入居者がいるアパートを売却する方法とポイント

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home 」の浜谷です。 

 

相続や転居など、ライフスタイルの変化によって不動産を手放す必要が生じた場合に、入居者がいるアパートを売却することがあります。 

売却しやすいという点では、入居者のいないアパートの方が売却しやすいと言えます。 

もちろん、入居者がいてもアパートなどの不動産を売却することができますが、入居者がいる場合は特別な注意が必要です。 

売却によって入居者が不利益を被る可能性があり、入居者に対する説明や手続きに注意する必要があるためです。 

ここでは、入居者がいるアパートを売却する方法とポイントを解説します。 

 

 

前提条件 

入居者がいるアパートを売却するには、以下の条件を満たす必要があります。 

 

 

契約書の確認 

入居者との契約書に売買に関する条項があるか確認する必要があります。 

入居契約に売却に関する条項がある場合は、遵守しましょう。 

 

 

通知の義務 

アパートのオーナーは売却の通知を入居者にする義務があります。 

入居者に通知をする方法についても契約書を確認しておきましょう。 

契約書には、通知の方法や期間が記載されている場合があり、入居者への通知は、契約書に基づいた方法で行う必要があります。 

通常は、書面での通知が求められるため、入居者には手紙やメールで通知することが一般的です。 

また、入居者が複数いる場合には、個別に通知する必要があります。 

通知内容には、売却の意向や売却による影響などを含めることが大切です。 

 

 

入居者がいるアパートの売却方法 

入居者がいるアパートを売却する方法には、以下の2つがあります。 

 

入居者を含めて売却する方法 

入居者を含めてアパートを売却する場合、買い手がそのまま入居者の契約者となります。 

入居者が安心して住み続けられるよう、契約書に基づいた手続きが必要です。 

 

入居者を含めて売却する方法のメリット 

• 入居者が安心して住み続けられる 

• 賃貸収入が安定するため、ローン返済がしやすい 
• 入居者の退去手続きが不要なため、手続きが簡単 

 

入居者を含めて売却する方法のデメリット 

• 入居者の契約内容に基づいた手続きが必要なため、手続きが煩雑になる場合がある 

• 入居者に対する説明や手続きについて、不動産業者や法律家などの専門家の支援が必要になる場合がある 
• 買い手が入居者の新たな契約者となるため、入居者とのトラブルが発生する可能性がある 

 

入居者を含めずに売却する方法 

入居者を含めずにアパートを売却して新しい入居者を入れたい場合、買い手は新たに入居者を募集することになります。 

そのため、入居者の退去手続きや、新しい入居者を募集する手続きが必要です。 

 

入居者を含めずに売却する方法のメリット 

• 新たな入居者を募集することができるため、市場価格より高く設定することができる 
• 老朽化したアパートを建て直したり、解体して更地として販売すしたりることができる 

 

入居者を含めずに売却する方法のデメリット 

• 入居者の退去手続きが必要になるため、手続きが煩雑になる場合がある 
• 入居者がいなくなるため、賃貸収入が途絶える 
• 入居者を募集するために、賃貸物件としての価値を高めるための改修や修繕が必要になる場合がある 

 

入居者がいるアパートを売却するポイント 

入居者がいるアパートを売却する際には、以下のポイントに注意する必要があります。 

 

入居者に対する説明 

売却に関する説明を入居者に行うことが大切です。 

売却による影響や、今後の住まいに関することを丁寧に説明し、入居者が安心して住み続けられるようにすることが必要です。 

 

市場価格の把握 

アパートの市場価格を正確に把握することが大切です。 

市場価格より高く設定すると、買い手がつかなくなる可能性があります。 

アパートの市場価格を調べるには、不動産会社に査定を依頼する方法が一般的です。 

また、不動産情報サイトや不動産相場サイトを利用して、近隣の似た条件のアパートがあれば、参考価格を調べることもできます。 

 

不動産会社の選定 

不動産会社を選定する際には、経験豊富で、入居者に対する説明や手続きに熟知している業者を選ぶことが大切です。 

不動産会社を選定する際には、以下のポイントを考慮することが重要です。 

 

• 経験豊富な業者を選ぶこと 
• 入居者に対する説明や手続きに熟知している業者を選ぶこと 
• 不動産会社の評判や口コミを調べること 

 

また、入居者がいる場合には、入居者との調整や問題解決に熟練した業者を選ぶことが望ましいです。 

経験が豊富な不動産会社は、入居者との交渉や説明、契約書の確認、売買手続きのアドバイスなど、多岐にわたるサポートを提供してくれます。 

そのため、信頼できる業者を選び、円滑な売却手続きを進めることが大切です。 

 

入居者の権利の尊重 

入居者には、契約書に基づいて借り手としての権利があるため、入居者の権利を尊重することが大切です。 

基本的には、契約書に基づいた手続きを行い、入居者が安心して住み続けられるようにすることが必要です。 

 

入居者は、アパートに住む権利を持っています。 

売却によって、入居者の住まいに関する権利が侵害されることがないように、売却に際しては入居者に対する説明や手続きに注意する必要があります。 

入居契約には、入居者の権利に関する条項が記載されている場合があるため、売却前に契約書を再度確認することが大切です。 

 

入居者が退去しない場合 

入居者が退去しない場合でも、強制退去をさせることはできません。 

借りる側の方はアパートオーナーに比べて弱者にあたるため法により守られています。 

このような場合には、入居契約書に基づいた手続きを行うことが必要です。 

まずは、入居契約書を再度確認して、詳細な手続きを確認しましょう。 

その後、入居者に理解を求めるため、誠意を持って接してください。 

入居者に、売却によってどのような変化があるのか、今後の住まいについてどのような支援を行うのか、などを丁寧に説明しましょう。 

 

また、入居者が安心して住み続けられるような条件を提示することで、円満な解決を図ることができます。 

例えば、新しい物件の紹介や、引っ越し費用の支援、新しい物件での賃料割引などを提供することで、入居者に柔軟な対応をすることができます。 

入居者に対して、個別のニーズに合わせた提案を行い、解決策を見つけることが大切です。 

強引な手続きや、不当な条件提示は避けましょう。 

契約書に基づいた手続きを行うことが必要です。 

アパートの入居者の退去手続きを行いたい際には、不動産会社や専門の法律家に相談することをお勧めします。 

 

 

入居者の権利を尊重しつつ進め方を検討しましょう 

入居者がいるアパートを売却する際には、契約書の確認や通知の義務、入居者の安定した賃貸収入など、注意点があります。 

入居者を含めて売却する方法と、入居者を含めずに売却する方法のどちらを選ぶ場合にも、入居者に対する説明や不動産会社の選定、入居者の権利の尊重などのポイントに注意し、アパートの売却経験が得意な不動産会社に相談してみましょう。 

 

 

S plus home では、札幌や札幌近郊のアパート・マンションの無料査定を行っています。  

不動産の売却を検討したい場合は、まずは査定を行うことをおすすめします。 

ちなみに S plus home では物件の買い取りにも力を入れております。 

賃貸物件などの立ち退き交渉も得意としていますので、スムーズな売却にお困りの場合もまずはご相談ください。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。