実家の売却にかかる税金は５種類！計算方法や節税に使える特例についても解説

実家の売却にかかる税金の基本知識

実家を売却する際の税金５種類

実家の売却をする際にかかる税金を５種類ご紹介いたします。５つのうち、譲渡所得税は売却益が出た場合に課税、相続税は基礎控除額を超える場合にのみ課税されるため、必ずしも５つ全ての税金が課税されるとは限りません。

 

• 譲渡所得税

実家の売却時に、利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されるのが「住民税」と「所得税」なのですが、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれています。利益が発生しなかった場合には課税されないのが特徴です。

 

• 消費税

実家の売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料と司法書士に支払う名義変更依頼の費用に消費税がかかります。消費税というと少額をイメージしますが、大きな金額が動く不動産取引では消費税の額も大きくなる場合が多いです。もちろん、不動産会社や司法書士に依頼せずに実家の売却をすることも可能ですが、専門知識を多く必要とする不動産取引において、個人売買はリスクが高くおすすめできません。

 

• 登録免許税

売却する実家の名義を、売主から買主の名義に変更する「所有権の移転登記」を行う際に課税されるのが「登録免許税」です。実家を売る側（売主）の場合は、売却した家に住宅ローンの抵当権が設定されていれば、ローン完済後に抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」が必要になります。

 

• 印紙税

印紙税とは、実家売却の際の売買契約書に貼る印紙のことで、国・自治体に対して支払う税金の１つです。定められた金額の印紙を貼って消印をすることで納税したとみなされます。印紙を貼っていなかった場合には3倍の額の過怠税が、消印されていない場合には同額の税金を納めなければいけません。

 

• 相続税

亡くなった方からお金や家・土地などの財産を受け継いだ場合、その受け取った財産には「相続税」が課税されます。相続税は、相続した財産の価値に応じて税率が異なり、高額な財産ほど高い税率になるため、その税額も高くなります。ただし、相続税には基礎控除額という非課税枠が設けられているので、一定の金額までは課税されません。

 

実家の売却にかかる税金の計算方法

前章でご紹介した５つの税金のうち、税額の算出に計算が必要なものは「譲渡所得税」と「消費税」「相続税」の３つです。印紙税と登録免許税については、売却する実家の売却価格や件数に応じて税額が決まっています。

 

• 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の税額は「譲渡所得額」と「実家の所有期間」によって大きく変わります。

まずは「譲渡所得額（実家の売却利益額）」から、計算式をふまえて計算方法を解説していきます。

 

【譲渡所得（実家の売却利益）の計算式】

譲渡所得=売却価格-（取得費+譲渡費用）

 

例：実家の売却価格2,000万円、取得費用200万円、購入価格1,000万円の場合、譲渡所得は800万円になります。

売却価格2,000万円-（取得費用200万円+購入価格1,000万円）=譲渡所得800万円

 

※売却価格

実家の売却価格のことを指し、売却価格の他に固定資産税の清算金が含まれます。

 

※取得費

売却する実家を購入した当時の費用のことで、購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用や測量費や整地費、改良費なども含まれます。

 

※譲渡費用

実家を売却する際に生じた、仲介手数料や印紙代・建物解体費など様々な諸費用のことを指します。

 

【譲渡所得税の計算式】

譲渡所得が算出できたら、譲渡所得税がいくらになるのか税額を計算しましょう。

この時注意したいのは、税率についてです。譲渡所得税の税率は「実家の所有期間」が5年を超えるかどうかがで大きく異なります。

 

実家の所有期間	所得税率（復興特別所得税率含む）	住民税率	合計
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	15.315%	5%	20.315%
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	30.63%	9%	39.63%

 

先ほど例にあげた譲渡所得（実家の売却利益）が800万円の場合、税額は下記のようになります。

 

実家の所有期間	計算式	譲渡所得税額
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	800万円×20.315%	1,625,200円
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	800万円×39.63%	3,170,400円

※控除等の考慮なしの場合

 

所有期間が５年以下の短期譲渡所得の場合だと、税率は所有期間が５年を超える長期譲渡所得のおよそ２倍になり、税額も大きく異なります。

 

また、相続した実家の場合の所有期間は、実際の所有期間が５年を超えるかどうかではなく、売却した年の１月１日時点で５年を超えるかどうかで判定します。

そして、相続した実家を売却する場合、被相続人の親が実家を所有していた期間も含みます。そのため、相続直後の売却だとしても親が５年以上その不動産を所有していれば、長期譲渡所得の税率が適用されます。

 

• 消費税の計算方法

まず、不動産会社に支払う仲介手数料にかかる消費税は、下記表のように計算式決められているので、該当する売却価格に応じて計算してみてください。

 

実家の売却価格	仲介手数料の計算式
200万円以下の場合	売却価格×5%+消費税
200万円超え400万円以下の場合	売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超えの場合	売却価格×3%+6万円+消費税

※仲介手数料を算出する際、実家の売却価格は税抜で計算することになっています。

 

計算例：実家売却価格（税抜）が3,000万円の場合だと、3,000万円×3%+6万円＝96万円

96万円に消費税が掛かるので96万円×消費税率10%＝消費税は9.6万円です。

 

その他、仲介手数料以外の司法書士への報酬にかかる手数料は、その税抜き金額に消費税率をかけて計算します。

 

• 相続税の計算方法

前章で記載した通り、相続税には基礎控除額という非課税枠が設けられているので、一定の金額までは課税されません。その基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人数）」という計算式で算出できます。

 

例えば、相続人が被相続人と配偶者と子２人の場合、法定相続人は３人なので、計算式は下記となります。

3,000万円＋（600万円×3人）＝基礎控除額4,800万円

この場合、相続した財産の額が4,800万円以下であれば、相続税は課税されません。

 

 

実家売却の税金対策で利用できる特例３つ

解説してきた通り、実家の売却では多くの税金がかかります。この税金を最小限に抑えるためには、利用できる特別控除の特例について理解しておくことが重要です。

実家の売却で利用できる可能性がある特例を３つご紹介いたします。

それぞれに適用要件がありますので、ご自身のケースはどの特例に該当するのか確認しておきましょう。

 

• 空き家に係る譲渡所得の特別控除

売却する実家が一定の要件を満たすものであれば、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。この特例が適用されると譲渡所得から3,000万円を控除することができ、例えば3,000万円で空き家を売却し、特例が適用された場合、税金は0円になります。

 

• 小規模宅地等の特例

被相続人の住居などに使われていた宅地については、一定要件を満たす場合に「小規模宅地等の特例」が適用されます。これにより宅地の評価額を最大80％まで下げることができ、相続税の負担を大きく軽減することができます。

 

• 取得費加算の特例

譲渡所得の計算の際「取得費」について解説しましたが、この「取得費加算の特例」の適用要件を満たせば、相続税額の一部を取得費に加算することができます。この加算により譲渡所得を減らすことができ、譲渡所得税の税額を抑えることが可能です。

ただし、この特例はあくまで相続税を負担した人しか利用できない特例になっています。

 

実家売却の税金対策

 

長期所有による税金対策

譲渡所得税の計算方法の章にて、所有期間が５年を超える長期譲渡所得の方が税率が低くなるため、税額も抑えられるというメリットをご理解いただけたかと思います。

一般的には、短期譲渡よりも長期譲渡の方が節税につながるので、あえて所有期間が５年を超えたタイミングで売却するという方法を取ることも少なくありません。

ただし、実家の価値変動や固定資産税などを考慮すると、短期譲渡の方が得になる場合もあるので注意が必要です。

建物は築年数が浅いほど価値が高くなり、土地の需要も一定ではありません。

そのため、たとえ短期譲渡で税金が高くなっても、築年数が浅く土地の価値が高騰しているうちに売却した方が結果的にプラスなることがあります。

また、５年経過するまで実家を所有し続けることで、固定資産税と都市計画税を毎年納税する必要があることも忘れてはいけません。長期所有が本当に税金対策になるのかきちんと計算した上で判断することが大切です。

 

贈与税を利用した税金対策

相続ではなく、生前贈与として実家を受け継ぐ方もいらっしゃると思います。

実家の名義が受け継ぐ子供などのものになっていれば、子供は自分の所有物である実家を自由に売却することができます。また、相続に比べ贈与の場合は、法務局で所有権移転登記を行い、贈与の登記をすれば完了しますので、手続きにかかる手間を抑えることもでき、売却もスムーズでしょう。

ただし、この時注意したいのが贈与税や不動産取得税です。

親から１８歳以上の子供へ無償で贈与を行う場合、「特例贈与財産の税率」という優遇税率が適用になります。この基礎控除は１年に１１０万円なので、実家の評価額によっては多額の贈与税が課税されます。

贈与税の節税対策としては、2,500万円までであれば贈与税がかからなくなる「相続時精算課税制度」や、贈与税の基礎控除枠を利用して毎年贈与を行う「暦年贈与課税」があります。

また、贈与税の他にも不動産取得税や登録免許税なども課税されますので、頭にいれておきましょう。

 

専門家による税金対策

これまで解説してきた通り、実家の売却にかかる税金や控除特例は様々で、計算方法や適用要件などを理解するのに苦戦される方も多いでしょう。

不動産の売却に関わる税金については、不動産会社で把握しているケースがほとんどです。不明な点があれば、売却の仲介を依頼する不動産会社にまず相談しましょう。確定申告の代理申請や、より専門的な対策が必要である場合には、税理士や税務署への相談が必要になります。

税務署は「国税」のことであれば、誰でも無料で相談することができます。ただし、相談時間に限りがある場合がほとんどなので、事前に必要書類や相談内容をまとめておくのがおすすめです。節税対策や個別の相談をしたい場合は、税理士への相談になります。税理士会や商工会議所で無料相談を行っていますので、まずはそこで相談してみると良いでしょう。税理士への具体的な相談になると費用が発生しますので覚えておいてください。

 

実家売却の税金対策の注意点

 

税金対策のための確定申告

実家の売却で譲渡所得が出る場合には、実家を売った翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告する必要があります。

この時期に確定申告を行わなかった場合、「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティを受ける可能性が出てきます。いずれも非常に高い税率となっており、税金が高額になってしまいますので注意してください。

また、先ほどご紹介した特別控除特例を利用する場合にも確定申告が必要です。まずは、ご自身のケースではどの特例が利用できるのか確認しておきましょう。

 

税金の支払いタイミング

はじめにご紹介した実家の売却にかかる税金は、それぞれ支払いのタイミングが違うので注意が必要です。特に、課税される場合の譲渡所得税については金額も高額になることが多く、支払いタイミングも確定申告時と遅めなので、その分を確保しておくことが重要になります。それぞれの税金支払い時期は下記です。

 

譲渡所得税：確定申告時

 

仲介手数料にかかる消費税：契約時に半額分、引渡し時に残り半額分の2回に分けるのが一般的ですが、一括払いが必要になるケースもあります。

 

登録免許税：実家の引き渡し時

 

印紙税：売買契約時

 

相続税：相続の開始があったことを知った日（通常は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内

 

実家の売却で損しないために

実家の売却では様々な税金がかかることや、節税のための特別控除の特例があることについてご説明してきました。家の売却となると「売却価格」にばかり重きを置いてしまいがちですが、税金についても理解していないと、本来節税できる金額を損してしまうという可能性も十分考えられます。大切なご実家の売却で損をしないためにも、かかる税金について把握しておきましょう。また、実家を売却する際は、実績やノウハウが豊富な不動産会社を選ぶことが何より大切です。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取

を行っています。家の売却についてもご相談や査定を無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。