兄弟など複数の相続人で不動産を遺産分割する方法 

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

 

親が亡くなると発生する遺産分割。 

現金の場合はすぐに分けることができますが、不動産を所有していた場合、兄弟間などで分けるにはどのようにしたら良いのでしょうか。 

預金等の現金と異なり、トラブルを招きやすい不動産の遺産相続。 

本記事ではいくつかある遺産分割の方法について解説します。 

 

 

お金でないものは、４種類の分け方があります 

 

相続が発生すると、相続を受ける相続人が話し合い、どのように遺産を分けるかについて決めることになります。 

不動産や貴金属、株式、などのように細かく分割することのできないものは４つの方法で分割することができます。 

 

現物分割 

代償分割 

換価分割 

共有 

 

 

現物分割 

 

現物分割とは、あるものをそのまま分けることです。 

例えば、Ａさんは家、Ｂさんは現金と車、といったように分割することができます。 

不動産の場合、土地は分筆といって一筆で登記されている土地を複数に分割することができるため、相続人で分筆して土地の所有権をそれぞれ持つことができます。 

建っている家は分筆することができません。 

ただし、土地を分筆する場合、間口が広く、分ければ２宅地になりそうな土地であれば分筆してもそれぞれ売却する等の現金化がしやすいのですが、１宅地分を分筆した場合、それだけで家が建たないような条件になると所有分の土地の価値自体が下がってしまいますので、注意が必要です。 

 

 

代償分割 

 

代償分割とは、1人の相続人が財産を取得し、他の相続人に代償金を支払うことによって清算する遺産分割の方法です。 

例えば、2,000万円の価値のある不動産を２人で分けるとして、Ａさんが該当不動産を相続し、Ｂさんに半分の価値である1,000万円を支払い解決する、というものです。 

代償分割は現物分割に比べると、現物ではなく現金にて代償金を支払うため、比較的公平な方法ではあります。 

不動産の場合は、価値をどのように評価するかで相続人で意見の食い違いが発生したり、そもそも代償金を支払う能力がなかったり、というケースも考えられますので、それがトラブルになってしまう事もあります。 

また、大きなデメリットとしては、代償分割の際に、支払う代償金額が多すぎると代償金を受け取った相続人に「贈与税」が発生する可能性があります。 

例えば2,000万円の不動産の代償金として1,000万円を支払う場合に、それ以上プラスして代償金を支払ってしまうと、不動産の金額を超える部分が贈与とみなされて課税対象となります。 

 

 

換価分割 

 

３つめは、換価分割といって、不動産を売却して売却金を相続人間で分け合う方法です。 

相続対象の不動産を売却して、経費を差し引いて手元に残った現金を相続人で分け合います。 

換価分割の場合、不動産を売却してしまうので代償分割のように「価値の評価」が必要ありません。 

よって、どの評価方法を適用するかで相続人たちが揉めるリスクはありません。 

相続人の誰かが、どうしてもその不動産が欲しいなどと希望しない場合は、各相続人でそれぞれ現金を取得することができるため、公平に分けられるケースといえるでしょう。 

実際にこの方法で分ける方も多いです。 

土地や家を換価分割する際は、それらの不動産をいったん相続登記する必要があります。 

 

 

特例で節税になるケースも 

 

換価分割を行う場合、譲渡所得税は発生する場合としない場合とがあります。 

 

 

マイホーム譲渡に関する3,000万円の特別控除 

 

もし相続人が売却不動産に住んでいた場合、マイホーム譲渡に関する3,000万円の特別控除の適用があり、売却した際に得られる所得である譲渡所得から3,000万円を控除できます。 

そのため、不動産を売却して得た所得が3,000万円以下の場合は、課税対象となりません。 

例えば、Ａさんが親と同居していた家を換価分割して売却し、子であるＡさんとＢさんで現金を分けるケースでは、売却した家に住んでいたＡさんはイホーム譲渡に関する3,000万円の特別控除を適用させることができます。 

換価分割は、あくまで各相続人が「共有取得」した不動産の売却となり、それぞれが売却した形となります。   

要件を満たせば、１人につき3,000万円の控除がありますので、特別控除を満たすことが可能です。 

 

 

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例  

 

１人暮らしをしていた親が亡くなり空き家になってしまった家を相続し、売却する場合に税金が控除される制度です。  

これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。  

空き家対策としての制度のため、相続前まで１人暮らしをしていたので居住者がいなくなった建物または土地を相続し、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売るものに対して適用されます。  

建物の場合相続後に解体して更地にした場合でも適用になります。  

こちらは先に述べた「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 よりも金額が大きく、適用されると譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。  

譲渡所得が3,000万円以内の場合は、税金は課税されなくなるため、条件に当てはまる場合は是非利用したい制度です。 

 

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」、つまり建物と土地は以下です。  

  

・昭和56年5月31日以前に建築されたこと  

・区分所有建物登記がされている建物でないこと  

・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
 

 

分割せず共有 

 

相続人が話し合いの末、不動産の分割方法について決めることができない場合、いったん分割をせずに共有するという方法もあります。 

共有とは、不動産を複数の人が共同所有することです。 

相続した不動産を共有する場合、相続割合に準じた「共有持分」を取得し、そのまま全員で共有状態にします。 

このケースだと、不動産をリフォームする場合や、売却したい場合など、管理にあたり共有者全員の同意を得る必要があります。 

さらに、共有者が亡くなりさらに相続が発生すると、共有者が細分化されてしまうなどの高リスクもあり、かなりトラブルになりやすい方法なので、あまりお勧めはしません。 

 

 

分割方法を決められない場合 

 

自分たちで話し合っても解決できなければ、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てて、裁判所で話し合いを行います。 

調停でも合意できなければ、「審判」に移行し、家庭裁判所が遺産の分け方を決定します。
ただし、裁判所は現物分割は行わず、また相続人に代償金の支払い能力が無い場合には、不動産を売却するよう競売命令が出ることがあります。 

競売は、その時の価値よりも安く販売されてしまう事が多いため、結局損をすることになってしまった、なんていうことにもなりかねません。 

 

 

話し合いがうまくいかない場合はプロにアドバイスをもらおう  

  

数種類ある遺産分割の方法ですが、もし相続人の中に不動産を所有したい希望者がいない場合は、売却して現金化したのち分ける事が不公平感が少なく済むでしょう。 

遺産分割は、相続人全員の同意が必要となりますが、進め方に決まりはありません。 

話し合いがうまくまとまらずに最終的に調停になってしまうと、結果全員が損をしてしまうという結果にもなりかねませんので、分割する不動産についてプロのアドバイスをもらう等をして相続人間で揉めることなく進めたいものです。 

 

また、遺産となる財産金額を把握できていれば、もしもの時に備えて必要な費用を事前に用意しておいたり、相続した不動産の使い道について協議したりと、スムーズな相続を行うことができ安心です。  

  

  

S plus home（エスプラスホーム）では、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。  

相続した不動産についてお困りの際は、お気軽にお問合せください。