アパート付き土地の評価額はいくら？知っておきたい計算方法と活用術

アパート付き土地の「土地評価額」とは何か

土地の評価額とは、所有する土地が金銭的にどの程度の価値を持つかを示す指標です。相続税や固定資産税の計算、売却価格の目安、投資用地としての価値判断など、さまざまな場面で重要な役割を果たします。特にアパートが建っている土地の場合、単なる更地の評価とは異なり、建物の有無や賃貸状況によって評価額が変動するため、正確な理解が必要です。

本章では、土地評価の基本的な仕組みと、アパート付き土地ならではの評価ポイントについて解説します。

自用地評価・固定資産税評価・路線価方式の基本

土地評価には複数の方式があります。

自用地評価	その土地を自己使用する場合に想定される価値を示すもので、一般的に相続税評価額の基準となります。
固定資産税評価額	地方自治体が税額計算のために算出する価値で、固定資産税や都市計画税の基礎となります。
路線価方式	国税庁が定める路線価に基づき、土地の位置や形状に応じた補正率を掛けて評価額を算出する方法です。

アパート付き土地の場合、これらの評価方法を理解し、自用地評価と貸家建付地評価の違いを正確に把握することが、税務上も投資上も重要です。

“貸家建付地”／“貸宅地”との違いとその意味

アパートが建っている土地は「貸家建付地」と呼ばれ、自己使用の土地（自用地）とは評価方法が異なります。貸家建付地は、土地所有者が第三者に貸して収益を得ている土地であり、借家権の影響により評価額が下がるのが特徴です。具体的には、借家権割合や賃貸割合を考慮して評価額を減額します。

一方、「貸宅地」とは借地権のある土地を貸している場合で、借地権に応じた評価減が適用されます。

これらの違いを正しく理解することで、相続税や固定資産税の計算、さらには売却価格の目安を正確に把握できます。

相続・税務観点でのアパート土地評価

相続や税務の場面でアパート付き土地の評価額を正確に把握することは、相続税の適正な計算や節税対策に直結します。アパートが建っている場合、土地は単なる更地としてではなく「貸家建付地」として評価され、借家権や賃貸割合などの要素が加味されることで、評価額が大幅に変動することがあります。

本章では

• 貸家建付地の評価計算方法
• 借地権・借家権の考え方
• 路線価の確認方法
• 評価額を下げるポイント
• 実際の計算例

など、相続税対策を意識した具体的な内容を解説します。

貸家建付地の評価計算式と確認すべきポイント

貸家建付地の評価額は「借地権割合」および「借家権割合」と「賃貸割合」を反映して、以下の計算式で算出します。

貸家建付地評価額 ＝ 自用地評価額 × ［1 – 借地権割合×借家権割合×賃貸割合］

ここでポイントとなるのは、借家権割合は国税庁が毎年公表する標準的な割合を使用すること、賃貸割合は実際に貸している建物の面積や稼働率を反映させることです。さらに、土地形状や道路付け、利用制限なども評価に影響するため、単純な計算だけでなく現地状況の確認も重要です。

借地権割合・借家権割合・賃貸割合とは何か

借地権割合	借地権が設定されている土地の場合、土地の評価額を借地権分だけ減額するための割合です。
借家権割合	土地上の建物が賃貸されている場合、借家権分を差し引くことで貸家建付地評価額を算出します。一般的に建物の賃貸状況や契約条件により算定されます。
賃貸割合	土地上の建物のうち、どれだけの部分が実際に賃貸されているかを示す割合です。空室部分は賃貸割合に含まれず、評価額への影響は少なくなります。

これら3つの割合を正しく理解し、適切に反映することで、税務上の評価額を正確に算定できます。

路線価の調べ方と固定資産税評価額の使い方

路線価は国税庁のウェブサイトで地域ごとに確認可能で、相続税評価額の算出に必須の指標です。土地の形状や間口、奥行補正を加えることで、より正確な評価額が算出できます。固定資産税評価額は市区町村が発表しており、相続税評価の参考情報としても利用可能です。実務では、路線価を基に自用地評価額を算出し、貸家建付地として調整する形が一般的です。

評価額を下げる要因・節税できる仕組み（賃貸割合低下・小規模宅地等の特例）

貸家建付地の評価額を下げる要因としては、借家権割合や賃貸割合の低さ、土地形状の不整形、道路付けの悪さなどがあります。また、相続税の計算では「小規模宅地等の特例」を適用できる場合があり、居住用や事業用の土地で一定条件を満たすと評価額が最大80％減額されるケースもあります。

これらを適切に組み合わせることで、節税効果を最大化できます。

実際の計算例：アパート付き土地の場合

例えば、自用地評価額が5,000万円、借家権割合30％、賃貸割合100％のアパート付き土地を相続する場合、貸家建付地評価額は以下の通りです。

＜借地権割合を60%として例示する場合＞

5,000万円 × (1 − 0.6 × 0.3 × 1.0) = 4,100万円

このように、貸家建付地評価を適用するだけで評価額は大幅に下がり、相続税の負担を軽減できます。空室がある場合は賃貸割合を反映させることでさらに現実的な評価額を算出可能です。

売却・査定観点で「アパート付き土地の価値」を知る

アパート付き土地の売却を検討する場合、土地評価額は相続税や固定資産税の計算とは異なり、実際に市場でどの程度の価格で取引されるかという「実勢価格」が重視されます。特に築年数の古いアパートや空室が多い物件では、土地の価値が建物の価値以上に重要になります。

本章では、公的評価額と実勢価格のギャップ、建物付き土地と更地の比較、査定依頼のポイント、土地価値低下の要因など、売却時に押さえておくべきポイントを詳しく解説します。

公的評価額（路線価・固定資産税評価）と実勢価格のギャップ

土地評価額には公的評価額と実勢価格があります。

公的評価額	税務上の目安であり、路線価や固定資産税評価額を基準に算定されます。
実勢価格	市場で実際に取引される価格であり、需要・立地・建物状態・賃貸状況などが反映されます。

アパート付き土地では、建物が古くても土地の立地が良ければ実勢価格は公的評価額を上回ることもあります。逆に立地が悪い場合は、公的評価額より低く取引されることが多いため、売却時には両方を比較して判断することが重要です。

建物付き土地 vs 更地にした場合、どちらが有利か？

土地を売却する際、建物付きで売るか、更地にして売るかは価格に大きく影響します。一般に、古いアパートが建っている場合は解体費用を買主が負担するため、建物付きのまま売るより更地の方が高く売れるケースがあります。ただし、建物が新しく収益性が高い場合は、建物付きでの売却が有利になることもあります。立地条件や市場の需要、アパートの状態を総合的に判断して最適な売却方法を選ぶことが大切です。

不動産会社に査定を依頼する際のポイントと注意点

不動産会社に査定を依頼する際は、複数社から見積もりを取ることが重要です。また、アパート付き土地の査定では、建物の老朽度や空室率、収益性、立地条件などを詳しく伝える必要があります。査定価格だけで判断せず、査定内容の根拠（路線価・積算評価・収益還元法の適用など）を確認することが大切です。さらに、売却時期や市場動向によっても価格は変動するため、タイミングも考慮して戦略的に売却計画を立てましょう。

築年数の古いアパートを所有している場合の土地価値低下要因

築年数の古いアパート付き土地は、建物の老朽化や設備の陳腐化により、土地の実勢価格が公的評価額より低くなることがあります。また、賃貸需要が低下している地域では、空室リスクが評価に反映されるため、土地価値が下がる要因となります。さらに、建物解体費用や修繕費が必要な場合も、買主はその負担を考慮して土地価格を減額する傾向があります。売却を検討する際は、こうした要因を踏まえて現実的な価格設定を行うことが重要です。

投資用地としての土地評価・収益目線

不動産投資家にとって、アパート付き土地の評価は単なる税務上の数値ではなく、投資の収益性を判断する重要な指標です。土地の価値が収益性に与える影響を正確に把握することで、購入判断や融資の可否、将来的な売却戦略までを見据えた投資計画が可能になります。

本章では、収益還元法による評価、銀行評価との違い、路線価・実勢価格を使った目安、投資判断時の注意点について詳しく解説します。

収益還元法の基本（NOI ÷ 想定利回り）と土地評価への応用

収益還元法とは、将来得られる純収益（NOI: Net Operating Income）を想定利回りで割り戻して土地の価値を算出する方法です。例えば年間NOIが200万円で、想定利回りが5％の場合、土地評価額の計算方法は以下となります。

200万円 ÷ 0.05 = 4,000万円

アパート付き土地の場合、建物の収益性を反映させつつ土地部分に按分することで、投資としての適正な土地評価額を把握できます。収益還元法は市場動向や賃貸需要を反映しやすいため、投資判断の重要な指標となります。

銀行の評価（積算評価・収益評価）との違い

銀行は融資判断の際に独自の評価方法を用います。土地と建物を個別に評価する「積算評価」と、将来の収益を基にした「収益評価」が主です。

積算評価	固定資産税評価額や路線価を基に算出されるため、公的評価に近い傾向があります。
収益評価	投資家目線での実際の収益性を重視し、想定利回りや空室率を加味します。

銀行評価を理解することで、融資可能額や借入条件を予測し、投資戦略をより現実的に立てられます。

路線価や実勢価格でざっくり出す土地価値の目安

投資物件の初期評価では、路線価や実勢価格を活用して大まかな土地価値を把握することが有効です。路線価は相続税評価の基準ですが、面積や形状に応じた補正を加えることで投資目線でも参考になります。実勢価格は市場での取引価格の目安であり、立地や周辺賃貸需要を反映した現実的な評価が可能です。これにより、購入価格の妥当性や将来の売却想定額を概算できます。

投資判断時に押さえておくべき土地評価の落とし穴

投資用アパート付き土地の評価では、表面的な計算だけでは落とし穴があります。例えば空室リスクを過小評価すると、実際の収益が想定より低くなる可能性があります。また、建物老朽化による修繕費や解体費用、周辺地域の需要減少も価格に影響します。さらに、公的評価額や路線価を過信すると市場価格との差が大きくなり、誤った投資判断につながることがあります。投資判断では、収益性・将来価値・修繕コスト・市場動向を総合的に分析することが不可欠です。

アパート付き土地の評価額についてのよくある質問

賃貸アパートの土地の相続税評価額はどのように計算するのでしょうか？

賃貸アパートの土地は「貸家建付地」として評価されます。計算式は以下の通りです。
評価額 ＝ 自用地価額 ×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

例）借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合

評価額：自用地価額 ×（1−0.6×0.3×1）＝ 自用地価額の82%

→約18%の減額が可能です。

アパートの土地の固定資産税評価額はいくらですか？

固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに見直す「固定資産税評価基準」に基づいて算定されます。
固定資産税評価額は、多くの地域で時価（実勢価格）の70％前後が目安ですが、地域や時期、土地の条件により幅があります。実際に確認する場合は市町村の評価証明書をご利用ください。
実際の評価額は「固定資産税課税明細書」や「固定資産評価証明書」で確認できます。

1000万円の土地の評価額はいくらですか？

「評価額」と「実勢価格」は異なります。
例えば時価が1,000万円の場合

• 路線価（相続税評価額）はおおむね 時価の80％前後
• 固定資産税評価額は 時価の70％前後

となります。

したがって、相続税評価額は約800万円、固定資産税評価額は約700万円が目安です。

貸家の評価は3年でどう変わりますか？

貸家の土地評価は、地価や路線価の変動によって毎年わずかに変わる可能性があります。
ただし、借家権割合や借地権割合などの「評価ルール」は大きく変わらないため、短期間で大幅に変動することは稀です。
地価が上昇したエリアでは3年ごとに固定資産税評価額が見直されるため、評価額が上がる場合もあります。

アパート付きの土地は更地よりも安く評価されるのはなぜ？

アパート付きの土地は、第三者（入居者）の借家権が存在するため「自由に使えない土地」とみなされます。
このため、貸家建付地として一定割合の減額補正がかかります。
相続税や売却時の査定でも、更地よりも安く評価される傾向があります。
ただし、賃貸収益が安定していれば、投資価値としてはむしろ高く評価されるケースもあります。