築30年アパートの売却ノウハウや注意点をわかりやすく解説！

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

築30年のアパート売却について「築年数が古くても売れるのか？」「価格はどのくらいになるのか？」心配をされているオーナーさまも多いかと思います。

築30年のアパートは木造建築か軽量鉄骨造りのものがほとんどのため、耐用年数が短く、アパート経営の旬は短いと言えます。

そのため、築30年が経つと一般的に売れにくくなると言われており、実際に売却に苦戦される方も多いです。

たしかに築年数の浅いアパートと比べると売れにくい傾向にありますが、必ずしも売れないとは限りません。

適切な売却方法を選んだり、売るための対策をとるなど出来ることは数多くありますので、まずは築30年のアパートを売却するノウハウや注意点を理解しましょう。

築古アパートを売れにくくしている原因の一つは耐用年数

古いアパートの中でも売れるもの、売れないものが存在し、それには耐用年数が関係しています。

耐用年数とは、税務上法律で定められた「法定耐用年数」のことで、アパートの減価償却費を決める役割を果たしています。建物の寿命のことではありません。

また、ローン融資期間の設定にも耐用年数が関わっています。

融資をする金融機関は、万が一ローン返済が滞ったり返済不能になってしまった場合に、抵当権を実行してアパートを売却し残債に充てるのですが、耐用年数を過ぎてしまったアパートは売却が困難になるため、法定耐用年数を超えて融資期間を設定することはありません。

実際には法定耐用年数より融資期間の方が短く設定されるケースが多いです。そのため、耐用年数が過ぎた物件は一気に売れにくくなります。

耐用年数は、物件の構造によって以下のように決まっています。

木造アパートの耐用年数は築22年と定められていますが、築65年程度までは何とか住めるというデータもあります。

実際に現在でも築50年や築60年などの古いアパートに多くの人が住んでおり、築年数が古い物件でも状態や条件がよければ、安く買える分、買主からの人気は高くなります。

ただ、リフォームをしてまで経営を維持すべきかが問題です。築年数の増加によって入居率は確実に下がるので、やはり費用がかさまないうちに売ることを考える必要があるでしょう。

２つの売却方法を検討しましょう

築30年のアパートを売却する場合、そのまま売却するか、更地にして売却するか、迷われている方も多いのではないでしょうか。

そのアパートの状態や立地条件により異なりますが、築年数の古いアパートは「アパート」として売りに出すよりも、アパートを解体して「更地」として販売した方が売却しやすくなるケースも存在します。

また、解体する際に掛かる解体費用の捻出が難しい場合は、いつでも解体ができる状態（入居者を全て退去させた状態）にして売りに出すだけでも、価格を高めに設定できる場合があります。

この場合、解体費用や立退料等を控除した金額が価格の目安となります。

【築30年以上のアパート売却方法】

• アパートとして売却
• アパートを解体して更地として売却

　　※アパート入居者がすべて退去した状態での売却も◎

築年数に応じた売却時の注意点

築30年程度のアパートは、築年数に対して最も資産価値が目減りしやすい時期だといえるため、築30年を迎えそうなのか、築30年以上経過しているのかによっても、売却時の注意点が異なります。

この章では、それぞれの売却方法や注意点について解説していきます。

築20～30年のアパート売却

アパートの状態や条件によりますが、築20~30年程度のアパートなら十分売却を見込める物件といえます。

ただし、共用部分の汚れや部屋のキズ・劣化等で見た目が悪くなっていると価格が落ちやすく、買い手もつきにくい可能性が高いので注意が必要です。

また、築年数が20年以上になると、目で見えない部分にも何らかの欠陥が出てきていることが多いです。売却前に検査を依頼し、優良物件であることを証明できれば、購入者への印象もよくなりますのでオススメです。

さらに、エアコン等住宅設備の交換が必要なタイミングと重なります。交換前の売却だと、交換費用が購入者負担になるため購入を敬遠されがちですので、その分販売価格から差し引くなど対策をしておきましょう。

築30年～40年のアパート売却

一般的に、アパートは築30年を超えると、売れるまでに時間がかかるなど売れにくい状態になります。

そのため、リフォームを検討したり、不動産会社に買取を依頼する方がほとんどです。

買取の場合に注意が必要なのは、アパート入居者の立ち退きが必要ということです。

入居者への立ち退き依頼は売却予定の半年から1年前までに行うのが一般的で、立退料に明確な決まりはありませんが、だいたい「家賃の6か月～1年分程度」もしくは「新居へ入居するための費用（保証金・敷金礼金・仲介手数料など）負担」が相場です。

入居者との交渉でもっと安くできるケースもあります。

また、状態の悪いアパートだと、不動産会社が買取OKでも金融機関がNGを出す可能性があります。その場合、買い取ってもらえないので、アパートを取り壊して土地のみを売ることになります。

その他の築年数は「築年数別！アパートの売却方法や価格について」をご覧ください。

アパートを建て替えるなら買い換え

昨今、アパート投資は相続対策のひとつとして一般化してきましたが、昔に比べて現在はアパートの供給量も増えているため、空室が出やすいなどリスクが高くなってきているのも事実です。

今はローンを組んでアパートを建築するという行為そのものを見直さなければならない時代に入っています。

そのため、所有しているアパートを無理に建替えするより、売却して立地条件のよい別物件に買い換えるなど「買い換え」を検討するという選択肢もオススメです。

その方が、今の場所で無理にアパート経営のリスクを取る必要がなくなり、安定収益につながりやすいといえるでしょう。

ただし、所有するアパートが賃貸需要の高いエリアにあるなら建て替えの選択肢もアリになりますので、しっかり出口戦略まで見極めた上で判断することが大切です。

築30年アパートの売却を成功させるために

このように築30年程度のアパート売却には、様々な問題点や売れるようにするためのノウハウ・注意点があります。

これらを理解した上で、所有するアパートの状況を把握し、どの選択肢を選べばいいのか、まずは信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

どの選択肢を選ぶにしても、パートナーになる不動産会社の存在は重要です。

特に築年数の古いアパート売却にはコツがいるため、大手の会社であるかどうかよりも、柔軟な対応をしてくれるかどうかや売却実績が豊富にあるかどうかなどを見極めて不動産会社を選ぶことが売却への近道です。

今すぐの売却を考えていなくても、アパート経営をする以上、先々を見越して計画していくことが大切です。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」でも、アパート売却のための査定やご相談を承っておりますのでお気軽にご相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から