アパートの売却時にかかる税金の計算方法について解説

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

 

賃貸用に保有していたアパートやマンションを売却する際、税金が発生します。 

アパートを売却したら税金はいくらかかるのか、一覧と計算方法についてまとめます。 

 

アパートを売却する際の税金一覧 

 

アパートを売却して現金化したい場合に、実際にそこから仲介手数料や税金が引かれて手元に残る利益がいくらなのかをしっかり把握しておきたいですよね。 

アパートを売却した場合に発生する税金としては以下の3つがあります。 

 

印紙税 

登録免許税 

不動産譲渡所得税 

印紙税 

 

印紙税とは、アパートの売却時に買い主と交わす売買契約書に貼付する収入印紙代のことです。収入印紙を購入して売買契約書に貼ることで、税金を納めたことになります。 

売買契約書を買主と売主で原本を1部ずつ所有する場合は、収入印紙が2枚必要になります。 

1部のみ作成してもう1部はコピーして保管するという場合には、収入印紙は1枚で問題ありません。ただし、コピーであっても買主と売主の直筆の署名がある場合には、原本とみなされて課税対象となりますので注意しましょう。 

収入印紙の額は、売買契約の金額によって以下のように定められています。 

令和６年３月31日までの間に作成されるものについては、軽減措置が適用となっています。 

 

契約された記載金額
100万円超～ 500万円以下	1,000円
500万円超～ 1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～ 5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～ 1億円以下	30,000円

 

登録免許税 

 

登録免許税とは、アパートの所有者を売主から買主に移転する際の登記にかかる税金のことです。 

アパートの売却の場合に生じる登記は主に以下です。 

 

・所有権移転登記や抵当権設定登記 

・ローンの残債がある場合の抵当権抹消登記 

 

登録免許税は、売主と買主の双方に納税義務が発生します。 

ですが一般的には、所有権移転や抵当権設定にかかる登録免許税は買主、ローン残債がある場合の抵当権抹消にかかる登録免許税は売主が負担するケースが多いです。 

抵当権抹消にかかる登録免許税は、1つの不動産について1,000円なので、アパートの場合は、建物と土地の2つで2,000円です。 

土地が分筆されていて３筆あるという場合には、土地で3,000円が必要となります。 

借地の場合は金額が異なる場合もあります。 

司法書士に抵当権抹消手続きを依頼する時は手数料が別途かかります。 

 

不動産譲渡所得税 

 

不動産譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合（譲渡所得といいます）に発生する税金です。 

これは、アパートを売却する際に必ず必要な印紙税と登録免許税と比べて、譲渡所得が出た際にのみかかる費用です。 

譲渡所得の計算方法は、譲渡所得は、以下の計算式で求められます。 

 

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用 

 

取得費は、購入価格から今まで計上した減価償却費を引いた残りで計算します。 

譲渡費用には売却時と購入時両方の諸費用が含まれます。譲渡費用として計上できるのは以下費用です。 

 

売買時の仲介手数料 

印紙税 

入居者の立退料 

建物の解体費用 

既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金 

 

アパートを解体して更地として売却する際は、建物の解体費用を譲渡費用とすることができます。 

このように諸々を引いて残った利益がある場合に、譲渡所得として課税対象となります。 

 

また、以下のものは譲渡費用として認められません。 

なんでも諸費用として計上できる訳ではないので、注意しましょう。 

 

抵当権抹消費用 

遺産分割のための支出 

移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用 

譲渡資産の維持管理費 

引越代 

売却とは無関係な飲食代、交通費、宿泊費等 

 

譲渡所得税の計算方法 

 

利益が生じた場合に譲渡所得税がいくら発生するかについてです。 

この譲渡所得税は、アパートを５年を超えて所有していたかどうかで大きく異なります。 

もし売却時の節税をしたいのであれば、所有期間５年を超えてから売却した方がお得ということになります。 

それぞれの税率は以下です。 

 

	短期譲渡所得(5年以下)	長期譲渡所得(5年超)
所得税	30%	15%
住民税	9%	5%

 

保有期間が5年未満だと税率は39%、5年超だと税率は20%という事になり、19%分もの差があります。 

注意点としては、この保有期間５年というのは、物件の取得日から「引き渡した年の1月1日」までとなります。 

12月に引き渡しをした場合でも、その年の１月１日までを保有期間として計算されますので、5年を超えない計算になってしまわないように、十分注意しましょう。 

 

短期譲渡所得税 

 

所有期間が5年以内のアパートを売却する場合は、短期譲渡として扱われます。 

短期譲渡所得税は、所得税30％に住民税9％が加わって全部で39％です。 

しかし、所得税には令和19年までの期間中、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。 

 

（例） 

課税短期譲渡所得金額が800万円の場合 

・所得税 

800万円×30％＝240万円 

・復興特別所得税 

240万円×2.1％＝50,400円 

・住民税 

800万円×9％＝72万円 

国税庁：短期譲渡所得の税額の計算 

 

仮に、3年所有したアパートの売却価格5,000万円、購入価格3,700万円、諸費用500万円だった場合、800万円の利益が生じます。それぞれ計算すると、3,170,400円が不動産譲渡所得税として発生することになります。 

 

長期譲渡所得税 

 

所有期間が5年を超えるアパートを売却する場合には、長期譲渡として扱われます。 

長期譲渡所得税は、所得税15％に住民税5％が加わって全部で20％です。 

こちらも復興特別所得税として所得税額の2.1%が発生します。 

 

（例） 

30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億4,500万円、土地・建物の取得費（建物は減価償却費相当額を控除した後）が1億円、譲渡費用（仲介手数料など）が500万円の場合 

 

課税長期譲渡所得金額の計算 

1億4,500万円－（1億円＋500万円）＝4,000万円 

 

税額の計算 

・所得税 

4,000万円×15％＝600万円 

・復興特別所得税 

600万円×2.1％＝12万6,000円 

・住民税 

4,000万円×5％＝200万円 

国税庁：長期譲渡所得の税額の計算 

 

こちらの場合は8,126,000円が税額となります。 

5年を超えるかどうかで、アパートの売却益に課せられる税金が2倍近く変動するため、特に急いで売却しなければならない場合でない限りは、5年を超えてから売却した方が節税となります。 

また、譲渡所得税はマイホームなどの居住用不動産を売る場合、最大3,000万円分の控除や10年超所有軽減税率の特例 が適用になりますが、アパートなどの収益物件の場合はこの控除を使うことができません。 

 

確定申告について 

 

アパートを売って譲渡所得が発生した時は、引き渡した翌年に確定申告をする必要があります。 

売却損がでて損失がでた場合は、譲渡所得は０円とみなされるため、確定申告は必要ありません。 

 

住民税の納付方法には、『普通徴収』と『特別徴収』の2種類があり、確定申告時にいずれかを選択することが可能です。 

普通徴収の場合は、自治体から送付されてくる納税通知書に従って、一括または分納で納税します。特別徴収は、毎月の給料から天引きする納付方法です。 

 

所有期間に注意して売却をすすめよう 

 

アパートの売却時の税金や譲渡利益の計算について解説しました。 

利益が発生した場合の所得税は決して安いものではないので、経費を正確に把握して損のないように進めましょう。 

 

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の土地、住宅、アパート、マンション等の無料売却相談を行っています。   

売却中だけどうまくいっていない方や、売却を検討している方は、是非お気軽にご相談ください。