任意売却できない４つのケースを解説！対策法についても

はじめに

任意売却の概要

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合、強制的に住宅を売却にかけられる競売を避けるために行われる不動産の売却方法です。住宅の所有者である債務者がローンを組んでいる金融機関の同意を得て住宅を売却し、その売却代金で残ったローンを返済する手続きのことです。特に、住宅を売却しても売却代金でローン残債がまかなえず、残債が残ってしまう可能性があるときに有効な手段です。

通常、住宅の売却では、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければいけません。売却代金や自己資金でローンを完済できない場合には、抵当権を抹消することができません。

抵当権とは、ローン借入の際に金融機関が住宅を担保とする権利のことで、ローン返済が滞ったときに、金融機関は抵当権を行使して、住宅を競売にかけて返済をまかなう仕組みです。

任意売却では、売却代金で住宅ローンの完済ができない場合でも、金融機関の同意を得て抵当権を抹消することが可能です。また、強制的に売却される競売より市場価格に近い価格で売却できるなどのメリットがあります。

さらに、任意売却には以下2つのパターンがあります。

❶債権者から一括返済を求められている場合

住宅ローンが払えない状況が続くと、ローンを分割で返済できる権利が失われます。そのことで、金融機関からローン残債の一括返済を求められることになり、一括返済ができない場合は、強制的に住宅を売却（競売）されてしまいます。競売には、売却価格が相場より安くなるなど様々なデメリットがあるため、そのような事態を回避するために任意売却を利用するのが賢い選択といえます。

❷自主的に売却を検討する場合

住宅ローンの返済が困難になった場合は、競売を避けるためにもなるべく早めに金融機関へ相談に行きましょう。任意売却は、差し押さえを受けている物件であっても自主的に売却できる方法ですが、競売の取り下げができる“開札日の前日”までに売却を完了させる必要があります。

返済計画などの見直しを行っても支払いが難しい場合には、早々に自主的に任意売却を検討するのが得策です。ローンの返済ができない場合のほか、離婚時の財産分与を行う際に任意売却を利用する方も多いです。

任意売却ができない４つのケース

❶競売までの時間的猶予がない

任意売却は、「競売の開札日前日までに完了しなければならない」という期日があります。開札日当日には、競売の買受人が決まってしまうためです。期日までに、債権者との交渉や物件の査定、売却活動などといった流れで任意売却を進めていく必要があり、たとえスムーズに買主が見つかったとしても、そのすべての工程を完了するには少なくとも数ヶ月の期間がかかります。もちろん、買主がなかなか見つからない場合はその分だけ売却までに時間がかかります。

期日が過ぎると、任意売却は強制終了となりますので、任意売却のためには十分な売却期間を確保しなければならないのです。

また、任意売却の手続き中は住宅ローンの返済を滞納し続ける状態となるため、回収の見込みが立たないと判断された場合には、金融機関が競売の申し立てに進む可能性が高く、任意売却が不可能になってしまいます。

特に、競売の告知がすでに出されているような差し迫った状態では、任意売却を選択することは現実的ではなく、債務者にとっても競売が避けられない状況となることが多いです。

❷相続人同士の同意が得られない

相続などで不動産が複数人の共有名義である場合、全ての所有者の同意が必要です。共有者全員が任意売却に賛成し、売却手続きに協力してもらわなくてはいけません。

連帯保証人がいる場合も同様に、同意が必要になります。

不動産の売却において、相続人同士で意見が分かれることは珍しくなく、売却に反対する相続人が1人でもいると、任意売却の手続きが進められません。特に、相続人同士の関係が悪化している場合や親族以外の人物と共有名義になっている場合など、同意を得るのが非常に難しいケースがほとんどです。

また、相続登記がまだ済んでいない状態であったり、相続分割協議が終わっていない場合も、物件の所有者が確定していないため、任意売却を進めることができません。このように、相続人同士の同意が得られないケースでは、任意売却は実施できないことが多いでしょう。

❸物件の劣化により債権者との交渉が難航

売却したい物件の条件次第では、債権者との交渉が難航し、任意売却の同意が得られない可能性があります。例えば、物件が著しく劣化している、建築基準法に違反している、近隣トラブルがあるなどの条件です。このような条件がある物件は、買い手が見つかりにくく、売却価格も大幅に低下する傾向にあります。

債権者は、債務の回収を最優先に考えます。物件の売却価格が低すぎる場合には、損失が生じる可能性が高くなるため、同意しない可能性があるのです。

特に、建物の構造的な問題や大規模な修繕が必要な場合、買い手もリスクを感じて購入を避けることが多くなります。このような状況では、債権者が任意売却よりも競売を選択することがあり、債務者としても物件の状態を改善するための費用や時間がない場合、任意売却は現実的な選択肢となりにくいです。

❹国や自治体に差し押さえられている

固定資産税や住民税、国民健康保険料などの税金・保険料を滞納していると、国や自治体に住宅を差し押さえられます。そうなると、住宅の所有者は自由に売却することはもちろん、任意売却ができなくなります。

国や自治体によって差し押さえられた物件は、競売と同じように「公売」にかけられ、売却代金は税金や保険料の滞納分に充てられます。

任意売却を行うためには、まずこの差押えを解除する必要がありますが、そのためには未納の税金等を全額支払わなければなりません。

ほとんどの場合、債務者はすでに経済的に困窮しているため、未納税金を一括で支払うことは難しく、差押えの解除ができません。また、差押えが解除されない限り、任意売却に必要な債権者の同意も得ることができません。

さらに、差押えの解除手続き自体に時間がかかるため、期日に間に合わない可能性も出てきます。このように、物件が国や自治体に差し押さえられている場合についても、任意売却は難しくなります。

任意売却できない事態を防ぐ対処法

住宅ローンの条件変更を検討する

住宅ローンの返済が困難になった場合、まずはローンを組んでいる金融機関に、返済方法や条件の変更について相談してみましょう。返済期間の延長や金利の引き下げ、一時的な返済額の減額、元金据え置きなどの変更が可能になる場合があります。

例えば、返済期間を延長することで、毎月の返済額を減らすことができ、金利を引き下げれば総返済額の負担が軽減されます。一時的な返済額の減額や元金据え置きは、収入が一時的に減少した場合に有効です。

ただし、条件変更には審査が必要になるため、ローン支払いを滞納する前に相談する必要があります。また、金融機関にもよりますが、基本的に金融機関は条件変更を嫌がる傾向にありますので、粘り強く交渉していくことが必要です。

このように条件変更が可能になれば、任意売却の必要がなくなるか、少なくとも競売を回避するための時間を稼ぐことができるでしょう。

計画的に任意売却の相談・準備をする

前述でお伝えしてきたように任意売却には期日が存在します。期日までに、債権者や共有名義人の同意を得たり、物件の査定、売却活動などといった全ての手続きを完了しなくてはいけません。

そのため、期日内に任意売却を成功させるためには、計画的な準備や相談が重要になってきます。住宅ローンの返済が困難と感じた段階で、早めに任意売却の可能性を検討し、金融機関や不動産会社など専門家に相談することが重要です。

特に、共有名義や連帯保証人がいる不動産などは同意を得るまでに時間がかかるケースも多いので、それも念頭において準備を進めていく必要があります。

売却活動をスムーズに進めるために、物件の見栄えを整えるなどの準備を怠らないことも重要です。早めに行動を起こすことで、任意売却の成功率を高めることができると共に、競売を避けるための十分な時間を確保できます。

任意売却を得意とする不動産会社に依頼する

任意売却には、不動産売買の専門知識や経験を持つ不動産会社のサポートが不可欠になります。特に、通常の不動産取引とは異なり、債権者との交渉や法律的な手続きも関わるため、より専門的な知識が必要です。

そのため、任意売却を得意とする、実績が豊富な不動産会社を選ぶのが安心でしょう。不動産会社の得意・不得意は、顧客側からすると判別しづらいものですが、いくつか見極めるポイントがありますので、以下に３つご紹介いたします。

❶査定価格の根拠

売却する物件がある地域に精通している不動産会社であれば、その地域の市場や相場、ニーズなど、しっかりとした根拠の提示を受けられるはずです。また地域に精通していることで、すでにその地域で物件を探している顧客を抱えている場合もあります。

❷担当者の対応力

仲介を依頼する不動産会社を決める際は、提示された査定価格だけでなく、「こちらの意図を組んでくれるか」「コミニュケーションがスムーズに取れるか」など担当者の対応力などにも注目することが重要です。

❷売却にかかる期間

過去の実績や市況をふまえて、売却にどのくらいかかりそうか確認しましょう。期間については断定することが難しいため、「◯か月で売却できます」など根拠もなく言い切る会社は避けた方が無難かもしれません。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取

を行っています。任意売却についてもご相談や査定を無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。