不動産の売却をする際の広告のしくみとは？広告料は別でかかるの？ 

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

 

空き家や売り土地に出ている「販売中」の看板や、ネット広告、自宅に投函されるポスティングチラシなど、不動産の売物件の広告をよく目にします。 

所有している不動産を売却する際の広告料は、どのようになっているのでしょうか。 

「仲介手数料や各諸費用の他に、広告のお金も払わないといけないの？」といった疑問を解決します。 

 

 

基本的には仲介業者が負担 

 

スーモやアットホームなどのサイトを見ると、たくさん物件が掲載されています。 

これらの広告費は全て不動産業者が負担して掲載しています。 

広告料は成功報酬の一部と考えられており、不動産の媒介契約を結ぶと、仲介会社は成約にならなければ報酬の仲介手数料がもらえませんので、集客していかに成約に結び付けるか、というのが仕事となります。 

ですから、自社の経費をかけて集客活動を行っています。 

人気エリアですぐに売却が見込めそうな場合や、特定のエリアで探している顧客を持っている場合には、広告をかける前に協力会社や自社顧客に声をかけ、買い手が決まるケースもあります。 

 

 

売主が負担する場合 

 

不動産会社を通さず個人間売買を行う場合は、広告も全て自己負担となります。 

不動産売買の仲介を担当する不動産会社は、宅地建物取引士と呼ばれる、不動産取引に関する国家試験に合格した人を一定数以上配置することが義務付けられています。 

宅建士の資格を持っていなくても、個人間で売買をする事も可能なのですが、不動産の売買は登記手続きなど複雑な内容もあり、またある程度大きな金額が動くためトラブルにもなりやすく、一般的には不動産仲介業者を挟んで売買を行うことになります。 

 

 

一般媒介契約の場合 

  

一般媒介契約とは、3つの媒介契約の中で最も制限の少ない契約で、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる唯一の契約方法です。  

また、例えば自分の知り合い等で購入希望者がいた場合にも売買することができます。  

一般媒介契約のみが、売主が買い手を探すことが可能です。 

そのため、自分でチラシを作って近隣に撒きたいなどの集客活動を独自で行うこともできます。 

その他、不動産業者が利用している、全国の取引物件が掲載してある指定流通機構(レインズといいます)への登録義務は任意となっており、依頼主への販売状況の報告義務もありません。  

複数の不動産仲介業者と契約できるのはメリットでもありますが、逆に言うと色々な会社が販売をできる事で、特に人気のエリアえない場合にはあまり力を入れて販売活動をしない可能性もあります。  

さらに、レインズは国土交通大臣が指定したデータベースで、あらゆる不動産業者が利用しているため、そこへの掲載が任意となっています。 

売り主が集客力のノウハウを持っている場合などでは、制限の少ない一般媒介契約内で費用をかけるのもひとつかもしれません。 

 

 

広告の種類 

 

もし自分が売ろうとしている不動産を買いたい人がどこかに存在していても、その人に知ってもらわなければ売ることができません。 

様々なターゲットに情報を見てもらえるよう、不動産会社は色々な方法で広告活動を行っています。 

 

 

情報サイトへの登録 

 

スーモ、アットホーム、自社サイトなど様々な情報サイトへ登録します。 

物件を探している人はまずこのような大手の物件検索サイトで色々な売り物件を見ながら探す事が多いです。 

どのような内容を掲載すると反響が良いなどのノウハウを担当者は持っていて、１物件の掲載ごとに毎月広告費用が発生します。 

他物件よりも目立たせるあしらいや、上位掲載など様々な広告オプションがあり、特に力を入れて販売したい物件や、早期売却が必ず見込めそうな人気エリア等の場合は、このように余分に費用をかけて広告を出す事もあります。 

 

 

レインズへの登録 

 

不動産業者が利用している、全国の取引物件が掲載してある指定流通機構(レインズといいます)へ物件情報を登録します。 

レインズへの物件登録は専任媒介契約・専属専任媒介契約では義務とされていますが、一般媒介契約を結んだ場合は任意となっており、依頼主への販売状況の報告義務もありません。   

さらに、レインズは国土交通大臣が指定したデータベースで、あらゆる不動産業者が利用しており、顧客を持って物件を探している業者の目にとまれば、物件の問い合わせから成約につなげることもできます。 

 

 

ポスティングチラシ 

 

物件の販売チラシを近隣エリアに撒く方法です。 

現在ではWEB広告が一般的になってきており、製作費、印刷費、ポスティング費とWEBに比べて費用がかかり問い合わせの反響数があるとは限らないため、大規模なポスティングチラシはあまり見かけなくなりました。 

ただ、売り物件の近隣などごく限られたエリア内でターゲットがいそうな場所では、販売チラシをポスティングして成約につなげることも多々あります。 

 

 

看板 

 

売り土地や住宅の現地看板からも問い合わせを狙います。 

近所の方からの口コミや、エリアで売り物件を探してぐるぐる回っている方の目に留まって買い手がつくケースもあります。 

 

 

特別な依頼をした際は売主負担 

 

説明した通り、通常の広告活動では広告費を売主が支払う必要はありません。 

ただし、例外があります。 

 

国土交通省が宅建業法に基づいて作成した標準媒介契約約款に、次のように書かれています。 

（特別依頼に係る費用） 

第９条 甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は甲の負担とし、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。 

 

引用元: 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款-国土交通省 

 

つまり、買主が遠方である等の理由で発生した出張費用などの通常ではかからない費用が別途発生する際や、売主の希望で通常よりも高額な広告を出したい際に、仲介手数料と別に費用が発生し支払うことを了承した場合は費用を負担することになります。 

もちろん、売主が頼んでもいないのに不動産会社が独自の判断で行った内容については、支払い義務は発生しません。 

別途費用がかかる場合は、必ず事前に承認が必要となるため、後から知らないお金が請求されることはありません。もし不当に請求されたとしたら、違法行為となりますので、不動産適正取引推進機構などに相談して、トラブルを解決してもらいましょう。 

 

仲介の契約形態によって、専属専任媒介契約の場合1週間に1度、専任媒介契約だと2週間に1度は販売状況の報告を行うことが宅建業法で定められています。 

どのような広告を行なうのかは事前に不動産会社に確認して、決めておきましょう。 

事前にきちんと相談して報告を受けておくことで、トラブルを防ぐことが十分可能です。 

 

 

不当請求は無いが、安心のためには事前確認が大切！ 

 

特別に依頼しない限り、かかった広告費が請求される事はないので安心してください。 

大手の不動産会社や、売却と得意とする地場の不動産会社では、売るための広告ノウハウをたくさん持っています。 

どの種類の媒介契約を結ぶかによって、広告活動の内容や報告義務の内容が変わってくるので、自分に合った媒介契約を結んだ上で、疑問点があれば事前にしっかり担当者に確認しておきましょう。 

 

 

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の土地、住宅、アパートの売却を得意としています。   

アパートの入居者の立ち退き交渉も得意としております。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。