土地がタダで手に入る？無料譲渡の仕組み・探し方・リスクを専門家が徹底解説！

土地は本当にタダでもらえるのか？無償譲渡の仕組みと実態

「土地がタダでもらえる」という話は一見怪しく感じますが、近年では現実的な選択肢のひとつになっています。背景には人口減少や相続問題があり、土地を持ち続けるコストが重荷になるケースが増えています。ここでは、無償譲渡の仕組みと実態を整理します。

“土地をタダでもらえる”という仕組みは実際に存在するのか

結論から言うと、土地の無償譲渡は実在します。法律上は売買ではなく「贈与」として扱われるのが一般的で、贈与契約書や無償譲渡契約書を取り交わして成立します。

◾️無償譲渡の主な形

• 空き家バンクでの0円物件
  
• 個人間での無償譲渡契約
  
• 一部自治体による、空き家・土地の提供制度（例：0円空き家バンクなど）
  

※土地代が0円でも、登記や税金は別途必要です。

過疎地域などで0円譲渡が増えている背景

無償譲渡が増えている理由は、土地の「需要と負担」のバランスが崩れているためです。

◾️0円譲渡が増える流れ

1. 人口減少
   ↓
2. 空き家・空き地の増加
   ↓
3. 固定資産税・管理負担の増大
   ↓
4. 売却できない
   ↓
5. 無償譲渡という選択肢が増加
   

特に過疎地域では、この流れが顕著です。

どんな人が、どんな理由で無償譲渡するのか

無償譲渡を行うのは、特別な人ではありません。多くは「普通の土地所有者」です。

◾️無償譲渡を選ぶ人と理由

譲渡する人	主な理由
相続人	使い道がなく管理が負担
遠方居住者	定期的に土地を見に行けない
高齢者	草刈りや管理が困難
空き家所有者	解体・維持費を避けたい

「売れないなら、せめて負担をなくしたい」という現実的な判断です。

「怪しい話では？」と不安に感じる人が知るべき注意点

無償譲渡自体は合法ですが、「なぜ無料なのか」を必ず確認する必要があります。

◾️無料の裏にある典型的な理由

• 再建築不可
  
• 接道義務を満たしていない
  
• 上下水道が未整備
  
• 境界が不明確
  

これらを確認せずに受け取ると、後から大きな負担になる可能性があります。

無料で譲渡される土地の条件と特徴

タダで譲渡される土地には、必ず共通する条件や特徴があります。
価値がゼロという意味ではなく、一般的な住宅用地として使いづらい要素があるため、無償になりやすいのが実情です。代表的な特徴を整理します。

タダになりやすい土地の立地・エリアの特徴

無償譲渡されやすい土地は、需要が低いエリアに集中しています。

◾️代表的な立地条件

• 過疎地域・山間部
  
• 駅や市街地から遠い
  
• 市街化調整区域など、開発や住宅建築に制限が多いエリア
  
• 周辺に生活インフラが少ない
  

生活利便性の低さが、価格ゼロにつながります。

建物付き・残置物ありの土地が多い理由

無料の土地には、古い建物や家財が残っているケースが多く見られます。

◾️建物付き土地が多い理由

• 解体費が高額（100万円以上）
  
• 所有者が解体費を負担できない
  
• 建物があると売却しづらい
  

「土地は無料、解体は引き取り側」という条件になりやすいのが特徴です。

上下水道なし・接道義務未満・再建築不可のケース

無償譲渡土地には、法的・物理的な制限がある場合があります。

◾️よくある制限例

• 上下水道が引き込まれていない
  
• 建築基準法で定める「幅4m以上の道路に2m以上接していない」など
• 建築基準法上、再建築不可
  

※接道義務を満たしていない、このような土地は建築基準法上、原則として再建築不可となる

これらは利用目的を大きく制限します。

固定資産税が安い土地に共通するメリットと落とし穴

固定資産税が安い点は魅力ですが、注意も必要です。

メリット	年数千円〜数万円で保有可能
落とし穴	管理負担・売却困難
⚠️注意点	税額より利用価値を見る

税金の安さだけで判断すると後悔しやすくなります。

タダの土地に潜むリスクと現実的なデメリット

土地代が0円でも、所有すれば責任と負担は発生します。
むしろ無償譲渡の土地ほど、取得後に気づくリスクが多い傾向があります。ここでは代表的なデメリットを整理します。

固定資産税と管理責任は毎年発生する

土地を所有すると、使っていなくても固定資産税が毎年かかります。また管理責任も免れません。

◾️毎年発生する主な負担

• 固定資産税（年数千円〜数万円）
  
• 草刈り・清掃の手間
  
• 管理を怠った場合の近隣トラブル
  

「タダ＝維持費ゼロ」ではない点に注意が必要です。

草刈り・倒木・災害など所有者責任の重さ

土地の管理を怠ると、法的責任が発生する場合があります。

◾️所有者責任の具体例

• 倒木が道路や隣地を塞ぐ
  
• 雑草による害虫・火災リスク
  
• 土砂崩れによる被害
  

事故が起きると、賠償責任を問われる可能性もあります。

売却できず「負動産」になる可能性

無償譲渡される土地は、そもそも売却が難しいケースが多いです。

◾️売れにくい土地の特徴

• 再建築不可
  
• インフラ未整備
  
• 需要が少ない立地
  

その結果、手放したくても処分できない「負動産」になる恐れがあります。

境界不明・地中埋設物など見えにくいリスク

無料の土地には、見た目では分からない問題が潜んでいることがあります。

◾️よくある隠れたリスク

• 境界杭がなく測量が必要
  
• 地中に廃材・コンクリートが埋設
  
• 地盤が弱く建築に追加費用
  

事前調査を怠ると想定外の出費につながります。

なぜ土地は無料で譲渡されるのか？譲渡する側の事情

「なぜお金を払ってでも手放したいのか？」という疑問を解消することは、不安を取り除く重要なポイントです。
無償譲渡の背景には、所有者側の経済的・心理的な負担があります。

相続したが使い道がなく管理が負担なケース

相続で取得した土地は、住む予定も使う予定もないまま残ることが多いです。

◾️相続土地で起きやすい問題

• 遠方に住んでいて管理できない
  
• 利用予定がなく放置状態
  
• 相続人が複数いて話が進まない
  

結果として「誰かに使ってほしい」と無償譲渡を選ぶケースがあります。

固定資産税や草刈りコストを減らしたい本音

土地は持っているだけでコストが発生します。

◾️所有者が感じる主な負担

• 毎年の固定資産税
  
• 草刈り・伐採の外注費
  
• 管理を怠った際の近隣苦情
  

少額でも継続的な支出が、無償譲渡の動機になります。

売却できず処分に困っている土地の実情

売却できない土地は珍しくありません。

◾️売れない理由の例

• 再建築不可
  
• インフラ未整備
  
• 需要が極端に少ない
  

不動産会社に断られ、「無料でもいいから引き取ってほしい」と考える所有者も多いです。

空き家バンクや自治体政策としての無償譲渡

自治体も空き地・空き家問題に直面しています。

空き家対策	放置物件の減少
移住促進	定住人口の確保
地域活性化	利活用の促進

その一環として、空き家バンクなどを通じた無償または低廉な譲渡制度が用いられることがあります。

タダで土地をもらう具体的な方法と探し方

無償で土地をもらうには、やみくもに探すのではなく、実績のあるルートを使うことが重要です。無償譲渡だけにこだわらず、売買も含めて相談できる不動産会社に一度話を聞くという選択肢も有効です。

エスプラスホームでは土地売買・活用相談も対応可能

エスプラスホームでは、
「タダの土地が本当にベストなのか？」
「多少費用を出してでも条件の良い土地を選ぶべきか？」
といった視点から、土地売買・土地探し・活用方法まで含めた相談が可能です。

◾️相談できる内容の例

• 無償譲渡土地と売買土地の比較相談
• 建築可能かどうかの事前チェック
• 管理負担・将来売却を見据えた土地選び
• 「買うべきか／もらうべきか」の判断サポート

無料土地のリスクを理解した上で、より後悔の少ない選択肢を検討したい方に向いています。

「タダでもらう」か「きちんと買う」かを比較した上で判断するのが失敗しないコツ

土地選びで後悔する多くのケースは、
「無料だから」という理由だけで決めてしまうことです。

比較項目	無償譲渡の土地	売買の土地
初期費用	安い	かかる
選択肢	限られる	多い
建築条件	厳しいことが多い	明確
将来売却	難しい	しやすい

エスプラスホームのように売買も扱う不動産会社に相談することで、
この比較をプロ目線で整理した上で判断できるのが大きなメリットです。

無料土地に不安がある場合は「一度プロに相談」が最短ルート

無償譲渡の土地は、向いている人にとっては魅力的ですが、
すべての人にとって正解とは限りません。

• 無料土地に少しでも不安がある
• 建築や将来活用を考えている
• 家づくり・土地探しをまとめて相談したい

このような場合は、エスプラスホームで土地売買も含めて相談し、比較した上で決めることで、失敗リスクを大きく下げることができます。

▶︎ エスプラスホームで相談する https://s-plushome.jp/

無料でも必ず発生する費用と手続きの全体像

土地代が0円でも、取得や保有にかかる費用は避けられません。
「完全に無料」と誤解すると後悔につながるため、最低限必要な費用と手続きを事前に把握しておくことが重要です。

登記費用・司法書士費用の目安

無償譲渡でも、所有権移転登記は必須です。

◾️主な登記関連費用

• 登録免許税（評価額×2％が目安）
  
• 司法書士費用：3〜7万円前後
  
• 書類取得費用（数千円程度）
  

専門家に依頼することで手続きミスを防げます。

固定資産税・不動産取得税はどうなる？

土地を取得すると税金が発生します。

◾️税金のポイント

• 固定資産税：毎年かかる
  
• 不動産取得税：一度だけ発生する可能性
  
• 条件により非課税・軽減措置あり
  

税額は固定資産税評価額を基準に決まります。

解体費・測量費など想定外にかかる費用

無料土地で特に多いのが、追加費用の発生です。

◾️想定される追加費用

• 建物解体費：100〜300万円
  
• 境界確定測量費：30〜80万円
  
• 残置物撤去費
  

土地代以上の負担になることもあります。

「土地代0円でも最低いくらかかるのか」現実的な目安

実際に必要となる初期費用の目安は以下の通りです。

内容	目安金額
登記・税金	5〜15万円
解体・測量	30〜300万円
合計	数十万円〜

「0円でも費用はかかる」前提で判断しましょう。

タダの土地で後悔しないための判断基準とチェックリスト

無償譲渡の土地は、向き不向きがはっきり分かれます。
「本当に自分に合っているか」を事前に判断できれば、後悔のリスクは大きく下げられます。ここでは、実例をもとに判断基準と確認ポイントを整理します。

もらってよかった人に共通する特徴（成功例）

無償譲渡で満足している人には共通点があります。

◾️成功しやすい人の特徴

• 活用目的が明確（畑・キャンプ・資材置き場など）
  
• 定期的に管理できる距離・時間がある
  
• DIYや最低限の整備を自分でできる
  

目的と管理能力が一致していることが重要です。

後悔した人に多い失敗パターン

一方、後悔する人にも共通した傾向があります。

◾️よくある失敗例

• 「タダだから」と勢いで取得
  
• 解体・測量など費用を把握していなかった
  
• 遠方で管理できず放置状態になった
  

事前確認不足が、後悔の原因になります。

向いている人・向いていない人の判断基準

自分が向いているかは、次の視点で判断できます。

項目	向いている	向いている
管理	定期的に可能	ほぼ不可能
目的	明確にある	特にない
距離	近い・通える	遠方

生活スタイルに合うかが最大の判断軸です。

専門家が必ず確認するチェックポイント（地目・用途地域・接道・インフラ・相続登記）

取得前には、以下を必ず確認します。

📝 専門家チェックリスト

• 地目・用途地域
  
• 接道義務を満たしているか
  
• 上下水道・電気の有無
  
• 相続登記が完了しているか
  

この確認だけでも失敗リスクは大きく下がります。

土地タダで譲渡に関するよくある質問

無償譲渡は一般的な売買と異なる点が多く、税金や法律面の疑問が出やすい取引です。ここでは、実務で特に質問が多い内容を分かりやすく整理します。

土地をタダで譲渡したら税金はかかりますか？

はい、かかる場合があります。土地代が0円でも、固定資産税は毎年発生します。また、条件によっては不動産取得税が課税されることもあります。取得前に評価額を確認することが重要です。

土地を無償で譲渡すると法律上どうなりますか？

無償譲渡は「贈与」として扱われ、売買とは異なる契約形態になります。
贈与契約書の作成と所有権移転登記が必要で、口約束だけではトラブルの原因になります。

土地を無償で贈与すると贈与税はかかりますか？

原則として贈与税の対象ですが、年間110万円の基礎控除以内であれば非課税です。評価額が低い土地では、贈与税が発生しないケースも多くあります。

不動産の無償譲渡で一番多いデメリットは何ですか？

最も多いのは、管理負担が想像以上に大きいことです。草刈りや税金、解体費などが継続的に発生し、「無料でも負担が重い」と感じる人が少なくありません。

タダでもらった土地を後から売ることはできますか？

売却自体は可能ですが、買い手が見つからないケースが大半です。再建築不可やインフラ未整備の土地は市場価値が低く、売却目的での取得はおすすめできません。

遠方の土地を無償で受け取るのは危険ですか？

危険とは言い切れませんが、管理できない距離の場合は注意が必要です。

◾️判断の目安

• 年に数回現地に行ける
• 管理を外注する予算がある
• 明確な利用目的がある

これらを満たさない場合、負担になりやすいです。