任意売却で売れない理由は？競売までの流れと期間内に不動産を売るポイント

任意売却では、確実に物件が売れるとは限りません。

もし任意売却で売れない場合は「競売」で売られ、居住者は強制退去を命じられる可能性もあります。

本記事では、任意売却ができない場合の競売の流れや、競売になる前に物件を任意売却で売るためのポイントなどを紹介します。

簡単にできるポイントもあるため、記事を読んで任意売却を成功させましょう。

任意売却で買い手がつかない場合はどうなるのか

競売で売却される

住宅ローンを組んで不動産を購入し、ローン返済が滞ると「督促状」が届きます。

この督促状は、住宅ローンを貸した金融機関（債権者）が住宅ローンを借りた買主（債務者）に送るものです。

督促状に応じない場合、次は債権者に「催促状」が届きます。

さらに債務者が催促状にも応じないと、不動産は強制的に「競売」にかけられます。

競売にかけられると、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

 

督促状・催促状が届いた後に任意売却で売り出そうとしても、すでに不動産は競売にかけられています。

その状態で任意売却で不動産を売るためには、競売の入札開始前に手続きを終わらせる必要があるのです。

 

ただし、不動産は任意売却で必ず売れるとは限りません。

任意売却で売れない場合、結果的に競売によって家を手放すこともあります。

 

競売は、以下の流れで行われます。

1. 金融機関などの債権者から督促状・催促状が届く
2. 債権者が裁判所に強制競売の申し立てを行う
3. 「強制競売開始決定通知書」が届く
4. 裁判所執行官・不動産鑑定士が不動産を調査
5. その他の債権者への配当請求終期の広告が行われる
6. 「期間入札の通知」が届く
7. 入札期間の開始～開札
8. 裁判所による落札者の審査
9. 売却許可決定の確定・落札者は代金を納付
10. 不動産の引き渡し命令・立ち退き
11. 不動産の引き渡し

 

競売開始決定通知が手元に届いてから入札開始までは、約6ヶ月の猶予があります。

この期間内に不動産が売れれば、競売で売る必要はありません。

売却後の立ち退き

競売で入札者が現れ、落札者の審査および代金の納付が完了すると、売却許可決定が確定します。

落札者への所有権の移転や登記が行われたら、不動産の所有者が正式に変わります。

 

競売後は立ち退きを要求されますが、原則6ヶ月以内の猶予期間が認められる場合もあります。

それでも立ち退きを拒否した場合、裁判所から「引渡命令申立て」として法的な引き渡し命令が下されます。

この「引渡命令申立て」は、不動産の落札者が裁判所に申し立てを行うことで、債務者を強制的に立ち退かせることができるものです。

不服申し立てをしたい場合は、書類が届いて1週間以内に行いましょう。不服申し立てがなければ、落札者は強制的に立ち退きを執行できます。

 

立ち退きが決定した後は、その物件に関わる業者の立ち合いのもと、明渡しの「催告」があります。

明渡しの催告は強制執行の前準備で、物件にある家具などの荷物を確認する目的もあります。

 

催告後に債務者が自主的に退去しなかった場合、強制執行が行われ、債務者は居住する権利を失います。

債務者が裁判所からの命令に応じない場合は「公務執行妨害」、強制退去が行われた後に物件へ入ろうとすると「不法侵入罪」になるため、逮捕されることもあります。

任意売却で買い手がつかない理由

買主に不利な物件条件

任意売却の不動産は、買い手にとって通常の不動産に比べてデメリットが目立ちます。

中でも以下の2つは、買主にとって大きなデメリットです。

• 契約不適合責任の免責特約
• 債権者の同意が必要

1つ目の契約不適合責任の免責特約とは、購入した後に不動産に問題があったとしても、売主には責任を問えないという特約です。

知らなかった問題点の修繕費を売主に請求できないため、買主にとっては大きなデメリットとなります。

以前は「瑕疵担保責任」とも呼ばれており、2020年の民法改正で「契約不適合責任」に変わりました。

瑕疵担保責任とは内容も変更されているため、以前の制度しか把握していない方は国土交通省による「瑕疵担保責任について」をご覧ください。

 

もう1つのデメリットは、売主や不動産業者だけではなく、債権者の同意を得なければならない点です。

任意売却で売り出される不動産を売買するには、債権者の同意に加え、売主・不動産業者からの承諾が求められます。

一般的な不動産の購入に比べて、手に入れるまでの手間と時間が余分にかかってしまうのです。

すぐに計画を進めたい買主からは敬遠されてしまいます。

売出価格が相場より高い

任意売却で売られる不動産の持ち主は、金銭的に余裕がない方が多いです。

結果的に、売出価格が相場を比べて高額になる傾向があります。

価格を決める際は、不動産の状態、周辺施設へのアクセスの良さ、治安などを考慮しなければ買い手はつきにくいです。

 

ほとんどの買い手は、価格の相場を把握しています。

相場に合わない高い売出価格では、興味すら持たれないという状況になりかねません。

 

相場の把握におすすめなのは、簡易査定や訪問査定などから客観的な数値を知ることです。

不動産取引情報提供サイト「REINS」では、周辺地域の条件が似ている物件価格を調べることもできます。

 

売出価格は、不動産業者と相談しながら適切な価格に設定しましょう。

築年数、周辺状況、物件の不具合などを加味し、物件に問題があれば相場より安く設定することも考えてください。

築年数や立地などの需要が低い

一般的な不動産と同じく「築年数の長さ」や「立地条件の悪さ」は売れない原因になります。

特に築年数が24年（2024年時点）を超える不動産は売れにくいです。

一方、耐震基準が新しくなった年が2020年以降に建てられた建物は耐震等級が高く売れやすいです。

建物の耐震性や耐久性を重視する人にとって、築年数は大きなポイントなのです。

 

不動産の設備は10年を超えると古くなります。

設備の充実という点では、築年数が長いほど需要が少なくなるのです。

 

ただし、立地条件が良いと不動産自体が古くても需要があります。

駅や公共施設から徒歩圏内である場合は、メリットとして分かりやすく記載してアピールしてください。

「徒歩圏内」という表記は、徒歩15分以内が目安です。距離で考えると1.2kmを超えるとやや不便な立地条件になります。

悪徳業者による被害

不動産選びを失敗すると、本来なら売れる不動産にも買い手がつきません。

特に悪徳業者に売却を依頼してしまうと、競売の入札開始期間まで何も行動してくれない可能性もあります。

悪徳業者による実際の被害には、以下があります。

• 不要な金銭を要求される
• 相場よりも安く買い取られる
• 高額の仲介手数料を請求される
• 売却活動を怠っていたため、競売にかけられた
• 引越し費用の負担を絶対保証するといわれたが、負担されなかった

任意売却を決めた売主は売却を焦っていることも多く、冷静な判断をしづらい環境にあります。

詐欺にかかりやすい状態とも言えるので、以下のような業者には注意をしましょう。

• 引越し費用負担額が大きい
• 仲介手数料以外の料金を請求する
• 専任媒介・専属専任媒介での契約を勧める
• BIT（不動産競売物件サイト）に情報を公開後、すぐに訪問する

不動産業者の中には、一部悪徳業者も存在することを念頭に置いて、気を付けて売却活動を行いましょう。

任意売却で買い手がつかない時にやるべき対策

任意売却は期限を過ぎると競売に入札されるため、売れないと大きな焦りに繋がります。

ここでは、お金をかけずに売却金額を高めるコツから根本的な売却活動の見直しまで、買い手がつかない時に出来ることを解説します。

期間内に素早く売るためにも、早めに対策をして期間内に売却を終えられるように工夫しましょう。

物件の清掃や不具合の解消

焦っているだけでは何も始まりません。

物件の価値を高めるために、まずはお金をかけずに出来ることを始めましょう。

具体的には、内装・外装のカビや汚れを落としたり、床を磨いたり、庭の雑草などを抜いたりしてください。

そうすることで、買い手候補が不動産を見に来たときに、不動産への印象がかなり良くなります。

 

また、清掃にかける金銭的な余裕がない場合は、値引きも考えましょう。

値引きをする際は、買い手に不具合や問題点の詳細を伝えるなど、値引きの理由をしっかり伝えることが大切です。

不動産の不具合を意図的に買主に伝えない場合は「契約不適合責任」となり、特約等に関わらず処分されます。

民法第572条で「売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」と定められています。（民法第572条「担保責任を負わない旨の特約」）

 

金銭的な余裕がある場合は、水回りを修理することで買い手がつきやすくなります。

特に浴室やトイレ、キッチンなどの水漏れがある場合は、お金をかけて不具合を解消すると良いです。

一方、壁紙や床、屋根の傷の修繕は、自分でリノベーション・リフォームしたい買い手からの需要が減る場合があります。

お金をかけてリフォームをするなら水回りがおすすめです。

売出価格の見直し

売出価格の見直しも、任意売却の不動産を売るために重要なポイントです。

まず大前提として、販売価格は一度決めた後でも変更ができます。

その地域の相場や需要に合った価格に変更したり、不動産の不具合を値引きとして反映したり、定期的に価格の見直しを行いましょう。

 

不動産の価値を知る方法には、不動産取引情報提供サイト「REINS」で条件の近い物件を探したり、家査定ツールで相場価格を出したりする方法があります。

家査定ツールを使えば、誰でも簡単に相場価格がわかります。一方、実際の家の状況まで反映していないため、あくまで大まかな相場しか把握できません。

不動産価値を正確に知りたい場合は、不動産業者に依頼して訪問査定を行いましょう。

築年数や立地条件のほか、家の状態を細かくチェックして価格を出すため、より信頼度の高い価格になります。

不動産業者によって査定価格が異なることもあるため、複数業者への査定依頼がおすすめです。

 

実際に任意売却の価格を変更する場合は、債権者に許可を取る必要があります。

価格の見直しは早めに相談しておき、値下げした価格での販売交渉をしましょう。

不動産業者の変更

不動産業者の変更も、売却には効果的です。

特に、対応が悪かったり任意売却の知識や経験が少ないと感じる場合は、不動産業者を変えましょう。

 

任意売却は、一般的な売却とは大きく異なります。

債権者との交渉も不動産業者が行うため、不動産業者側が任意売却に不慣れだと交渉や手続きがうまくいかない可能性が高くなります。

 

不動産業者変更の際は、媒介契約書に記載された契約期間を確認し、適切なタイミングで契約を解除するよう注意してください。

不動産を売る際の契約には3種類あり、それぞれ契約内容に違いがあります。

自分の契約がどれに当てはまるのかをしっかり確認して、不動産業者と話し合いましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約できる不動産業者数	複数	1社	1社
業務報告義務	任意	2週間に1回以上	1週間に1回以上
売主が買い手を探す	可	可	制限あり
REINSへの登録	任意	7営業日以内	5営業日以内
契約期間	制限なし	3カ月以内	3カ月以内

 

一般媒介契約は契約期間に制限がありません。専属専任媒介契約・専任契約の場合は、3カ月後に不動産業者を変更できます。

専属専任媒介契約・専任契約であっても、交渉によっては3カ月未満でも不動産業者を変更できます。

 

まとめ

任意売却は競売と同時進行で行われるため、できる限り早く買主を見つける必要があります。

任意売却で売れない不動産には、以下の特徴があります。

• 販売価格が適切ではない
• 建物と立地に魅力がない
• 不動産業者が適切ではない

任意売却で不動産が売れない時は、清掃をする・不動産業者を変更するなどの工夫をしてください。

期限内に売却するために、自分の予算内で出来ることをやりましょう。