離婚時に住宅ローンの共有名義はどうすれば良い？そのままではリスクも

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

昔よりも夫婦共働き世代が多い今の時代、夫婦で共有名義の住宅ローンを組んで家を購入するという夫婦も増えています。
しかし、もし離婚をすることが決まった場合、その夫婦名義の住宅ローンはどうするべきなのでしょうか。

家を売却するにしても、どちらかが住み続けるにしても、離婚が成立したにも関わらず住宅ローンの共有名義をそのまま放置することにはリスクが生じます。

そこで今回は、離婚時に住宅ローンが共有名義の場合どうしたら良いのかを解説します。
離婚による住宅ローンの名義変更方法や、住宅ローンを共有名義のままにしておくリスクもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

離婚の際、住宅ローンが共有名義の場合どうしたら良い？

離婚をする際には財産分与を行うことが一般的です。
もちろん、住宅ローンを利用して購入した持ち家も財産分与の対象となります。

共有名義で住宅ローンを組んだ一戸建てやマンションなどの不動産を売却して財産分与する場合、家を売却するか住み続けるかによって対応方法が異なります。
住宅ローンの残高も関わってくるので、ご自身のローン状況も確認するようにしましょう。

「家を売却する場合」と「家に夫婦どちらかが住み続ける場合」について、それぞれ詳しく解説します。

家を売却する場合

家を売却する場合、住宅ローンの状況がアンダーローンかオーバーローンかによって対応方法は異なります。
アンダーローンとは、家の時価が住宅ローンの残債を上回ることを指し、反対にオーバーローンとは、家の時価が住宅ローンの残債を下回ってしまうことをいいます。

アンダーローンで家を売却する場合

まずは家を売却する予定で、なおかつアンダーローンの場合です。

この場合は家を売却することで利益が生じるため、その利益からローンを完済し、残った金額を2人で割ればそれで完了です。
難しい手続きなどはなく、シンプルな対処法です。

この際、住宅ローンを組んだときの持分割合に関わらず、離婚の際の財産分与は半分にするよう定められているので、注意しましょう。
住宅ローンを夫が多く支払っていた場合でも、利益の残金は半分にするのが原則です。

オーバーローンで家を売却する場合

家を売却したいけどオーバーローン、つまり家の時価が住宅ローンの残債を下回ってしまう場合、家を売却しても住宅ローンを払いきれないことになります。
貯金などから残りを一括返済できる場合はそれでも問題ありません。

ただし、それが難しい場合は金融機関から売却を認めてもらえない可能性が高く、「任意売却」を検討することになります。

任意売却とは、住宅ローンを組んだ金融機関から承諾を得て家の抵当権を外してもらい売却する方法です。
売却金はローンの返済に充てますが、売却金で返済できなかった分は、金融機関と相談しながら分割などで支払いを続けていくことになります。

一見便利なように感じますが、任意売却は個人の信用情報に傷がついてしまう方法になりますので、慎重に決断する必要があります。

家に夫婦どちらかが住み続ける場合

家を売却するのではなく夫婦のどちらかが住み続ける場合、「夫婦それぞれが払い続ける」もしくは「共有名義から単独名義に切り替える」方法を選択する必要があります。

夫婦それぞれが払い続ける

離婚後も夫婦のどちらかが家に住み続け、住宅ローンは引き続き2人で払い続ける方法を選択した場合は、特に手続きはありません。

しかし、住宅ローンの共有名義はお互いが連帯保証人になっているケースが多く、どちらかが支払を滞り続けると、もう一方に一括返済を求められることになります。

離婚後はお互い違う生活を送っているでしょうし、新しい家族がいる場合もあります。
住んでいない側が住宅ローンを支払い続けてくれる保証はありませんので、きちんと話し合った上で選択するようにしましょう。

共有名義から単独名義に切り替える

共有名義で住宅ローンを組んでいた物件を単独名義に変更したい場合、名義から抜ける方の住宅ローンを完済する必要があります。

例えば、離婚後に夫が同じ家に住み続けるために夫のみの単独名義に切り替えたいという場合は、妻の分の残債を完済していなければなりません。

また、共有名義で住宅ローンを組んでいる背景には、単独名義では住宅ローンを組めない金額だからという理由もあります。
切り替え時には、単独名義に切り替えてもしっかり返済できるのか、金融機関による厳しいチェックが入ることになります。

離婚による共有名義の住宅ローンの名義変更はどう行う？費用は？

離婚後どちらかが同じ家に住み続ける場合、共有名義から単独名義に切り替えることは可能です。
また、名義から外れた人の代わりに別の人との共有名義にすることもできます。

ただし、望んだ通りに名義変更が認められないケースもあります。

それぞれ解説していきましょう。

共有名義から単独名義に切り替える方法

上で説明した通り、共有名義から単独名義に切り替える場合、名義から抜ける方の住宅ローンを完済する必要があります。

片方分の住宅ローンを完済するには、次のような方法があります。

• 貯金などの自己資金で支払う
• 親戚や友人などからお金を借りて支払う
• ローンの借り換えを行って支払う

しかし、片方分のローン完済が難しかったり、片方分のローンが完済できても、残りを返済していける収入に満たないと金融機関に判断された場合には、単独名義への切り替えは認められません。

他の人に名義変更する方法

夫婦間での名義変更が難しく、どうしても片方が外れたい場合は親族にお願いをして連帯債務者となってもらうことで、名義変更が可能になることもあります。

しかし、親族側にとってはメリットも少なく、スムーズに進めることは難しいケースが多いです。
あくまで最終手段として考えておきましょう。

名義変更にかかる費用や税金の目安は？

住宅ローンの共有名義を変更する場合、「譲渡所得税」と「登録免許税」2つの税金を支払う必要があります。

譲渡所得税は譲渡による所得が発生した際に支払う義務がある税金で、反対に譲渡所得がなければ支払いは発生しません。
自分が同じ家に住むことになった場合には、譲渡所得額が3,000万円分まで控除されます。

一方の登録免許税は登記の名義を変更するときに課税される税金です。
毎年4～5月頃に送付される「固定資産額評価通知書」に記載されている「不動産評価額」に、0.2%をかけることで金額を計算できます。

離婚後に住宅ローンを共同名義のままだとこんなリスクが！

住宅ローンの共有名義変更を行わなかった場合にはどんなリスクがあるのでしょうか。

ローンの残債を一括で支払わなければいけなくなる可能性がある

前述したとおり、住宅ローンの共有名義はお互いが連帯保証人になっているケースが多く、どちらかが支払いを滞り続けるともう一方に一括返済を求められることがあります。

自分の分だけでなく相手の分のローン残債も支払わなければいけなくなってしまうため、生活を圧迫してしまう可能性があります。

売却や相続の際にトラブルの原因になる

ローンの名義人が亡くなった場合、保有していた物件は遺族に遺産として相続することになります。

例えば、共有名義のローンを組んでいた元夫が亡くなり、その元夫に新しい家族がいた場合はその家族も相続人となります。
元妻には関わりのない人に相続することになるわけですから、トラブルとなるケースも珍しくありません。

また、不動産を売却することになった際にはすべての名義人に売却の許可を取る必要があります。
離婚して連絡が取れなくなるケースも多く、その場合には売却すること自体が難しくなってしまいかねません。

離婚後も連絡を取り続ける必要がある

共有名義で住宅ローンを組んでいるからには、離婚していても連絡を取る必要が出てくる場合があります。
離婚の理由によっては連絡自体がストレスとなることもあるため、名義に関しては離婚時にきちんと対応しておくことをおすすめします。

離婚時には共有名義の住宅ローンの対応は早めに行おう

昨今、住宅を購入する際に共有名義でローンを組むという夫婦も多いですが、離婚時には早めに対応をすることをおすすめします。

住宅ローンの共有名義は家を売却するか住み続けるかによって、また住宅ローンの残高によって対応方法が異なります。
離婚が決まった際には、まずはご自身がどのケースに当てはまるかを確認するようにしましょう。

家の売却をせずに夫婦どちらかが住み続ける場合には、単独名義に変更したり他者を連帯債務者とすることで名義変更ができます。
ただし、状況によっては名義変更が認められないケースもありますので、注意してください。

離婚の際に名義変更をしないままにしていると、後々返済に関してトラブルが発生したり、相続や売却の手続きが煩雑になってしまう可能性も。
そのようなリスクやトラブルを避けるためにも、離婚時には住宅ローンをどうするか早めに考えておきましょう。

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
不動産の売却で何かお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。