相続した土地の正確な評価額の調べ方について

はじめに

相続した土地の相続税の計算に必要な情報として評価額を正確に把握することで、土地の有効活用や相続対策に活用することができます。
評価額を知ることで、どの程度の税負担が生じるのか、またどのように土地を活用すれば最も効果的かを検討する材料になります。
これにより、相続人が適切な判断を下し、経済的な負担を軽減することができるようになります。

土地の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額の計算方法には主に「路線価方式」と「倍率方式」があります。

路線価方式による評価額の算出

路線価方式では、土地の面積に路線価を掛け合わせることで評価額を算出します。
計算式は次の通りです。

土地の評価額　=　面積　×　路線価

路線価は国税庁が毎年公表しており、土地が面している道路ごとに価格が設定されています。
路線価を確認するには、国税庁のWEBサイトや、各税務署で閲覧できる資料を参照します。
この方特に市街地など、道路ごとの価値が明確に設定されている場所で利用されます。

倍率方式による評価額の算出

倍率方式は、固定資産税評価額に特定の倍率を掛け合わせて評価額を算出する方法です。
計算式は次の通りです。

土地の評価額　=　固定資産税評価額　×　評価倍率

評価倍率は、地域ごとに異なり、国税庁が定めています。
固定資産税評価額は市町村が定めた評価額で、毎年の固定資産税の基準となるものです。
この方式は、路線価が設定されていない地域や、市街化調整区域などで用いられます。

土地の評価額を減額する方法

土地の評価額を減額する方法には、いくつかの要素が関与します。
具体的には、土地の形状、接道状況、地形などの要因が評価額に影響を与えます。
これらの要素を理解し、減額の申請を行うことで、相続税の負担を軽減することが可能です。

減額要素の種類
土地の評価額を減額する要素には、以下のようなものがあります。

形状:

不整形な土地は、利用価値が低いため、評価額が減額されることがあります。
例えば、旗竿地（細長い形状の土地）や三角形の土地などは、建物を建てる際に制約が多いため、評価が低くなります。

接道状況:

道路に接していない土地や、幅が狭い道路にしか接していない土地も減額の対象となります。
接道状況が悪いと、建築基準法上の制約が厳しくなり、利用価値が下がるためです。

地形:

傾斜地や高低差のある土地も減額の対象となります。
こうした地形の土地は、建築費用が高くなりやすく、利用価値が低いと判断されるためです。

減額率の算出方法

減額率は、土地の形状や接道状況、地形などの具体的な条件に基づいて決定されます。
一般的な減額率の算出方法は次のようになっています。

不整形地の減額率:

不整形地の場合、評価額が10%〜30%減額されることがあります。
不整形の程度や土地の位置により、具体的な減額率が異なります。

接道状況の減額率:

接道状況が悪い土地の場合、評価額が20%〜50%減額されることがあります。
具体的な減額率は、道路幅や接道の長さなどに基づいて計算されます。

傾斜地の減額率:

傾斜地の場合、評価額が10%〜40%減額されることがあります。
傾斜の角度や土地の利用状況により、減額率が異なります。

減額申請の手順

土地の評価額を減額するための申請手順は、以下の通りです。

現状調査:

まず、土地の現状を詳細に調査します。
土地の形状、接道状況、地形などを確認し、減額の理由を明確にします。

書類の準備:

必要な書類を揃えます。
具体的には、土地の形状や接道状況を示す図面や写真、土地の利用状況を説明する資料などが必要です。
また、不動産鑑定士や税理士の意見書を添付することが望ましいです。

申請書の作成:

減額申請書を作成します。申請書には、土地の評価額を減額する理由や具体的な減額率を記入します。

税務署への提出:

減額申請書と必要書類を税務署に提出します。
提出後、税務署による審査が行われ、減額が認められると通知が届きます。

審査結果の確認:

税務署から審査結果が通知されます。減額が認められた場合は、その評価額を基に相続税の計算を行います。

これらから土地の評価額を減額し、相続税の負担を軽減することが可能です。

土地の相続税評価額から相続税を計算する方法

相続税を計算するには、まず相続した土地の相続税評価額を正確に算出し、それを基に相続税の総額を求めます。
相続税評価額は、路線価方式または倍率方式によって計算されます。
路線価方式では、土地の面積に路線価を掛け合わせることで評価額を算出します。
具体的には、「土地の評価額 = 面積 × 路線価」となります。路線価は国税庁が毎年公表しており、土地が面している道路ごとに価格が設定されています。
次に、倍率方式では、固定資産税評価額に特定の倍率を掛け合わせて評価額を算出します。
具体的には、「土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率」となります。
評価倍率は、地域ごとに異なり、国税庁が定めています。

相続税評価額が算出されたら、次に相続財産の総額を計算します。
相続財産には、土地の評価額の他にも、現金、預貯金、有価証券、不動産などが含まれます。
これらの財産の評価額を合算して、相続財産の総額を求めます。

次に、相続財産の総額から基礎控除額を差し引き、課税対象額を算出します。
基礎控除額は、「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」で計算されます。
例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となります。
この基礎控除額を超える部分が課税対象となります。

課税対象額が求められたら、次に相続税の税率を適用して相続税額を計算します。
相続税の税率は累進課税方式となっており、課税対象額が増えるほど税率も高くなります。
税率は10%から55%までの範囲で設定されており、具体的な税率は課税対象額に応じて異なります。
例えば、課税対象額が1,000万円の場合、税率は10%となり、相続税額は100万円です。

さらに、相続税の総額を各相続人に按分するために、各相続人の法定相続分に基づいて分割します。
法定相続分は、相続人の続柄によって異なり、配偶者や子供、兄弟姉妹などの関係によって決まります。
この分割方法により、各相続人が負担する相続税額を算出します。

最後に、特例や控除を適用します。
例えば、小規模宅地等の特例を利用すると、一定の条件を満たす宅地については相続税評価額が最大80%減額されるため、相続税の負担が大幅に軽減されます。
また、相続時精算課税制度を利用することで、生前贈与が非課税となる場合もあります。
これらの特例や控除を適用することで、実際の相続税額を最終的に確定させます

相続税を抑える方法

小規模宅地等の特例利用

小規模宅地等の特例を利用すると、相続税評価額が最大80%減額されるメリットがあります。
この特例を適用するためには、被相続人が居住していた宅地であり、一定の要件を満たす必要があります。
注意点として、相続人が引き続き居住することなどが条件となるため、事前に確認しておきまｓ

相続時精算課税制度の利用

相続時精算課税制度を利用すると、子どもや孫に対しての生前贈与を、2,500万円まで非課税とすることができます。
この制度のメリットは、贈与時に大きな財産移転ができることです。
ただし、一度選択すると、通常の贈与税課税方式に戻ることができないため、慎重に検討しましょう。

生前に贈与

生前贈与を活用した方が良いケースとしては、相続税の負担を軽減したい場合や、財産を早期に分配したい場合が挙げられます。
一方、そうでないケースとしては、相続財産が基礎控除額以下の場合や、贈与税の負担が大きくなる場合です。
生前贈与は、相続対策として有効ですが、適切に計画しましょう。