札幌のアパートを売却したいと思った時にする事の流れ

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

近年地価の上昇が著しい札幌エリア。 

札幌でアパートやマンションをお持ちの方は、もしかして売り時かもと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。 

相続によりアパートを受け継いだものの管理が大変ですとか、家賃収入が思ったより得られず手放したい、または投資として不動産の売却益を得たい、などの理由でアパートの売却を検討する方をよく耳にします。 

アパートを売却すると、空室リスクなどの経営面での問題や、大家としての維持管理が今後不要になり、まとまって現金化できるなどのメリットがあります。 

今回は、アパートを売却する際の手順について解説します。 

札幌市の地価について 

2022年の公示地価が発表されました。 

全国では住宅地が２年ぶりの上昇となり、北海道は、住宅地、商業地、工業地での平均が6年連続上昇（＋３．９％）。住宅地が4年連続で上昇中です。 

札幌の平均坪単価は５６万円/坪となっており、中央区で２００万/坪（前年変動率＋６．３６％）です。 

全ての区において前年変動率がプラスであり、全国の変動率順位は７位にものぼります。 

それだけ札幌の地価は上昇し続けているということです。 

相場を調べる 

自分の所有しているアパートを売却する際に当然気になるのが、一体いくらで売れるのかですよね。 

札幌では地価が上昇しているため、地下鉄近郊などの好立地の場合は坪単価上昇により数年前より相場が上がっていることが多いです。 

まずは、スーモなどで実際に売りに出ている物件で、所有物件のエリアで規模や築年数が近いものを探して何となく把握してみる程度でよいでしょう。 

査定を依頼する 

実際には相場のみではなく、耐用年数に対しどれくらいの築年数かや、オーナーチェンジ物件の場合は空室率も価格を上げるポイントになります。 

一般的に住宅を売却する際は、築年数や間取りの内容、立地条件で販売価格が決まります。 

アパートの場合は、投資目的で購入する場合は、家賃収入がどれほど得られるかどうかが重要になってきますので、アパートの収益力に基づいて査定をおこないます。 

当然家賃収入が高ければ高いほど、査定も高額になる傾向にあります。 

逆に、築年数が古く解体して更地として売却する場合は、立地や坪数など、新築する場合に有利になる条件を考慮して査定金額が出されます。 

不動産の価格は、相場のみならず、実際の物件ごとに細かく条件が異なるため、実際の販売価格はきちんとプロの不動産仲介業者に査定を依頼して費用を算出することが大切です。 

家の査定はどこを見る？少しでも査定額を上げるためのチェックポイント　 

では一般住宅の査定について解説しています。参考にご覧ください。 

媒介契約を結ぶ 

販売する事が決まったら、仲介業者と媒介契約を結びます。 

契約内容の異なる「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類から選んで契約することになります。 

媒介契約書の中には、どのような条件で売却活動を行うのかの取り決めや、成約した際の報酬どうするのかといったことを定めて契約を取り交わします。  

一般媒介契約 

一般媒介契約とは、3つの媒介契約の中で最も制限の少ない契約で、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる唯一の契約方法です。 

また、例えば自分の知り合い等で購入希望者がいた場合にも売買することができます。 

その他、不動産業者が利用している、全国の取引物件が掲載してある指定流通機構(レインズといいます)への登録義務は任意となっており、依頼主への販売状況の報告義務もありません。 

複数の不動産仲介業者と契約できるのはメリットでもありますが、逆に言うと色々な会社が販売をできる事で、特に人気のエリアえない場合にはあまり力を入れて販売活動をしない可能性もあります。 

さらに、レインズは国土交通大臣が指定したデータベースで、あらゆる不動産業者が利用しているため、そこへの掲載が任意というのも大きなデメリットといえます。 

専任媒介契約 

専任媒介契約は、媒介契約ができる会社が１社と決められています。 

一般媒介契約のように、何社とも契約することはできません。 

ただし、一般媒介契約と同じように、売る側が自分で買いたい人を探してきて契約することができます。 

この契約では、レインズへ物件情報を、媒介契約をした日の翌日から７日以内に登録することが義務づけられています。 

一般媒介契約では、販売状況の報告義務もありませんが、専任媒介契約だと２週間に１回以上の連絡が義務づけられているため、物件の問合せ状況等がどうなっているかを定期的に知ることができます。 

また、契約期間が３か月以内と定められているため、３か月で売れなかった場合に販売を続ける際には契約更新をすることになります。 

基本的には専任媒介契約を結ぶことが多いです。 

専属専任媒介契約 

専属専任媒介契約は、基本的な内容は専任媒介契約と同じです。 

大きな違いをいうと、この契約のみ、自分で購入希望者を見つけてきて契約することが禁止されています。 

その他の違いは、専任媒介契約での義務事項がより厳しくなっており、レインズへの登録義務は５日以内、販売状況の報告義務が１週間に１回以上となっています。

売りに出す 

媒介契約を締結するといよいよ販売がスタートします。 

レインズをはじめ様々な情報サイトなどの掲載を見た購入検討者から、不動産業者に在庫確認などの問い合わせが入ります。 

購入の意思が確定したら買付申込書を買主が提出し、売却価格や手付金、引き渡し時期など契約条件の調整を行います。 

契約 

ついに契約です。 

双方の同意が得られたら、買主へ重要事項説明を行なった後、売主と買主の間で売買契約を締結します。 

売買契約には、売買代金や手付金の金額、引き渡し日、契約をあとから解除する際の手付解除の項目等が盛り込まれますのでしっかり確認しましょう。 

契約を解除する際は、買主は手付金を放棄することで契約を解除することができ、売主は 

手付金の倍額を支払うことで、契約を解除することができます。 

多くの場合、売買契約時に仲介手数料を払います。 

引渡 

最後に諸費用など諸々の精算が完了すると、物件の引き渡しは、残代金の支払いが完了したのちに行います。 

鍵を貰うだけでは所有権を主張できないため、同時に所有権移転登記を行います。 

ほとんどの不動産業者から司法書士を斡旋してもらえるので、依頼するのが一般的です。す。 

所有権移転登記が済むと晴れて一連の売買が完了となります。 

入居者の立ち退きが必要な場合 

アパートの売却は、そのままオーナーチェンジとして売買するケースだけではありません。 

解体して土地だけ利用したい、建て替えたい、などの買主の希望が出る場合もあれば、耐用年数的に解体して土地として販売した方が良い条件で売れる物件もあります。 

その際は当然ながら入居者に出て行ってもらう必要がでてきます。 

立ち退き勧告は売却の１年前～半年前に立ち退き料を支払って行いますが、そう簡単に全員が期間内に出ていく訳ではありませんので、プロに相談しながら進めるのがよいでしょう。 

札幌は売りやすいケースが多い

札幌でのアパート売却の流れについて説明しました。 

アパートは好立地に建っているケースが多いので、土地としての需要も見込めて地価上昇中の札幌では不動産は売り時と言えます。 

S plus homeでは、札幌や札幌近郊のアパートの無料査定を行っています。  

ちなみに S plus homeでは立ち退き交渉を得意としていますので、まずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。