任意売却のメリットデメリットは？流れや注意点についても解説！

任意売却とは

任意売却の特徴

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、住宅の所有者である債務者が金融機関の同意を得て住宅を売却し、その売却代金で残ったローンを返済する手続きのことです。特に、住宅を売却しても売却代金でローン残債がまかなえず、残債が残ってしまう可能性があるときに有効な手段です。

通常、住宅の売却では、住宅ローンを完済し抵当権を抹消しなければいけません。売却代金や自己資金でローン残債を完済できない場合には、抵当権を抹消することができません。

抵当権とは、ローン借入の際に、金融機関が住宅を担保とする権利のことで、ローン返済が滞ったときに、金融機関は抵当権を行使して、住宅を競売にかけて返済をまかなう仕組みです。

任意売却では、売却代金で住宅ローンの完済ができない場合でも、金融機関の同意を得て抵当権を抹消できる方法です。任意売却では、強制的に売却される競売より市場価格に近い価格で売却できるなどのメリットがあります。

さらに、任意売却には2つのパターンがあります。

1つ目のパターンは「債権者から一括返済を求められている場合」です。

住宅ローンが払えない状況が続くと、ローンを分割で返済できる権利が失われます。そのことで、金融機関からローン残債の一括返済を求められることになり、一括返済ができない場合は、強制的に住宅を売却（競売）されてしまいます。競売には、売却価格が相場より安くなるなど様々なデメリットがあるため、そのような事態を回避するために任意売却を利用するのが賢い選択といえます。

2つ目のパターンは「自主的に売却を検討する場合」です。

住宅ローンの返済が困難になった場合は、競売を避けるためにもなるべく早めに金融機関へ相談に行きましょう。返済計画などの見直しを行っても支払いが難しい場合には、自主的に任意売却を検討するのが得策です。ローンの返済ができない場合のほか、離婚時の財産分与を行う際に任意売却を利用する方も多いです。

任意売却の条件

任意売却は、住宅ローンの返済ができなくなったからといって、必ずしも実行できるものではありません。この章では、任意売却を進めるために必要な４つ条件をご紹介いたします。

❶債権者(金融機関)の同意が得られていること

任意売却を行うためには、住宅ローンを組んでいる金融機関から同意を得ることが不可欠です。債権者の同意は、任意売却着手時と売買契約時に必要になります。同意を得るためには、任意売却による売却価格が市場価格に近く、債務の返済に有利であることを示すことが重要です。この同意が得られないと、任意売却の手続きを進めることはできません。

❷売却活動の期間に余裕があること

任意売却は、「競売の開札日前日まで」という期日があります。開札日当日には、競売の買受人が決まってしまうためです。期日までに、債権者との交渉や売却活動など、すべての工程を終わらせなければ売却はできません。期日が過ぎると、任意売却は強制終了となりますので、十分な売却期間を確保する必要があります。

❸共有者の同意が得られていること

不動産が共有名義である場合、全ての共有者の同意が必要です。共有者全員が任意売却に賛成し、売却手続きに協力してもらわなくてはいけません。同意が得られない場合、売却手続きを進めることができず、結果的に競売に移行する可能性が高まります。共有者間での意見調整が重要なポイントとなるでしょう。

❹連帯保証人の同意が得られていること

住宅ローンに連帯保証人がいる場合は、売却後のローン残債への保証債務が残るため、その方の同意も必要です。連帯保証人は債務者と同様に返済義務を負っているため、任意売却による売却価格や返済計画に対して同意を求められます。連帯保証人が同意しない場合、債務の整理が難しくなり、任意売却が困難となることがあります。

❺修繕積立金の滞納が少ないこと（マンションの場合）。

マンションの任意売却では、積立修繕金・管理費の滞納が少ないことも任意売却に影響します。滞納している分の金額を、引き渡しまでに支払わなければ売却ができないためです。滞納分は売却代金から差し引かれることになるため、多額の滞納であれば債権者が受け取る金額が大きく減少します。結果的に債権者の同意が得られないということにつながりますので、支払い状況を整えておくことが望ましいです。

任意売却のメリット

メリット1：売主の意思を反映できる

任意売却では、売主が自主的に物件を売却をできるため、物件の売却価格や売却条件をある程度コントロールできるのがメリットです。売却先を自分で選ぶことができ、買い手との価格交渉や引き渡しのスケジュールなども自分の都合に合わせて調整可能です。

メリット2：周囲に知られずに売却できる

競売と異なり、任意売却は公開されないため、近隣や知人に知られることなく売却を進めることができます。一方、競売の場合は、物件情報が公に公開され、公告も行われるため、周囲に知られてしまうリスクがあります。

メリット3：住宅ローン残債を減額できる

任意売却では、売却代金で住宅ローンの残債を返済できるので、経済的な負担が軽減されます。売却代金がローン残高を下回る場合でも、金融機関との交渉によって残債の一部を減額してもらうことが可能です。

メリット4：競売よりも高く売れる可能性が高い

任意売却は、市場価格に基づいて行われるため、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高いです。競売は一般に買い手が少なく、低価格で取引されることが多いため、売却価格が市場価格よりも低くなりがちです。反面、任意売却は、物件の立地など条件にもよりますが、市場価格と同程度か、それ以上の金額で売れることもあるでしょう。

任意売却のデメリット

デメリット1：販売活動への協力が必要

任意売却を成功させるためには、不動産会社との販売活動に協力をする必要があります。必要書類の準備や物件の内覧対応、買い手との交渉などです。時間と労力がかかるものですが、不動産売却には必要な手順といえます。

デメリット2：手続きに時間や労力がかかる

任意売却は、通常の不動産売却に比べて手続きが煩雑になるケースがあります。債権者との交渉や各種書類の作成はもちろん、名義人や債権者が複数いる場合には、それぞれの同意を得る必要があり、交渉が複雑化しがちです。専門知識が必要になる場合も多いので、弁護士や司法書士など専門家への相談が必要になる場面もあるでしょう。

デメリット3：競売までの時間制限がある

任意売却は、競売開始までの限られた時間内で、債権者との交渉や販売活動など、売却に関わるすべての工程を行う必要があります。任意売却の条件でも記載しましたが、「競売の開札日前日まで」というのが期日です。競売のタイムリミットを意識しながら迅速に手続きを進めることが求められるため、そのプレッシャーが大きいのもデメリットといえるでしょう。

デメリット4：個人の信用情報に傷がつく

任意売却を行うと、住宅ローンの滞納や債務整理などの履歴が個人の信用情報に記録されます。いわゆる、ブラックリストに名前が載ってしまうということです。これにより、その後のローンやクレジットカードの審査に影響が出るため、住宅ローンや自動車ローンの借り入れが難しくなるなど、金融取引において不利な立場に置かれることになります。ブラックリストの情報がなくなれば、再度クレジットカードやローン利用が可能になりますが、最低でも５年間は難しいでしょう。

任意売却の流れ

ステップ1：専門家に相談をして任意売却の必要性を確認

任意売却を検討する際は、状況に応じて適切な相談先を選び、任意売却が必要かどうか見定める必要があります。

住宅ローンの返済が困難になった場合には、まず銀行に相談するのが最適です。ローンを滞納しているからといって、必ず任意売却の必要があるとは限りません。通常の売却でも十分残債の返済が見込める場合もあります。銀行に相談すると同時に、価格査定や手続きについて、不動産会社に相談しておくとスムーズでしょう。任意売却が必要かどうか判断が難しい場合や債務整理については、弁護士や司法書士に相談するのもひとつです。

ステップ2：任意売却の準備を始める

任意売却を行うことが決定した場合は、売却に向けての準備を進めます。売却に必要な書類を準備したり、物件の価格査定を不動産会社へ依頼します。必要な書類には、物件の登記識別情報（登記済権利証）や登記簿謄本、購入時の契約書類、修繕履歴、住宅ローンの残高証明書などがあります。任意売却には期日がありますので、不動産会社にも共有し、売却までのスケジュールを立てておくことも重要です。また、債権者に対して任意売却の意思を伝え、必要な同意を得るための手続きを進めます。

ステップ3：債権者との交渉とその後の売却活動

次に、住宅ローンを組んでいる金融機関など債権者と任意売却について交渉します。売却活動は、債権者の同意が得られないと開始できませんので注意が必要です。

債権者との交渉には、売り出し価格の設定や売却にかかる諸費用の負担方法などの取り決めが必要になりますので、不安な方は不動産会社や弁護士などにサポートしてもらうのがいいでしょう。

売却活動は、通常の不動産売却と同じ流れになります。物件情報サイトなどに情報を掲載し、買い手が見つかれば価格交渉や契約条件などの調整を行います。

ステップ4：売買契約成立後の引渡し

買主との売買契約が成立したら、引き渡しまでの準備にとりかかります。引き渡し時には、鍵の受け渡しや名義変更などが行われると同時に、売却代金が支払われ、債権者に対する債務の返済が完了します。この際、抵当権抹消手続きやその他費用の精算が必要になります。また、先ほど任意売却の条件にて記載した積立修繕金や管理費の滞納がある場合には、こちらも精算を行う必要がありますので覚えておいてください。