PLANNING OF APARTMENT HOUSE アパート企画

企画・設計、施工、管理のトータルサポートで高品質・低価格のアパート企画

数多くの物件情報から有益な土地を仕入れ、企画・建設・管理まですべてサポート。トップレベルの企画力で、利回りの良さや、建設コストや設備に余計な費用をかけない工夫、ランニングコストをかけない仕組みまでご提案いたします。

当社の新築アパートは、パッケージ型ではなく、地域特性や入居者ニーズにマッチする物件を0からつくります。高付加価値のフルオーダーながら提携施工会社とのタッグで建築コストを圧縮。入居斡旋から管理まできめ細やかな一貫対応により、安定した賃貸経営を可能にしています。

  • 高い提案力で
    収益の出る物件をプラン
  • 提携会社との連携で
    建築コストの圧縮を実現
  • 建築後の経営や
    資産運用をアドバイス

Reason エスプラスホームの アパート企画が
選ばれる理由

選ばれる理由その1 仕入れに強い

エスプラスホームは世の中に出回る前の不動産情報が手に入るから、情報が速く、多い!

当社は幅広い不動産物件の仕入れを主事業としていることから、不動産業者専用の流通サイト、一般向けのポータルサイトだけでなく、世の中に出回る前の不動産情報の取り扱いが多いのが特徴です。仕入れに強いということは、アパート建築に適した土地を提案する力が強い、ということになります。

古家があれば解体をして、古アパートの入居者の立退き、大きさの合わない土地は分筆まで行い、新築アパート建築に最適な土地で企画を行います。すでに土地を所有している方で、アパート用地以外の敷地をお持ちの場合、その売買までサポートも可能です。

選ばれる理由その2 失敗しないノウハウを持ってる

売却益は賃料相場や市況の変動により確定できないので査定が重要。なので保有中に得られる収益に重点を置く

不動産経営の失敗というのは、保有中に得られる収益や売却時に得られる売却益が、想定通りとならないことです。不動産経営は物件を手放すまで利益が確定しません。

賃料の相場も変わりますが、それ以上に売却時価格が市況により大きく上下しますので、単に5年・10年と期間を決めてスタートすることはできず、市況を判断して不動産の売却時期を検討します。つまり、出口となる価格が不明確である以上、保有期間中に得られる収益に重点を置いて経営する必要があります。

また、売却時に得られる売却益については、不動産市況によって、どれだけ利回りや物件価格が変わるのか、今はどういう市況なのか、今後どうなるのか、実際に取引された事例から、最悪のケースまで想定して保有期間ごとの売却可能価格を査定してお伝えいたします。

コラム アパート経営でよく耳にする失敗例

「入居者が集まらず賃料を下げた」ことにより、想定していた利回りを下回ってしまうというケースがあります。
これは、アパート企画の提案時に利回り率を高く見せるために、賃料を高めに設定する会社が多いことが要因として考えられます。
当社では実際に入居者を探す賃貸不動産会社に家賃保証をしてもらうため、適正な家賃設定による想定通りの利回りが実現可能です。
賃貸仲介、賃貸管理、不動産売買、収益不動産経営など幅広い分野の知見からご提案いたします。

選ばれる理由その3 無駄のない企画を立てられる

無駄がある企画は見た目の良さや融資が通りやすいかどうかを重視し、引きの強い贅沢な設備を導入しがちで、利回りが落ちてしまう。一方で最適な企画は入居率と賃料に影響があるかを考え、保有後も安定した経営が可能な提案となる

物件の仕様、設備には様々な選択肢があり、単に贅沢な仕様設備とすることでは利回りが落ちてしまいます。新築される物件を見ても、入居率や賃料を高くするのには関係のない、「無駄」な設備、仕様、図面プランが多く見受けられます。
立地や規模に合わせて、どういったものが賃料に影響をするか考え、優先順位をつけて、最適な選択をする必要となります。
例えば、バルコニー、ロードヒーティング、システムキッチン、広い浴室、高価な建材、照明等をすべて取り入れるのよりも、光熱費が安く抑えられる暖房給湯設備を導入するだけで賃料を高く設定できる場合が多くあります。
当社は見た目が良いだけ、融資が通りやすいだけの事業計画を作成しません。建物プランや仕様を何パターンも比較して、保有後も安定した経営が可能な企画を提案いたします。

選ばれる理由その4 入居者の気持ちがわかる

エスプラスホームは入居ターゲットにより、求められる間取りや仕様・設備・賃料を変える

新築アパート経営は企画の段階から、どのような入居者が検討するのかを調査して間取りや仕様・設備、契約条件、賃料の設定をする必要があります。例えば、転勤の法人契約が多いのか、優良な勤務先の社会人が多いのか、パート、水商売、学生、ファミリーの需要はあるのか、想定される入居者属性に合わせた最適な企画プランは変わります。

例えば、駅近の大手企業などの社宅として需要がある場合は、広めの間取りや高級感のある仕様を採用したり、子育て環境が良い郊外の場合は、ファミリー層が多くなるため、駐車台数の確保が必要となります。

入居者の気持ちになって企画をすることは、無駄の無い企画にも繋がります。法人契約が望める物件は間取りを広く、仕様を良くする必要がありますが、法人契約が望めない立地にそういった仕様を取り入れても入居率の向上に繋がりません。賃貸アパートの仲介・自社アパート経営の経験があるからこそ、入居者のニーズに合ったアパート企画のご提案が可能となります。

選ばれる理由その5 オーナーの気持ちがわかる

成功の基準がわからない、利回りだけの判断で失敗しがちなど、初めてのことばかりの不動産経営は不安ですよね。エスプラスホームはオーナーと同じ視点でどう経営に向き合うかアドバイスします

不動産経営について、書籍やネット調べても正解や成功の基準を見つけるのは難しいと言われています。基本的なことも分からずに不動産経営に手を出している方も多くいるのが実情です。

当社はオーナーの視点から、良いことも、悪いことでも、全てお伝えして経営のアドバイスをさせていただきます。不動産経営の根本の部分から、税金、管理会社の選び方、融資の持ち込み方、売却の仕方まで、初めて不動産経営される方でも分かるようにすべてお教えいたします。

企画の良し悪しを利回りだけで判断してしまう方も多くいます。しかし利回りの数字は、シミュレーションする際に賃料を高めに設定すればいくらでも高く見せることができますが、実際に入居者が集まらないと全く意味がありません。 初めて不動産経営される方でもわかりやすいご説明をさせていただきます。

Questions ズバッと回答! アパート企画 一問一答

駅から10分は入居者が決まりにくいの?

入居率は変わりません

なぜ階段で4階の部屋が一番賃料設定が高いの?

2階でも日当りが良ければ同じ賃料でも大丈夫です

間取りは狭い方が利回りがいいの?

33㎡未満の1DKや50㎡未満の2LDKは悪い間取りです

ロードヒーティングは必要なの?

車路がなければ必要ありません

屋内駐輪場、物置は必要?

入居の決定にほとんど影響しません

1LDKにバルコニーが必要なの?

必要ありません

どういう間取りが人気なの?

冷蔵庫、食器棚、テレビやソファー等家具の配置を考えた間取りです

駐車場が何割必要なの?

ファミリータイプの間取り戸数分の台数で十分です

無料インターネットはどう選ぶべき?

常に新しいものが出るため、初期費用がかからず、すぐに変更できるものとするべきです。また、ヘビーユーザーのために個別引き込みできる環境も必要です

ペットは禁止のほうがいいの?

飼育可のほうが賃料を高く設定できて、飼育していない入居者は可否を気にしません

入居審査は厳しいほうがいいの?

パート、アルバイト、水商売に厳しい審査は入居率が下がります

エレベーターは必要なの?

建築規模が大きければ採用すべきです

寝室は広いほうがいいの?

ベッドが置ければ収納が大きい部屋が選ばれます

土地建物の総額はいくらが中心価格?

1億円から1.5億円です

融資が付きやすい物件は?

価格が低いほど、戸数が多いほど付きやすいです

売却しやすい物件とは?

築年数10年以内で、ランニングコストが低い物件、設備仕様は売却に影響しません

売却のタイミングは?

個人保有では5年超以降、売却に市況が良い時です

表面利回りは何%必要なの?

7.6%以上です

立地が良いと利回りは低くてもいいの?

7.6%以上の表面利回りが必要です

コンサルティング料や建物仲介手数料、設計料は表面利回りに含むの?

含むべきです。含まれているか注意が必要です。

不動産取得税と固定資産税の軽減を受けられるプランの方がいいの?

狭い間取りでは受けられないケースがあります。受けられる計画とするべきです。

諸費用はいくらかかるの?

4~5%です

融資期間は長いほうがいいの?

昨今の融資条件は良いため、長期のほうが良いです。

自己資金はいくら必要なの?

諸費用分から相談可能です

オーバーローンは組めるの?

方法、可能性はあります

返済比率はどのぐらいが適正なの?

55%以下です

保有年数が経過していくと収入の手残りはなぜ減るの?

利息の支払い割合、減価償却金額、賃料の下落、原状回復費の増加、固都税の軽減終了により下がります

何坪の土地ならマンションを建てられるの?

60坪以上です

5階建はどういった土地に建てられるの?

容積率が高く、土地方位や建築基準法制限によります

建築会社を選ぶポイントは?

工期が守れない、直しの対応をしない建築会社が良くあり、注意が必要です

管理会社の管理委託料の相場は?

3~5%です

管理会社の選び方は?

現状回復や賃料の見直しが的確な会社を選ぶべきです

原状回復のポイントは?

退去後の状態、工事後の状態をオーナーが現地で確認することです
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