空き家売却で失敗しないための注意点｜税金・手続き・売却方法まで徹底解説

空き家を売却するときに知っておくべき基本知識

　空き家を売却する際には、事前に押さえておきたいポイントがあります。空き家は放置期間が長くなるほど劣化やリスクが増え、売却価格にも影響します。固定資産税や都市計画税に加え、草刈りや補修などの維持管理コストも無視できません。

　ここでは、空き家の現状やリスク、売却タイミングを把握するための基本知識を整理します。 

「空き家」を放置するとどうなる？税金・倒壊リスク・近隣トラブル

放置による主なリスク

• 建物の老朽化：屋根や床の腐食、雨漏り、構造上の損傷による倒壊リスク
  
• 税金負担：「特定空き家等」に指定されると、住宅用地特例が外れる場合があり、税負担が増加する可能性あり
  
• 近隣トラブル：雑草の繁茂、ゴミの不法投棄による苦情やトラブル
  
• 売却時の印象悪化：劣化した建物や荒れた土地は買い手に敬遠される
  

空き家を放置する期間が長くなるほど、売却価格やトラブルリスクに直結します。

 

空き家の売却タイミングで損得が変わる理由

売却タイミングの影響

• 建物が新しいうちは市場価値が高く、高額売却の可能性がある
  
• 放置期間が長くなると修繕費用が差し引かれ、実質売却価格が下がる
  
• 土地の相場や地域需要の変動も売却価格に影響
  
• 急ぎ売却の場合でも、事前に査定・市場調査を行うことが重要
  

タイミングを誤ると、本来得られる利益を逃すリスクがあります。

 

売却前に確認すべき「空き家の現状」チェックリスト

項目	確認内容	ポイント
建物状況	屋根、外壁、配管などの劣化	修繕費を見積もり、売却価格に反映
税金	固定資産税・都市計画税	未納や特定空き家指定の有無を確認
法的制約	建築基準法・都市計画法上の制限、特定空き家等に該当するかどうか	売却トラブル防止のため必須確認
近隣環境	騒音、景観、アクセス	購入希望者への影響を把握
登記情報	土地・建物の登記名義人、持分割合、地目、地積	正確な登記内容が確認できていないと売却手続きが遅延するおそれあり

これらを確認することで、売却価格の適正化と契約トラブル防止につながります。

 

空き家を売る前に注意したい「よくある失敗例」

　空き家を売却する際、知らずに行動すると損をしたり、後からトラブルにつながるケースがあります。ここでは、実際によくある失敗例を整理し、各ケースで注意すべき点と確認項目を具体的に示します。 

相場を知らずに安く売ってしまうケース

　空き家を市場価格を把握せずに売ると、相場より大幅に低い価格で取引されることがあります。特に仲介や買取を利用する場合、査定額を比較せず契約すると不利な条件になりがちです。

回避のコツ

• 複数の不動産会社で査定を取り、相場感を確認する
  
• 近隣の成約事例や地域の市場動向をチェックする
  
• 仲介と買取の特徴を理解した上で選択する
  

ポイント：同一物件でも不動産会社によって査定額が数十万円〜数百万円異なることがあります。

 

放置期間が長く、修繕費や税負担が膨らむケース

　長期間空き家を放置すると、建物の劣化だけでなく、修繕費や固定資産税・都市計画税などの維持コストも増えます。放置期間が長いほど、売却価格が下がるだけでなく、手元に残る金額も少なくなります。

確認しておきたいポイント

• 定期点検や簡易修繕で建物の劣化を抑える
  
• 自治体の支援制度や空き家バンクを活用して維持費を軽減
  
• 長期放置を避け、早めに売却検討
  

注意：木造住宅は劣化が比較的早く、立地や築年数によっては放置1〜2年で屋根や外壁の修繕が必要になる場合があります。

 

解体のタイミングを誤り、固定資産税が高くなるケース

　古家を解体して更地にすると、住宅用地特例（最大6分の1）が適用除外となり、結果的に固定資産税が上がる場合があります。解体費用をかけても売却価格が上がらないケースもあり、タイミングを誤ると損失につながります。

押さえておきたい判断項目

項目	確認内容
解体費用	事前に見積もりを取り、予算内で収まるか確認
固定資産税	更地にすると税額が上がる可能性を把握
売却価格	古家付きで売るか更地で売るかのシミュレーション

ポイント：解体費用をかけても売却価格が上がらない場合は、古家付きのまま売却した方が得になることがあります。

 

不動産会社選びで後悔するケース

　不動産会社の選び方次第で、査定額や契約条件に大きな差が出ます。特に不動産買取業者は査定基準や手数料、契約条件が会社によって異なるため、複数社を比較しないと不利な条件で契約してしまう可能性があります。

必ず確認したいチェック項目

• 地元の事情に詳しい会社か
  
• 複数社で査定比較を行ったか
  
• 契約内容や手数料を事前に確認したか
  

ワンポイント：ネットの口コミや過去の実績も参考に、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

 

空き家売却でトラブルを防ぐ法的・手続き面の注意点

　空き家を売却する際には、法的手続きや書類の不備によるトラブルを避けることが重要です。相続登記や共有名義、特定空き家指定など、法務・行政上のリスクを事前に把握しておくことで、スムーズな売却が可能になります。 

相続登記が未完了だと売却できない理由

　相続登記が完了していないと、登記簿上の所有者が故人のままとなり、法的に売却手続きを行うことができません。複数人の相続人がいる場合、全員の同意がなければ売却契約は成立せず、無効となるおそれがあります。

対応策：

1. 登記簿で現在の所有者を確認
   
2. 相続登記を完了させ、権利関係を明確化
   
3. 必要に応じて司法書士に相談して手続きを代行
   

ポイント：登記が完了していないと、買取業者や仲介会社も契約を受けられません。

 

共有名義の空き家を売るときの注意点

　兄弟や親戚など共有名義の空き家は、全員の同意がなければ売却できません。意見の食い違いや連絡の遅れがトラブルの原因になります。

確認すべき項目

項目	確認内容	ポイント
共有者同意	全員の合意が取れているか	売却契約が無効になるリスク回避
契約書・委任状	必要書類が揃っているか	書類不備で取引が遅延するのを防ぐ
分配方法	売却後の分配条件を明確化	争いを避けるため文書化する

注意：共有者が複数いる場合は、売却前に必ず合意形成を行いましょう。

 

「特定空き家」に指定されるとどうなる？

　老朽化が進み倒壊リスクがある場合や衛生・景観上の問題がある場合、行政から「特定空き家」に指定されることがあります。指定後、必要な措置命令に従わない場合には勧告や命令、最終的に行政代執行や過料を受ける可能性があります。その結果、売却価格の低下や固定資産税の軽減措置除外につながることがあります。

防止・対応のポイント

• 指定される前に売却または改善を検討
  
• 指定済みの場合は改善計画を作成
  
• 売却価格に改善費用やリスクを反映

 

契約時に必要な書類と手続きの流れ

　書類不備は取引遅延やトラブルの原因になります。契約書や登記関係の準備をしっかり行いましょう。

書類と手続きの流れ

項目	内容	注意点
登記簿謄本・権利証	所有者確認用	最新の情報か確認
固定資産税納税証明	税額確認用	未納がある場合、所有権移転前に清算が必要
建物図面・検査済証	建物状況確認用	古い場合は再作成を検討
売買契約書・委任状	契約締結用	書類不備で契約延期の恐れ

ワンポイント：書類が揃っていると、契約から引き渡しまでスムーズに進められます。

 

売却方法別の特徴と注意点｜仲介・買取・解体後の違い

　空き家の売却方法には、仲介で売る方法、買取業者に売る方法、解体後に更地として売る方法などがあります。それぞれメリット・デメリットや費用負担が異なるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。 

仲介で売るメリット・デメリット

　仲介は不動産会社が買主を探して契約をサポートする方法です。一般的に市場価格に近い価格で売却できる一方、売却期間が長くなることがあります。

項目	メリット	デメリット
価格	市場価格に近い	売れるまで時間がかかる場合がある
手数料	成約時のみ仲介手数料が発生する成功報酬型。売れなかった時の費用負担が少ない	仲介手数料が発生
柔軟性	売却条件を調整可能	買主交渉に時間がかかる

ポイント：時間に余裕があり、なるべく高く売りたい場合に向いています。

 

不動産買取のメリット・デメリット

　買取は不動産会社（宅地建物取引業者）が自社の資金で直接物件を購入する方法です。市場価格より低くなることが多いですが、短期間で現金化できるなどのメリットもあります。

項目	メリット	デメリット
価格	査定後すぐに買取額が提示され、交渉を省略して迅速に契約できる	市場価格より低くなる傾向
売却スピード	即日〜1か月以内で売却可能	急ぎでない場合は損になる可能性
手続き	書類や契約手続きが簡略化	契約条件の確認が不十分だとトラブルリスク

ワンポイント：複数の買取業者に査定を依頼し、条件を比較することで価格差を抑えたスピード売却が可能です。

 

古家付きで売るか、更地にして売るかの判断基準

　古家付きで売るか、更地にして売るかは、売却価格・税金負担・解体費用の観点から総合的に判断する必要があります。

判断基準のステップ

1. 建物の状態を確認（劣化・倒壊リスク）
   
2. 解体費用と固定資産税の影響を計算
   
3. 売却価格のシミュレーション（古家付きの場合、更地の場合）
   
4. 費用・期間・価格を総合して決定
   

ポイント：建物を解体して更地にすると、住宅用地特例（最大6分の1軽減）が適用除外となり、固定資産税の税額が上昇する可能性があります。総合的な判断が必要です。

 

悪質な買取業者を見分けるポイント

　買取業者の中には、不当に安く買い取ろうとするケースや契約内容が不明瞭なケースがあります。安心して売却するためには見極めが重要です。

必ず確認したい項目

項目	確認内容	リスク回避のヒント
査定額	過去の買取事例と比較	あまりにも低額は要注意
契約内容	手数料やキャンセル条件	不明瞭な場合は契約前に質問
登録・免許	国土交通省または都道府県に登録されている宅地建物取引業者番号を確認	登録業者であることを必ず確認

注意：複数社の査定を比較することで、悪質業者に引っかかるリスクを減らせます。

 

空き家売却にかかる税金・費用の注意点

　空き家を売却する際には、譲渡所得税や固定資産税、解体費用、測量費用などさまざまなコストが発生します。事前に把握しておくことで、思わぬ損失を防ぎ、売却計画を立てやすくなります。 

売却益にかかる譲渡所得税とは？

　空き家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税が課されます。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく異なり、居住していたかどうかによっても適用特例が変わります。

譲渡所得税の計算一例

所有期間	税率（所得税＋住民税）	適用条件
5年以下	39.63%	短期譲渡所得
5年以上	20.315%	長期譲渡所得
居住用特例	最大3,000万円控除可	自ら居住または被相続人の自宅を譲渡した場合

ポイント：空き家でも「被相続人居住用空き家特例」を満たす場合は、3,000万円の特別控除が適用できます。事前に税務署や税理士に確認を。

譲渡所得税の計算方法とその仕組みについてはこちらでも解説

 

解体・測量・登記費用の目安

　売却に伴う費用として、解体費用や土地の測量費用、登記手続き費用が発生します。建物の状態や土地の広さによって金額は変動します。

費用目安

項目	目安費用	備考
解体費用	50〜150万円	建物構造や面積により変動
測量費用	10〜30万円	境界確定測量が必要な場合あり
登記費用	3〜10万円	所有権移転・相続登記等の司法書士報酬を含む

ワンポイント：費用は売却価格に影響するため、見積もりを複数社から取り、予算を把握しておきましょう。

 

更地にすると固定資産税が上がる理由

　古家を解体して更地にすると、住宅用地特例（課税標準6分の1軽減）が適用外となるため、固定資産税が上がる可能性があります。

状況	税の取扱い
古家付きの土地	住宅用地特例が適用され税額が低め
更地化した土地	特例が外れ課税標準が上昇

ポイント：解体費用に加え、固定資産税増額分も考慮して売却価格を設定しましょう。

 

節税につながる控除・特例制度を活用する

　空き家売却時に利用できる主な税制優遇措置は以下の通りです。

特例名	内容	主な適用条件
居住用財産3,000万円特別控除	譲渡所得から最大3,000万円控除	自宅または被相続人の居住用空き家を売却
10年超所有軽減税率	長期譲渡税率が14.21％に軽減	10年以上所有かつ居住実績あり
買換え特例	譲渡益課税の繰延	新たな住宅を取得した場合で条件を満たすとき

ワンポイント：制度の適用有無は状況により異なります。売却前に専門家への確認が安心です。

札幌で家の売却時に適用される控除・特例についてはこちらでも解説

 

売却前にできる空き家の準備・活用方法

　空き家を売却する前に、簡単な掃除や修繕を行うだけでも印象が良くなり、成約率や交渉に影響します。また、売却以外に貸す・活用する選択肢もあるため、事前に整理しておくことが重要です。 

掃除・クリーニングで印象を改善する

　空き家は長期間放置されているケースが多く、汚れや湿気、悪臭があると買主の印象を損ねます。簡易清掃でも内覧時の印象が大きく変わり、成約スピードや価格交渉に好影響を与えることがあります。

おすすめポイント

• 床、窓、キッチン、浴室の簡易清掃
  
• 不要物の撤去で空間を広く見せる
  
• 室内の換気と消臭で快適さを演出

 

軽微な修繕やリフォームで価値を上げる

　小さな補修や部分的なリフォームは、費用を抑えながら買主への印象を改善し、販売促進にもつながります。特に水回りや壁紙、外装は評価に影響しやすいポイントです。

対応例

修繕箇所	改善内容	費用目安
壁・天井	クロス張替え、ひび割れ補修	3〜10万円
キッチン・水回り	蛇口交換、清掃・磨き上げ	5〜15万円
外壁・屋根	塗装や補修	10〜50万円
庭・駐車場	草刈り、整地	1〜5万円

 

空き家バンク・自治体支援制度の活用法

　自治体が運営する空き家バンクに登録すれば、地域内外の購入希望者や移住者に向けて情報発信やマッチング支援を受けられます。また、自治体によってはリフォーム費用や解体費用の補助制度があり、活用することでコストを軽減できます。内容は自治体ごとに異なるため、事前に確認しましょう。

活用例

• 空き家バンクに登録して買主・借主を紹介
  
• リフォーム費用や解体費用の補助制度を活用
  
• 市町村の相談窓口で活用方法のアドバイスを受ける

 

売らずに貸す・利活用する選択肢も検討

　売却以外にも、長期賃貸や定期借家、シェアハウス、民泊などの活用方法があります。将来的な売却も見据え、需要や法的条件を踏まえて判断することが大切です。民泊を行う場合は旅館業法または住宅宿泊事業法に基づく許可や届出が必要です。

方法	メリット	デメリット
売却	即金化・手続き完了	売却後は所有権消滅
賃貸	家賃収入で維持費を補填	管理や修繕が必要
活用（民泊・シェア等）	収益化の幅が広い	運営管理・法規制の確認必須

 

空き家売却をスムーズに進めるための不動産会社選び

　空き家売却では、信頼できる不動産会社選びが成功の鍵です。業者の選定を誤ると売却価格や期間に影響が出るだけでなく、契約トラブルのリスクも高まります。地域事情や専門知識に詳しい会社を選び、複数社を比較することが重要です。 

地元の事情に詳しい会社を選ぶメリット

　地元に根付いた不動産会社は、地域の取引慣習や条例、買主動向を熟知しており、実際の成約相場を踏まえた提案が可能です。そのため、適正価格での売却や内覧調整がスムーズに進みます。

メリットのポイント

• 過去の取引事例を基にした適正査定
  
• 地域特有の規制や自治体の補助制度の情報提供
  
• 内覧希望者との調整が迅速
  

ワンポイント：地元密着の会社を選ぶことで、無駄な交渉や価格リスクを抑えられます。

 

買取専門業者を選ぶときのチェックポイント

　買取専門業者は即時売却が可能ですが、査定額の妥当性や契約条件を確認しないと損をする場合があります。悪質業者を避けるには、複数社を比較し、免許・実績の確認が欠かせません。

チェック項目	確認内容	注意ポイント
登録情報	宅地建物取引業者の免許番号を確認	国交省または都道府県知事免許が必須
過去の実績	買取件数や価格帯	不自然に低い査定額は要注意
契約条件	手数料やキャンセル規定	不明点は事前に質問して確認

ポイント：複数の買取業者で査定を比較し、条件が明確な会社を選ぶと安心です。

札幌での空き家売却におすすめの不動産会社16社はこちらでご紹介

 

査定を比較して適正価格を見極める方法

売却を成功させるには、複数社から査定を取り、価格や条件を比較することが重要です。査定方法や提示条件を理解しておくことで、過小評価や不利な契約を避けられます。

比較チェックリスト

1. 仲介会社・買取業者を複数選定
   
2. 同じ条件で査定依頼（古家付き・更地など）
   
3. 査定価格だけでなく条件・期間も比較
   
4. 疑問点は必ず質問して明確化

 

空き家売却で注意すべき点とよくある質問

　空き家売却では、税金や手続き、売却方法などさまざまな疑問が生じます。ここでは、注意すべき点とよくある質問を整理し、初心者でも理解しやすい形で解説します。 

家を売るときに絶対やってはいけないことは？

　相続登記が未完了の家や、口頭での契約条件確認は避けましょう。所有者が故人のままでは売却契約を法的に有効に締結できません。

避けるべき行動

• 相続登記や名義変更を済ませず契約を進める
  
• 買取業者や仲介会社との条件を口頭だけで決定
  
• 修繕や簡易清掃を怠る
  

ポイント：登記・物件状態・条件確認がトラブル防止の基本です。

 

住んでいない家を売却すると税金はいくらかかりますか？

　空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。居住用特例が適用されない場合、短期譲渡所得で約39%、長期でも約20%の税率がかかります。

譲渡所得税の計算方法とその仕組みについてはこちらでも解説

 

解体してから売る方が高く売れる？

　古家付きのまま売るか、更地にして売るかで価格は変動します。解体費用や固定資産税増加などのコストを考慮し、建物状態や土地需要に応じて判断することが重要です。

 

相続登記をしていない家はどうすれば売れる？

　相続登記が未完了の家は、法律上売却できません。まず相続登記を行い、正式に所有権を確定させる必要があります。手続きは司法書士に依頼するとスムーズです。

 

空き家を放置するとどんなリスクがある？

　空き家を放置すると、固定資産税の優遇除外、老朽化による損害、近隣トラブルなどのリスクが高まります。「特定空き家等」に指定されると住宅用地特例が外れ、税額が上昇する場合もあります。

放置リスクの一覧

リスク	内容	対策
税金	固定資産税が高くなる可能性	売却前に査定・リフォームで価値調整
建物劣化・倒壊	老朽化による損害リスク	定期点検や簡易修繕
近隣トラブル	ゴミの不法投棄や景観問題	空き家バンクや管理会社を活用

空き家放置を専門家に相談するメリットなどはこちらで解説

 

不動産会社の買取と仲介はどちらが早く売れる？

方法	売却スピード	価格の特徴
買取	最短1週間〜1か月で現金化可能	市場価格より低い傾向
仲介	成約まで平均3〜6か月	市場価格に近い価格で売却可能

早さを重視するなら買取、価格重視なら仲介を選ぶのが基本です。