お金のこと

2024.12.03

立ち退き料にかかる税金を節税したい!控除特例についても解説します。

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立ち退き料とは

マンションやアパートなどに入居しているとオーナーから立ち退きを依頼され、立ち退き料を受け取るというケースがあります。この立ち退き料は、発生する場合とそうでないケースが存在します。
また、受け取った立ち退き料は所得として分類され、確定申告が必要になる場合がありますので、しっかり理解しておきましょう。

|立ち退き料とは

立ち退き料とは、マンションやアパートなどの賃貸物件の貸主(オーナー)が、賃借人(入居者)に退去を求める際に、貸主から賃借人へ支払われる補償金のことです。立ち退き料は、賃借人に生じる損失や不便などに対する補償となるため、以下のような費用が含まれることがあります。

・引越し費用:新居への移転にかかる費用
・営業補償:事業用物件の場合、営業停止や移転による損失を補うための費用
・居住補償:生活基盤の変更に伴う精神的・経済的な補償

法的には、借地借家法により賃借人の権利が強く保護されているため、正当な理由がない限り貸主側からの解約はできないことになっています。立ち退きに必要な正当事由とは

正当事由とは、賃貸借契約において貸主側から解約、または契約更新の拒否をするために必要となる「事由」つまり理由のことを指します。一方、借主側は期間内解約条項があれば、特に理由を必要とせず解約することができます。
どのような事由であれば、正当事由になるかは裁判所に委ねられますが、貸主による土地・建物使用の必要性や借主側の事情など、貸主・借主双方の状況を総合的にみて判断されます。
しかし、借主は借地や借家を生活の拠点としていることがほとんどなので、どちらかというと借主側の状況が重視されるのが一般的です。貸主から急な明け渡し要求があれば、借主は多大な苦痛を伴うことが予測され、賃借人保護が考慮されるためです。
ただし、借主が長期間にわたって家賃を滞納していたり、貸主に無断で転貸しているなどの場合は、そもそも借主の契約違反となるため、貸主は正当事由がなくても借主に明け渡しを請求することができます。

|立ち退き料が発生するケース

賃貸借契約は、貸主と借主が合意すれば解約することができ、立ち退き料の支払いに法的な義務はありません。
しかし、貸主の都合で賃貸借契約を解約し、借主に立ち退きを求める場合には、貸主が借主に対して立ち退き料を支払うのが一般的です。それは先述した「正当事由」を補う役割があるためです。貸主本人が「別の用途で使いたい」「建て替えしたい」「売却したい」「再開発したい」などの場合は、貸主の都合とみなされます。
逆に、建物の老朽化により倒壊の危険や衛生上問題があり、建て替えの緊急性が高い場合や、家賃滞納など借主に契約違反がある場合には立ち退き料は不要になります。
また、賃貸借契約の種類が定期借家契約である場合には、事前に定めた契約期間が過ぎれば解約されるため、立ち退き料の支払いは必要ありません。

|立ち退き料を受け取ったら確定申告が必要

立ち退き料の受け取りは、譲渡所得・事業所得・一時所得のいずれかに該当し、課税対象となります。そのため立ち退き料を受け取った場合には、原則として確定申告が必要です。どの所得区分になるかは、受け取った立ち退き料の性質により異なりますので、次章でも区分ごとに解説しておりますが、不明な場合は事前に税務署や税理士などに確認しましょう。

申告の際は以下を確認してください。
・確定申告の時期:受け取った翌年の2月16日から3月15日まで
・申告方法:税務署に確定申告書を直接提出するか郵送、または電子申告も可能
・必要書類:賃貸借契約書や立ち退き料の受領証明書、所得を証明する書類など

立ち退き料にかかる税金

では立ち退き料には具体的にどのような税金がどのくらいかかるのでしょうか?この章で計算式もご紹介していきます。

|立ち退き料と所得税の関係

先述した通り、立ち退き料は所得税の対象となり、その性質により所得区分が異なります。

① 譲渡所得
受け取った立ち退き料が「資産の消滅の対価補償」に該当する場合は、譲渡所得として分類されます。例えば、「道路の拡張で土地や建物の一部を自治体に譲渡した」「再開発事業による立ち退きで譲渡した」など借家権を譲渡したとみなされる場合です。

【計算式】
課税譲渡所得金額=収入-(取得費+経費)-特別控除額
譲渡所得税の税率は、所有していた期間によって下記のように異なります。

所有期間 譲渡所得税率
5年を超える(長期譲渡所得) 20.315%
5年以下(短期譲渡所得) 39.63%

② 事業所得
事業の休業補償や営業収入補填(収入または必要経費の補填)として受け取った立ち退き料は、事業所得に該当します。借家をつかって営んでいた店舗や事務所など、立ち退きによって事業を継続できなくなるようなものが該当します。

【計算式】
事業所得金額=収入(総額)-経費
※立ち退き料のみでなく、総合的な収入(売上)に加えて計算します。

③ 一時所得
受け取った立ち退き料が、上記の譲渡所得・事業所得どちらにも該当しない場合、補償的な立ち退き料として一時所得に分類されます。引越し費用や新しい住まいの契約費用、家賃の差額、精神的な補償など、賃貸物件の入居者(個人)が受け取る立ち退き料のほとんどが一時所得に該当します。
一時所得の場合は、最大50万円まで特別控除を受けられるため、一時所得の収入金額から、引っ越し費用や諸費用などを除いた後の金額が50万円以下の場合には、税金を支払う必要はありません。

【計算式】
一時所得の金額=収入(一時所得の対象となる総額)-費用(一時所得を得るために使った支出)-特別控除額(最大50万円)
※給与所得などにプラスした上で、総合的な収入で計算します。

さらに、上記で算出した金額の2分の1に対して課税されます。
一時所得の課税金額=一時所得の金額×1/2

|立ち退き料と法人税の関係

立ち退き料を受け取る側が、株式会社や一般社団法人など法人の場合には、法人税の課税対象となります。法人が受け取った立ち退き料はすべて益金として、他の所得と合算します。受け取った立ち退き料から経費を差し引いた金額に課税されます。

|立ち退き料と消費税の関係

借主(立ち退きする入居者)が、貸主(オーナー)から立ち退き料を受け取る場合には、消費税はかかりません。しかし、借主が貸主以外の第三者から立ち退き料を受け取る場合には消費税が課税されますので注意が必要です。

立ち退き料にかかる税金の節税方法

税金を節約できる控除特例には様々なものがありますが、適用には一定の条件を満たすことや関連書類が必要になります。専門的な内容も多いため、状況に応じて不動産会社や税理士などに相談し、節税につなげましょう。
この章では利用できる可能性がある特例についての概要を簡単にまとめております。詳細については参照元の国税庁サイトをご確認ください。

|公共事業に伴う立ち退きの場合(5,000万円控除)

土地収用法や都市計画法などに基づく公共事業のために土地・建物を売却した場合、条件を満たせば5,000万円の特別控除が受けられます。この控除を受けるには、譲渡所得の内訳書や収用等の証明書などの書類を揃えて確定申告することが必要になります。

【対象条件例】
1. 国や地方公共団体、またはその委託を受けた事業者が買主であること。
2. 土地や建物が公共の利益を目的とした事業に使用されること。

【控除額】
売却益から最大5,000万円を控除。控除を適用すると、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。

参照:国税庁「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」

|居住用財産を売った場合(3,000万円控除)

居住中もしくは過去に居住していた居住用財産(マイホーム)を売却する際に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除が受けられます。
この控除は、購入から売却までに1回のみ特例適用が認められます。買い替え特例との併用は不可ですので注意しましょう。

【対象条件例】
1. 売却時に自宅として使用していたこと(空き家の場合も条件あり)
2. 所有期間が短期間でも適用可能。
3. 家屋の解体後に土地のみを売却する場合でも適用可能(一定条件下)

【控除額】
所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円まで控除

参照:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

|特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合(2,000万円控除)

都市計画法などに基づく特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合、売却益から2,000万円の特別控除が受けられます。
この特例は、譲渡が2年以上にわたって売却される場合でも、最初の年にしか受けられないため注意が必要です。また、土地収用や特定事業での売却は公的な証明などの書類を揃えて確定申告することが必要になりますので、覚えておきましょう。

【対象条件例】
1. 国や地方公共団体、土地区画整理組合などが買主であること。
2. 土地が事業計画に含まれていること。

【控除額】
譲渡所得から最大2,000万円を控除

参考:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

|特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合(1,500万円控除)
特定住宅造成事業などの条件を満たす事業のために土地を売却する場合には、売却益から最大1,500万円の控除を受けることができます。こちらも公共事業の証明などの書類を揃えて確定申告することが必要になります。

【対象条件例】
1. 土地が住宅地造成や都市計画法に基づく特定事業に利用されること。
2. 国や地方公共団体、または住宅地造成事業者が買主であること。

【控除額】
譲渡所得から最大1,500万円を控除。

参考:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

|平成21年及び22年に取得した土地を譲渡した場合(1,000万円控除)
平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却した場合、もしくは平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却した場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大1,000万円の控除を受けられます。
この1,000万円特別控除は、リーマンショック後の景気対策として設けられた特例で、リーマンショック翌年からの2年間、つまり平成21年と22年に購入した土地等を売却した場合に、売却益から1,000万円を控除できるという特例です。

【対象条件例】
1. 国内の土地であること。
2. 所有期間が5年以上であること。
3. 事業用・居住用どちらでも適用可能。

【控除額】
譲渡所得から最大1,000万円を控除。

参照:国税庁「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」

|農地保有の合理化のために土地を売った場合:800万円
農地保有の合理化を目的に、認定農業者に農地を売却する場合、売却益から800万円の控除を受けられます。取引の証明書類などを提出する必要がありますので、予め揃えておきましょう。

【対象条件例】
1. 売却相手が認定農業者または農地保有合理化法人であること。
2. 農地として継続利用されること。

【控除額】
譲渡所得から最大800万円を控除。

参考:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

この記事を書いた人

代表取締役浜谷 卓

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