不動産を相続したらかかる相続税とは？相続税の計算方法

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

親が亡くなり不動産を相続することになった場合、税金がかかることをご存知ない方も多いのではないでしょうか。 

不動産を相続した場合、ただですべて相続できるわけではありません。 

土地や建物は相続税の課税対象となるため、税金が発生します。 

今回は、この相続税とその計算方法について解説していきます。 

相続税とは？ 

相続税とは、財産を相続した際にかかる税金のことです。 

亡くなった人から各相続人等が相続や遺贈（遺言により相続人以外が相続した場合）などにより取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税の課税対象となります。 

まず、相続税の計算方法は以下です。 

相続税額 =（相続財産総額 – 基礎控除額）×　相続税率 

相続税は基礎控除額を超えた分に課税されます。 

相続財産の総額と、遺産および相続時精算課税制度（贈与を受けたときに、一定の税率で贈与税を計算し、贈与者が亡くなったときに相続税で精算する制度） を利用した贈与財産から、葬式費用や非課税分の財産を引いた遺産額を算出したあとで、基礎控除を引いたものに税率がかかります。 

では、相続した不動産の評価額はどのように決まるのでしょうか。 

相続税を算出するにあたり、土地と建物は別々に評価額が決められます。

土地の評価額の方がちょっと複雑です。 

建物の評価額の計算方法 

建物の相続税評価額の計算方法は、その建物を被相続人（亡くなった人）が利用していた場合、第三者に貸していた場合、賃貸アパートの場合で異なります。 

それぞれ次のとおりです。 

借家権割合は、通常３０％の割合で、評価減とされます。 

賃貸割合とは貸している部分の床面積の割合です。 

貸している部分の床面積が広いほど評価額が下がります。 

ちなみにこの評価減は、建物が建っていることが条件です。 

駐車場にする等の場合は、軽減されません。 

固定資産税評価額は、家や土地を持っている人なら、春頃に役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できます。  

もし無い場合は、家や土地がある地域の市役所で固定資産課税台帳を閲覧したり、 固定資産評価証明書を取り寄せたりして調べることも可能です。 

土地の評価額を確認しよう 

土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のどちらかによって算出されます。 

札幌市および近郊はほぼ路線価が定められている地域が多いです。 

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。 

令和３年　財産評価基準書　路線価図
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r03/sapporo/hokkaido/prices/html/04158f.htm 

土地の共有持ち分を確認しよう 

土地の所有者が亡くなった人単独の場合と、他の人と共有している場合とがあります。 

他の人との共有している土地は、その共有持ち分の比率も調べる必要があります。 

家族と持ち分を共有している場合も該当します。 

誰と共有しているのか持ち分を把握できているのであれば問題はありません。 

もし誰とどのくらい持ち分を共有しているのか分からない場合は、法務局で「登記簿謄本」を取得してみましょう。 

登記簿謄本は、不動産のある市区で取得する必要はなく、どこの法務局でも取得可能です。 

近くの法務局で取得するか、オンラインでも請求が可能です。 

登記簿謄本には権利部（甲区：所有権に関する事項）と記載されている部分があります。ので、「権利者その他の事項」を確認します。 

土地が誰かと共有となっている場合には、それぞれの共有者の持ち分が「持ち分２分の１ 」などと表記されています。 

土地の評価額の計算方法 

土地は以下の計算式で評価額を出すことができます。 

相続税評価額＝地積（面積）×共有持ち分×路線価
 

しかし複雑な土地の評価額、これだけでは正確ではありません。 

例えば、旗竿地などの変形地だったり、二面道路であったり、借地として他人に貸していたり・・・等という状況ごとに、ここから補正していくことになります。 

敷地の状況については、かなり様々なケースが補正対象となりますので、正確に知りたい場合には税理士に相談してみるのもよいでしょう。 

土地を他人に貸している場合には、借りている人の権利を控除して計算されます。 

上で紹介した路線価を確認すると、道路の部分にアルファベットが記載してあります。 

このアルファベットは、借地権割合といってアルファベットごとに割合が決まっています。 

路線価が1000万円で割合がＤとすると、土地を借りている人の権利が６０％なので、６００万円、貸している人の評価額は４００万円ということになります。 

ただし、この評価は土地を借りている人が自分で借地上に建物を建てた場合です。 

なぜなら、借地上に建物を建てている場合は借地借家法により借りる側が強く保護されているため、貸している側の評価額を減らし控除をこのように決めているわけです。 

相続税がかからないケース 

以下の２つの場合では不動産を相続しても相続税が発生しません。 

・遺産総額が相続税の基礎控除を下回る場合 

・相続税の配偶者控除を受けられる場合 

遺産総額が相続税の基礎控除を下回る場合は、相続税の申告をする必要もありません。 

この金額は、「３０００万円＋６００万円×法定相続人数」です。 

例えば、亡くなった人が妻と子ども２人の家族がいた場合、法定相続人は３人となるため、３０００万円＋１８００万円で合計４８００万円となります。 

よって、不動産を含めた遺産総額が４８００万円を超えない場合は、相続税がかからないことになります。 

相続税の配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産のうち課税対象となるものの額が１億６０００万円までであれば、配偶者に相続税が課税されない制度です。  

また、相続財産が１億６０００万円を超えても、配偶者の法定相続分までであれば、相続税は課税されません。 

配偶者控除により相続税がかからない場合は、相続税の申告が要件となるので注意しましょう。 

また、この特例は、相続税の申告期限内（死亡日の翌月から１０か月以内）に遺産分割が決まっていることが条件となります。
万が一、遺産分割で揉めてしまっているうちに申告期限が過ぎると、控除が使えなくなってしまいますので、遺産については生前にしっかり決めておくのがベストです。 

相続する遺産を生前に把握しておく事がポイント 

このように条件が複雑で分かりにくい不動産相続税の計算ですが、控除も適応となりますので、生前に遺産についてしっかり家族で把握しておくことがとても重要です。 

遺産となる財産金額を把握できていれば、もしもの時に備えて必要な費用を事前に用意しておいたり、相続した不動産の使い道について協議したりと、スムーズな相続を行うことができ安心です。 

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。 

相続した不動産についてお困りの際は、お気軽にお問合せください。