任意売却で消費税はかかる？居住用事業用の違いについても解説

任意売却にかかる消費税について

個人の任意売却と消費税

不動産の任意売却において、個人が消費税を支払うかどうかは、その任意売却する不動産の用途によって異なります。不動産の用途別に詳しく解説してきます。

▶︎個人が自己居住用の不動産を売却する場合

個人が自己居住用の自宅や別荘などの不動産を売却する場合は、消費税は課税されません。個人が住宅を売却するのは1回限りなので、消費税法上の「課税取引」に該当しないためです。

ただし、個人が不動産売却する際の各種手数料には消費税が課税されます。

不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士へ依頼する際の手数料、住宅ローン関連の事務手数料などです。

中でも、不動産会社へ支払う仲介手数料は、下記のように計算式決められています。

※仲介手数料を算出する際の不動産売却価格は、税抜で計算することになっています。

計算例：不動産売却価格（税抜）が3,000万円の場合だと、3,000万円×3%+6万円＝96万円

96万円に消費税が掛かるので96万円×消費税率10%＝消費税は9.6万円です。

個人が個人へ不動産を売却する場合には、これらの手数料はかからないため消費税納税の必要はなくなりますが、不動産売却には専門知識を必要とするものがほとんどで、多くの時間と労力を要します。取引におけるトラブル防止の観点からも、個人間の不動産売却はあまり得策とはいえないでしょう。

▶︎個人が事業用の不動産を売却する場合

一方で、個人が所有する「収益物件（例えば、貸アパートや賃貸マンション）」を売却する場合には、消費税の課税対象となることがあります。これは、その不動産が事業目的で使用されているとみなされるためです。以下に、事業性があるかどうかの認定基準を３つご紹介します。

1. 収益物件であること

賃貸収入を得ている物件は事業用と見なされます。例えば、個人所有の貸アパートや賃貸マンションは、賃料収入を得ているため、事業用不動産とみなされます。

2. 定期的な収入があること

継続的に賃料収入が発生していることがポイントです。単発的な賃貸契約ではなく、長期間にわたって賃貸収入が得られている場合、事業性が認められやすくなります。

3. 経営規模

物件を複数所有している場合や、賃貸管理業務を専門的に行っている場合、事業性があるとみなされます。

事業者の任意売却と消費税

事業者が任意売却をする場合は、通常の不動産売却と同様に消費税の納税義務が生じます。

日本国内において事業者が行う資産の譲渡等は、消費税法に基づき課税対象となるためです。たとえ任意売却だとしても、通常の売却と異なる扱いを受けることはありません。

通常の不動産売却と同様に売買契約を結び、売却代金が支払われるという流れになり、売却代金の中には消費税相当額が含まれているため、売却額から消費税を計算し、これを納税する義務が生じます。

【法人など事業者の不動産売却時にかかる消費税】

・不動産売却時の「建物」

・仲介手数料

※事業者であっても「土地」の売買には消費税が課税されません。

例：売却価格3,000万円のうち建物価格が1,000万円の戸建ての場合→建物価格1,000万円に対して消費税10%がかかるので消費税100万円が課税され、合計税込み価格は3,100万円となります。

▶︎個人でも消費税課税対象者に該当する例外

個人でも以下２つの条件のどちらかに該当する場合は「個人事業主」とみなされ、消費税課税対象になる可能性がありますのでご注意ください。

【個人でも消費税課税対象に該当する２つの条件】

・事業の前々年の課税売上が1,000万円を超えていた場合

・前年の1～6月の課税売上が1,000万円を超え、かつ給料支払い額の合計が1,000万円を超えた場合

例えば、会社員でも家賃収入を得ている場合で、前々年の課税売上が1,000万円を超えた場合などです。また、法人であっても「前々年度」の課税売上が1,000万円に満たない場合は、免税事業者となり消費税が課税されません。

ご自身が「個人」なのか「法人、または個人事業主」なのか、きちんと把握しておくことが大切です。

土地に消費税が発生するケース

消費税法には、土地そのものの譲渡や貸付は非課税とする規定があります。

個人や法人関係なく、不動産売買における非課税対象は主に以下5つです。

・土地の売買

・庭木や石垣など土地の定着物

・不動産譲渡所得税

・登記免許税

・印紙税等の税金

しかし、土地でも月極駐車場や時間貸し駐車場などとして利用し、収入を得ていた場合には事業用とみなされ、消費税の課税対象となります。土地の使用形態が、単なる土地の譲渡や賃貸を超えたサービス提供とみなされるためです。

前章でもふれましたが、個人所有の場合でも駐車場経営から得られる収入が一定の基準を超える場合には、消費税の課税対象となります。

任意売却にかかる消費税以外の税金について

印紙税

印紙税とは、任意売却する際に売買契約書に貼る印紙のことで、国・自治体に対して支払う税金の一つです。定められた金額の印紙を貼って消印をすることで納税したとみなされます。印紙を貼っていなかった場合には3倍の額の過怠税が、消印されていない場合には同額の税金を納めなければいけません。

印紙税の金額は、契約書の掲載金額（ここでは任意売却する不動産の売買価格）によって異なります。2027年3月31日まで税額には軽減措置が適応され、下記表の通りとなります。

印紙税額は、2027年3月31日までに作成される契約書の場合です。

登録免許税

任意売却した不動産に、住宅ローンの抵当権が設定されていれば、ローン完済後に抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」が必要になります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、１件の不動産ごと1,000円と決められています。

土地と建物は別々の不動産として見なされますので、住宅の売却では土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税され、合計で2,000円となります。登記を司法書士へ依頼する場合には、司法書士への報酬が別途１〜２万円程度必要になります。

譲渡所得税

不動産の売却時に、利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されるのが「住民税」と「所得税」なのですが、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれています。利益が発生しなかった場合には課税されないのが特徴です。

税率については、「その不動産の所有期間」が5年を超えるかどうかがポイントで、下記のように大きく異なります。

任意売却は早めの相談を

個人が居住するための自宅などを任意売却する際は、消費税は課税されませんが、売却する際にかかる各種手数料には消費税が課税されます。消費税がかかるもの、かからないものをしっかり抑えて、想定外の出費を防ぎ、計画的な任意売却にしましょう。

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