相続するアパートを売却するとどんな税金がかかる？特例が利用できる場合も

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

 

相続したアパートを売却する際、様々な税金がかかります。 

相続する時の相続税や、売却する時の税金などです。 

しっかり制度を理解して相続アパートの売却を進めましょう。 

本記事では、税金の種類や内容について解説します。 

 

アパートを売却する際の税金一覧 

アパートを売却して現金化したい場合に、実際にそこから仲介手数料や税金が引かれて手元に残る利益がいくらなのかをしっかり把握しておきたいですよね。 

アパートを売却した場合に発生する税金としては以下の3つがあります。 

 

印紙税 

登録免許税 

不動産譲渡所得税 

 

アパートを相続する場合の相続税 

相続税とは、財産を相続した際にかかる税金のことです。 

亡くなった人から各相続人等が相続や遺贈（遺言により相続人以外が相続した場合）などにより取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税の課税対象となります。 

 

まず、相続税の計算方法は以下です。 

 

相続税額 =（相続財産総額 – 基礎控除額）×　相続税率 

 

相続税は基礎控除額を超えた分に課税されます。 

相続財産の総額と、遺産および相続時精算課税制度（贈与を受けたときに、一定の税率で贈与税を計算し、贈与者が亡くなったときに相続税で精算する制度） を利用した贈与財産から、葬式費用や非課税分の財産を引いた遺産額を算出したあとで、基礎控除を引いたものに税率がかかります。 

 

では、相続した不動産の評価額はどのように決まるのでしょうか。 

相続税を算出するにあたり、土地と建物は別々に評価額が決められます。 

 

売却益で納税  

アパートを相続してもプラスになりそうにない場合、相続を放棄するというのも手ですが、相続税を支払えない場合は、相続した不動産を売却することも選択肢になります。  

延納でも支払いの目途が立たなかったり、物納が不動産のみの場合評価額が市場価格よりも低いので損になるケースなどで、売却して現金化することを検討するのもよいでしょう。  

不動産によっては、売却して得た資金で納税するほうが有利になる場合もあります。  

 

売却益にも税金がかかる！譲渡所得税 

譲渡所得税とは、土地や建物を売った時に得た利益に対する税金のことで、所得税と住民税を指します。 

この税率は、不動産を所有している期間により異なります。 

不動産を売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。 

この所有期間というのは、相続後の名義人（相続を受けた側）の保有期間、つまり相続してから売却するまでの期間ではなく、被相続人（相続をした側）の保有取得時期がそのまま引き継がれ、所有期間としてみなされます。 

したがって、被相続人が取得した時から、相続で取得した相続人が売却した年の1月1日までの所有期間で長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定することになります。 

 

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 

相続したアパートを売却した場合、譲渡所得税の節税ができます。 

不動産譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合（譲渡所得といいます）に発生する税金です。  

これは、アパートを売却する際に必ず必要な印紙税と登録免許税と比べて、譲渡所得が出た際にのみかかる費用です。 

譲渡所得の計算方法は、譲渡所得は、以下の計算式で求められます。  

  

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用  

  

取得費は、購入価格から今まで計上した減価償却費を引いた残りで計算します。
相続した財産を3年以内に譲渡した場合、この取得費に相続税の一部を加算することができるため、譲渡益を軽減して節税することができるのです。 

 

売却益が出た場合は確定申告が必要 

不動産を売却したことにより、利益が出た場合には必ず確定申告が必要です。 

不動産売却による譲渡所得に対する所得税や住民税は、自営業で事業所得で赤字を出してしまった場合でも損益通算することができません。 

確定申告をしなかった場合は、本来受けられるはずの控除が受けられなかったり、税務署に指摘されて本来払うはずの税金より更に高額な税金を納めることになります。 

 

アパート相続の流れ 

アパートを相続することになったら、まず遺言書の有無を確認します。 

そして相続を受ける人と相続する財産の調査をして財産が確定すると、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。 

アパートを誰が相続するかが決まったら、不動産の相続登記をします。 

相続税申告が必要な場合は、亡くなってから10ヶ月以内に手続きをします。 

 

・遺言書の有無の確認 

・相続を受ける人と相続する財産の確定 

・遺産分割協議でアパートをどう引き継ぐかを決める 

・相続登記を行う 

・相続税の申告をする 

 

アパートローンも相続対象になる 

相続とは、プラスだけではなくマイナスの遺産も相続対象となります。 

プラスの財産の他に借金があれば借金も同時に引き継ぐことになります。 

つまりアパートローンが残っているアパートを相続する場合、そのローンも相続する必要があります。 

マイナスの財産を引き継ぐ場合は、借入先の承諾が必要となるため、相続不動産に住宅ローンが残っていて相続する場合は、金融機関の承諾を得ることになります。 

 

アパートを売却する流れ  

アパートを売るには大きく以下のような流れで進みます。  

  

１．不動産会社にアパートの査定を依頼する  

２．不動産会社と媒介契約をむすぶ  

３．買主と売買契約をする  

４．買主に物件を引き渡す  

  

アパートやマンションの場合ですと、アパートやマンションの売却を得意としている不動産会社に査定を依頼するのが良いでしょう。 

不動産仲介会社は、それぞれに得意な物件やエリアを持っていることが多く、特にアパート等の物件の場合は実績がある担当者のいる会社ですと様々なトラブルにも対応できます。 

査定価格も、得意としている分野の物件の方が売却がしやすいため、そうでない会社に比べて価格が高い傾向にあります。 

 

家賃滞納者がいる場合 

家賃を滞納している入居者がいる場合、家賃滞納によって退去することになると空室になるため、売りにくくなり売却時の大きな懸念事項となります。 

長期滞納者がいる場合には、契約解除の交渉に長い時間がかかる上、それでも退去しない際に強制退去を行なうと弁護士費用や残っている荷物の撤去費用が発生するなど、時間とお金がかかってしまいます。 

さらに、滞納者が自己破産すると未払い家賃を回収できなくなる可能性もあり、家賃滞納者の存在は買い手からするとマイナスポイントとなってしまいます。 

もし売却時に家賃滞納者がいる場合は、事前に管理会社等とよく相談しながら交渉を行い、対策しておくようにしましょう。 

 

まずは売却益がどれくらい出るかプロに相談しよう 

S plus home では、札幌や札幌近郊のアパート・マンションの無料査定を行っています。  

相続した不動産のその後の使い道に困り売却を検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

売却について検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

ちなみに S plus home では物件の買い取りにも力を入れております。 

賃貸物件などの立ち退き交渉も得意としていますので、スムーズな売却にお困りの場合もまずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。