雨漏りのある家を修理して売却を成功させる！告知義務などの注意点も理解が必要

雨漏りのある家の売却を検討されている方は、そのまま売却すべきか修理してから売却に出すべきか迷われますよね。
一般的に雨漏りがある家は、相場よりも売却価格が安くなってしまいます。
しかし、雨漏りを修理してから売却することで価格も相場に近くすることができ、引き渡し後のトラブル回避にもつながります。

今回の記事では、雨漏りのある家を修理して売却するメリットや注意点、修理費用、修理業者の選び方などについて詳しく記載しています。
できる限りわかりやすく解説していますので、ぜひ家の売却を成功させるための参考になさってください。

家の売却と雨漏りの関係

家を売却する際の雨漏りの影響

雨漏りは、家の築年数に関わらず起こり得るもので、その被害で一番多いのが家の木材が腐食しまうということです。さらに、木材が腐食することでシロアリやカビ発生の原因になるなど、家の安全性や耐震性能が低くなるため、家の資産価値を大きく下げるトラブルの1つといえます。

また、雨漏りは天井など壁紙にシミができることで発覚することが多く、シミの周辺にカビが発生していると健康被害につながるというリスクもあります。シミのような小さいと感じる雨漏りでも、一度が始まってしまったらすでにその被害が広がっている可能性も高いため、早急な対処が必要です。

このようなことから、雨漏りのある家の売却価格は、相場に比べて安くなります。

雨漏りによる修理費用や家の劣化・破損による家自体の価値低下や、他物件と比較した時のバランス、買い手に与えるマイナスイメージなどを考慮して価格設定する必要があるためです。築浅の家でも、雨漏りがあるだけで500万円以上値下がりしてしまったという例もあるほどです。

雨漏りの修理と家の売却価格との関連性

雨漏りの修理にかかる費用は、家の劣化や破損具合、業者によって異なりますが、数万円〜数十万円が一般的です。目安としては、天井の雨漏りなら10〜20万円程度、窓周りなら5〜30万円程度、外壁の雨漏りなら5〜50万円程度、家の劣化具合が激しく、屋根なども含めた大掛かりな修理が必要な場合は100万円以上になるケースもあります。

修理後は、インスペクション（住宅診断）などで一般の家と変わらない居住機能があることを証明できれば、買い手も見つけやすく、相場と変わらないような価格で売却が見込めます。さらに、築年数が古い家の場合は雨漏り以外の老朽化部分なども一緒に修繕することで買い手の安心感につながるでしょう。

ただし、雨漏りを修理したからといって必ず売却できるとは限りません。売却には家自体の立地や築年数などの条件があくまでも基本となります。

また、売却できても修理費用をかけすぎて赤字になってしまったということもありますので、修理前には必ず不動産会社に相談しましょう。

家の雨漏りを修理する方法

自分で行う雨漏りの修理方法

雨漏りの修理費用は安くないため、自分で修理できるのでは？と考えてしまうこともあるかもしれませんが、自分で行えるのは雨漏りの応急処置までと考えた方がいいでしょう。

雨漏りの修理にはまず、原因箇所をつきとめることが必要ですが、素人ではその特定が難しく、状況を悪化させることにもつながりかねません。

仮に原因箇所が特定できている場合でも、雨漏りの被害が見えない部分まで及んでいる可能性もあります。ご自身では、被害が広がらないように防水テープやブルーシートなどで応急処置をするだけにとどめ、早めに業者へ依頼するのが確実です。特に屋根など高所の修理を自分で行おうとするのは危険なのでやめましょう。

プロに頼む雨漏りの修理のメリット

雨漏りの原因は、家の劣化や屋根・窓の破損などの比較的特定が簡単なものから、新築時の施工不良や極わずかなヒビ、建物のデザイン自体が原因になっているなど、プロでも特定が難しいものもあります。

雨漏り修理は、原因となっている箇所をしっかり直さないと再発する可能性が高く、家の劣化・破損の状態によって、その修理の方法が異なります。

そのような面をふまえても、修理実績が豊富でノウハウのあるプロ業者に依頼することで適切な修理を行うことができ、再発のリスクも抑えられます。

また、早い段階でプロに修理してもらうことは家の寿命をのばすことにもつながります。

雨漏りが自然災害の被害であるような場合、火災保険が適用になるケースもありますので、加入している保険の範囲などを確認してみましょう。

雨漏り修理業者の選び方

信頼できる雨漏り修理業者の選び方

雨漏りの修理を依頼する際は、施工実績が豊富かどうか、資格を持っているかどうかなどを確認し、信頼できる業者を選ぶことが重要です。

また、修理費用は現地の調査を行ってからでないと分からないことがほとんどなので、何者かに調査を依頼して、相見積もりを取ることや対応の良し悪しを比較しましょう。相見積もりを取ることで、修理費用の相場がつかめ、適正価格で修理を行なってくれる業者を選びやすくなります。

修理業者選びのポイントは以下です。

・早い対応をしてくれる地元に違い業者である

・点検や調査にしっかり時間をかけてくれる

・屋根や雨漏りの資格がある専門業者である

・リフォーム瑕疵保険の登録事業者である

・建設業許可を取得している

・施工実績が豊富である

・見積り書や契約書、保証書などの提出がある

資格や保険などは、その修理業者のホームページに記載されていることがほとんどですので、依頼前に確認しておきましょう。

雨漏り修理業者選び時の注意点

修理業者選びに失敗すると、雨漏りの原因を把握できないまま、表面的な修理をして余計に悪化させてしまうなどの事態につながることも少なくありません。表面的な修理の場合、一時的には雨漏りが直ったように感じますが、数ヶ月後には再発してしまうことが多々あります。修理したのに何度も雨漏りを繰り返して、修理費用が数百万円にもなってしまうなんていうことも珍しくありません。前章で記載した修理業者選びのポイントをもとに、きちんとした専門業者に依頼することが重要です。

また、雨漏りは屋根など見えない場所が原因となることが多いため、悪質な詐欺の手口にもなっています。以下のような点に注意しましょう。

・近隣あいさつや無料点検などと言って、突然訪問してくる業者には調査を依頼しないこと

・契約を迫られてもすぐに契約しないこと

・前金で修理費用を支払わないこと

・万が一詐欺にあってしまった場合はクーリングオフを検討すること

雨漏りがある家の売却時の注意点

雨漏り修理後の家の価格設定

雨漏り修理後は、ホームインスペクション（住宅診断）を受けて証明書を取得し、売却に出すのがおすすめです。ホームインスペクションとは、専門知識を持った建築士が客観的に、建物の劣化状況や不具合等を調査してくれるものです。

この証明を受ければ、一般物件と同じ居住性能があると証明できるため、市場価格と変わらない価格で売却できる確率が上がります。また買い手側から見ても安心材料になるため、売却にかかる期間も短くすることができるでしょう。

ただし、雨漏り修理と住宅診断には費用がかかります。雨漏りの修理後は具体的にいくらの価格で売れそうかなど、事前に不動産会社に相談しておくことが必要です。

雨漏りの履歴をどう伝えるか

不動産売買では、売却時に雨漏りがあった事実を買主に告知する義務があります。売却にとって不利な情報は隠してしまいがちになりますが、告知していないとのちのち大きなトラブルにつながってしまう可能性があります。

「契約不適合責任」といって、家を売却する際に雨漏りなどの不具合を伝えていない場合、買主は売主に対して損害賠償や代金減額の請求ができるというものです。

それは雨漏りの修理が完了して、すでに直っている場合でも同じで、その履歴は告知義務に含まれます。修理が適切に行われているか、将来的な修理や不具合が生じる可能性があるか等、買主にとって重要な情報になるためです。

雨漏りの事実はしっかり告知し、トラブルのない売却につなげましょう。

まとめ

家の売却における雨漏り修理の重要性

これまで雨漏りのある家の売却について、売却価格に及ぼす影響や修理方法、修理業者の選び方、注意点などについて詳しく解説してきました。

お伝えしてきたように、雨漏りがある家の場合、売却を成功させるためには事前に修理を行うことが重要になってきます。ただし、修理したからといって必ず売却できるとは限りませんし、修理費が高額になってしまう場合には、「家を解体して土地のみでの売却」や「不動産会社に直接買い取ってもらう買取」なども検討した方がいいでしょう。

家を解体して土地のみでの売却は、雨漏りの告知義務もなくなりますし、買取になると契約不適合責任も負う必要がなくなるので、売却後のトラブルも回避もできます。

いずれにしても雨漏りがある以上、被害が広がってしまう前に修理を検討するか、売却を考えているなら不動産会社へ相談しましょう。

これからの売却計画について

雨漏りがある家の売却を検討されている方は、まず信頼できる不動産会社を見つけることが売却成功への近道です。査定依頼の際は数社に依頼し、必ず雨漏りがある事実を伝えて査定額を算出してもらうようにしましょう。査定額が一番高いというだけで不動産会社を選ぶのは危険です。雨漏りがある家は特に、査定価格や査定の根拠を比較することが大切です。また、実績やノウハウを多く持っているか、地域周辺の市場や相場等に詳しいか、積極的に販売活動を行ってくれそうかなど対応力にも注目し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。空き家のご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。