不動産の売却をする際の仲介の仕組みとは？会社選びのポイント

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

 

所有している不動産を何かのタイミングで売りたいな…と思った時、どうしたらいいのでしょうか。 

不動産屋に「売りたい」と依頼して売却するという事はご存知かと思いますが、契約書類に、権利関係、仲介手数料。なんだか難しい話のように感じてしまいますよね。 

 

今回は、不動産の仲介とはどういったものなのかについて解説します。 

 

不動産の仲介業とは 

 

土地や建物を売りたい人と買いたい人の仲介をする仕事です。 

不動産売買の仲介を担当する不動産会社は、宅地建物取引士と呼ばれる、不動産取引に関する国家試験に合格した人を一定数以上配置することが義務付けられています。 

宅建士の資格を持っていなくても、個人間で売買をする事も可能なのですが、不動産の売買は登記手続きなど複雑な内容もあり、またある程度大きな金額が動くためトラブルにもなりやすく、一般的には不動産仲介業者を挟んで売買を行うことになります。 

 

仲介は、売りたい人（売主）と買いたい人（買主）にそれぞれ仲介会社が担当となります。 

売主と買主の仲介業者が異なる場合は「片手仲介」、１つの会社が双方を担当する場合は「両手仲介」と呼びます。 

ちなみに売主側と買主側にとっては、片手でも両手でも特に差はありません。 

 

仲介手数料の計算方法 

 

不動産の売買が成立した際に報酬として仲介会社に対して発生するのが、仲介手数料です。 

仲介手数料には、不動産のサイトに情報を掲載したり、広告を手配したり、購入検討者の物件案内を行なうなどの活動費や、契約書類の作成などの事務作業の対する費用が含まれています。
仲介手数料は成功報酬のため、もし、不動産の売却を依頼しても売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料は請求されません。 

 

仲介手数料は宅地建物取引業法 により、上限額が以下のように定められています。 

もしもこの金額を超える費用を請求した場合は法令違反となります。 

また、仲介手数料には消費税がかかります。 

 

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限額
200万円以下	売買価格 × 5%+消費税
200万円～400万円以下	売買価格 × 4%+2万円+消費税
400万円超	売買価格 × 3%+6万円+消費税

 

例えば、売却する不動産の取引価格が2000万円だったとすると、 

2000万円 ×3%=60万円 

60万円+6万円=66万円 

に消費税10%を足して726,000円が仲介手数料となります。 

 

売却時に消費税がかかる場合とかからない場合 

 

売買価格自体に消費税がかかるパターンと、かからないパターンがあります。 

消費税とは、事業者が事業として対価を得て行う販売取引やサービスの提供など「消費される」ものに対してかかる税金です。 

消費税がかかるもの 

 

・法人が住宅を販売 

 

課税事業者となる法人が家を販売する場合は消費税が発生します。 

法人が個人から購入した家を転売する場合は消費税がかかります。 

 

消費税がかからないもの 

 

・土地 

・個人が中古住宅を売却 

 

土地は消費されるものとみなされないため、一律で消費税が発生しません。 

個人がマイホームを売却する場合は、法人と異なり消費税がかかりません。 

また、個人事業主がマイホームを売却する場合も同様です。 

ただし、所有している不動産がアパートやマンションなどの賃貸物件のケースでは、個人であっても消費税がかかります。 

 

媒介契約の種類 

 

どこの不動産仲介会社に売却を依頼するか決まったら、売買の前に業者との媒介契約を行ないます。 

契約内容の異なる「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類から選んで契約することになります。  

媒介契約書の中には、どのような条件で売却活動を行うのかの取り決めや、成約した際の報酬どうするのかといったことを定めて契約を取り交わします。   

  

一般媒介契約  

  

一般媒介契約とは、3つの媒介契約の中で最も制限の少ない契約で、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる唯一の契約方法です。  

また、例えば自分の知り合い等で購入希望者がいた場合にも売買することができます。  

その他、不動産業者が利用している、全国の取引物件が掲載してある指定流通機構(レインズといいます)への登録義務は任意となっており、依頼主への販売状況の報告義務もありません。  

複数の不動産仲介業者と契約できるのはメリットでもありますが、逆に言うと色々な会社が販売をできる事で、特に人気のエリアえない場合にはあまり力を入れて販売活動をしない可能性もあります。  

さらに、レインズは国土交通大臣が指定したデータベースで、あらゆる不動産業者が利用しているため、そこへの掲載が任意というのも大きなデメリットといえます。  

  

専任媒介契約  

  

専任媒介契約は、媒介契約ができる会社が１社と決められています。  

一般媒介契約のように、何社とも契約することはできません。  

ただし、一般媒介契約と同じように、売る側が自分で買いたい人を探してきて契約することができます。  

この契約では、レインズへ物件情報を、媒介契約をした日の翌日から７日以内に登録することが義務づけられています。  

一般媒介契約では、販売状況の報告義務もありませんが、専任媒介契約だと２週間に１回以上の連絡が義務づけられているため、物件の問合せ状況等がどうなっているかを定期的に知ることができます。  

また、契約期間が３か月以内と定められているため、３か月で売れなかった場合に販売を続ける際には契約更新をすることになります。  

基本的には専任媒介契約を結ぶことが多いです。  

 

専属専任媒介契約  

  

専属専任媒介契約は、基本的な内容は専任媒介契約と同じです。  

大きな違いをいうと、この契約のみ、自分で購入希望者を見つけてきて契約することが禁止されています。  

その他の違いは、専任媒介契約での義務事項がより厳しくなっており、レインズへの登録義務は５日以内、販売状況の報告義務が１週間に１回以上となっています。  

 

どの会社に依頼するのが良いのか？ 

 

では、実際どんな会社に仲介を依頼するのが良いのでしょうか？ 

札幌には数多くの不動産会社がありますが、大手企業も、地場の企業も、メリットは様々です。 

 

大手の不動産会社 

大手不動産仲介会社の場合、会社が大きいほど資金力があるため広告宣伝に期待ができます。 

また、買い手を抱えている件数も多いため、売買がマッチする機会が多いといえるでしょう。 

デメリットとしては、顧客数が多い分担当者１人で抱えている件数も多く、１人１人に多くの時間を割いて対応する等が難しく、思うように進まないこともあるかもしれません。 

新規分譲地等の開発が進んでいる人気エリアの場合は、宣伝力がアピールポイントとなるため大手の方が売却しやすくなる可能性があります。 

 

地元の不動産会社 

地域の不動産屋は、規模が小さくても地域密着で営業活動を得意としているケースが多いです。 

独自のネットワークを持っていたり、得意分野に特化していたりなど、自分の希望に沿った会社に出会うことができれば大きなメリットとなるでしょう。 

昔からあるエリアの土地や築年数の古い建物、入居者がいて売却までの流れが難しそうな賃貸物件などは、地元の会社の方が相性が良い場合があります。 

 

売却物件の特徴にあった不動産仲介会社を選ぼう 

 

不動産を売却する際の仲介の仕組みについて解説しました。 

 

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の土地、住宅、アパートの無料査定を行っています。  

アパートの入居者の立ち退き交渉も得意としております。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。