一戸建て売却の成功にはコツがある！準備や税金、注意点も抑えよう

一戸建ての売却を成功させるためには、いくつかコツがあります。
今回の記事では、一戸建て売却のための必要書類や売却ステップ、税金、注意点について解説しており、成功のため必要な情報を一度に網羅できます。
できる限りわかりやすく解説していますので、ぜひ一戸建て売却を成功させるための参考になさってください。

一戸建て売却の流れ

一戸建て売却時に必要な書類

一戸建ての売却時に必要になる基本的な書類を以下にリストアップしました。
すでに手元にある書類や役場・法務局などで取得できるものがほとんどですが、その他のもので見つからない場合には別途手配が必要になります。

・身分証明書

免許証や健康保険証、マイナンバーカード、実印など、身分が証明できるものを用意します。本人確認を行う際は、詐欺行為などを防ぐためにも写真付きのものが必要になります。

・印鑑登録証明書・住民票

市区町村の役場等で発行から3ヶ月以内のものが必要になります。

・住宅ローン残高証明書

売却する一戸建てに住宅ローンの残高がある場合、10月〜12月頃に金融機関から郵送で送られてきます。

・登記簿謄本、または登記事項証明書

土地や建物など不動産に関する所在や面積、所有者の氏名、その不動産の権利関係などが記載されている書類です。一戸建ての所在地関係なく、どこの法務局でも取得可能です。

・売買契約書

売却する一戸建て・土地を購入した当時に取得した売買契約書です。手元にない場合は購入した不動産会社やハウスメーカーに問い合わせましょう。

・重要事項説明書

こちらも売却する一戸建て・土地を購入した当時に取得する、一戸建ての注意書き等の説明が記載されたものです。

・登記識別情報

従来の登記済権利証に代わるもので、土地の名義人となった人ごとに定められ、登記名義人にのみ登記所から通知される重要な書類です。

・土地測量図

土地の測量結果を明らかにした図面で、土地の面積や境界標の位置、形状などが記載されています。所在地関係なく、どこの法務局でも取得可能です。

・境界確認書

隣接する土地との境界線を明確にした図面です。作成していて紛失した場合は、不動産会社へ相談しましょう。

・固定資産税納税通知書

毎年3月から6月頃に所有者宛に郵送で送られてきます。もし手元にない場合は、再発行ができないため、市区町村の役場で固定資産公課証明書を取得するなど代わりになるものを用意しましょう。

・固定資産税評価証明書

固定資産評価証明書は所有者本人と所有者と同居する家族のみで、市町村役場で取得することができます。

・建築図面・設備の仕様書

一戸建てを建築した時の建築図面/設備仕様書です。手元にない場合は購入した不動産会社やハウスメーカーに問い合わせてみましょう。

・建築確認済証・検査済証

建築確認済証は、建築基準法令に適合する建物であることを証明する書類です。検査済証は、確認申請書の通りに建築工事が完了したことを証明する書類です。

手元にない場合は購入した不動産会社やハウスメーカーに問い合わせましょう。

・リフォーム履歴資料

リフォームをしている場合は、その履歴がわかる仕様書や図面などの資料を用意します。

 

一戸建て売却時のステップ

一戸建ての売却は、次の6つのステップで進めていきます。

• 価格査定依頼
• 不動産会社の選定・媒介契約
• 不動産会社の販売活動
• 買主との価格や条件交渉
• 売買契約の締結
• 決済・引渡し

一般的に売却にかかる期間は3ヶ月〜6ヶ月前後が目安ですが、一戸建ての築年数や条件、価格設定などによって異なります。売り出しから１週間程度で売却が決まることもあれば、成約まで1年以上かかることも少なくありません。
買い替えの時期が決まっている場合には、余裕をもったスケジュールで早めに不動産会社へ相談しましょう。

一戸建て売却時の注意点

査定額の妥当性について

不動産会社の査定は、一戸建て売却を成功させるための重要なポイントとなります。

査定額は、物件の相場価格に明確な基準がないことや、査定の仕方でも異なるなど、不動産会社によって提示される金額が違う場合がほとんどです。1社だけでなく複数社に依頼し、査定価格や査定の根拠を比較することが大切です。

また、査定前には一戸建ての掃除を行ったり、不要なものは処分しておくなど出来るだけきれいな状態にしておきましょう。一戸建てに関わる図面や書類なども忘れずに準備しておいてください。

不動産売買契約時の確認事項

売主と買主候補の間で価格や引き渡し時期などの詳細な条件を取り決めできたら、不動産売買契約を締結します。

売買契約を締結すると、キャンセルしたり、契約書の内容を変更することが簡単に出来なくなります。契約違反によるキャンセルの場合には、解除条件に基づき違約金等が発生しますので、売買契約書の内容にはしっかり目を通し、事前に確認しておくことが重要です。

また、契約時には売却価格の一部を手付金として買主から受け取り、売主は不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払うことが一般的です。買主がローンを利用して購入する場合、審査が通らなかったなどの理由で契約が白紙になる可能性がありますので、受け取ったは手付金はまだ使わないように注意してください。

 

一戸建て売却を成功させるコツ

 

適切な不動産会社の選び方

不動産会社にも得意不得意があり、積極的に販売活動をしてくれていないなど、不動産会社に問題があって、売却がうまくいかないというケースも多く存在します。

不動産会社を選ぶ際には、提示された査定価格だけでなく、一戸建てを売るための実績やノウハウを多く持っているか、地域周辺の市場や相場等に詳しいか、積極的に販売活動を行ってくれそうかなど対応力にも注目し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

 

不動産会社との媒介契約

不動産会社との媒介契約の種類は3種類あり、1社のみの不動産会社に売却を依頼する場合は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」、複数の不動産会社に依頼する場合は「一般媒介契約」となります。

複数の不動産会社から広告できる「一般媒介契約」は、不動産会社からすると買主がどの会社で購入するか不確実で仲介手数料が得られない可能性があり、販売活動に力を入れにくいという特徴があり、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は一戸建ての売却できれば必ず仲介手数料を得ることができるので、積極的に販売活動をしてくれる傾向にあります。そのため、一戸建て売却のための媒介契約としては「専任媒介契約、または専属専任媒介契約」がおすすめです。

 

一戸建て売却の際の税金について

 

一戸建て売却にかかる税金の種類と計算方法

一戸建ての売却には、おもに下記3種類の税金が課税されます。

それぞれについて、計算式も交えながら詳しく解説していきます。

 

• 登録免許税

売却する一戸建ての名義を売主から買主の名義に変更する「所有権の移転登記」の際に課税されるのが「登録免許税」です。

登録免許税の金額は以下の計算式で算出できます。

 

不動産の固定資産税評価額×登録免許税率（売買による移転は0.2%）＝登録免許税

※不動産の登録免許税率は、その不動産をどのように取得したかによって異なります。

売買でなく、相続で取得した場合は税率が0.4%となります。

 

また、司法書士に登記作業を依頼する場合は、1～2万円程度の報酬支払いが発生します。

 

• 印紙税

印紙税とは、空き家売却の際の売買契約書に貼る印紙のことで、国・自治体に対して支払う税金の一つです。定められた金額の印紙を貼って消印をすることで納税したとみなされます。

また印紙の金額は、契約書の掲載金額（ここでは一戸建ての売買価格）によって異なります。2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応され、下記表の通りとなります。

 

契約書の記載金額	印紙税額（軽減後）
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円
契約金額の記載のないもの	200円

（2024年3月31日までに作成される契約書の場合）

 

• 譲渡所得税

一戸建ての売却時に、利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されるのが「住民税」と「所得税」で、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれています。利益が発生しなかった場合には課税されないのが特徴です。

 

税額は「譲渡所得額」と「一戸建ての所有期間」によって大きく変わります。

譲渡所得は売却価格-(取得費+譲渡費用）で算出し、譲渡所得税の計算式は下記です。

 

一戸建ての所有期間	計算式
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	譲渡所得×20.315%
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	譲渡所得×39.63%

 

一戸建て売却後の税金対策

一戸建てを売却して利益（譲渡所得）を得た場合には、確定申告が必要になります。

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算して所得税を申告・納付するものです。

利益を得た場合に、一定の条件を満たせば税金が控除される特例を利用することができます。下記に３つの特例をご紹介します。

また、売却で損失が出た場合には確定申告が不要になりますが、申告することで節税につながる場合もありますので注意が必要です。

 

・居住用財産の3000万円控除

居住用財産の3,000万円特別控除を利用することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除が受けられます。マイホームが購入時より3,000万円以上高く売れるケースは稀なので、この特例を利用できれば譲渡所得税・住民税が非課税になる場合がほとんどです。

 

・所有期間10年超の軽減税率特例

一戸建てを売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えると軽減税率の特例を使って、所得税と住民税の税率を軽減することができます。

 

・特定居住用財産の買替え特例

特定のマイホーム（居住用財産）を、令和5年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買換え・住み替えるときは、一定の条件をクリアすることで譲渡譲渡に対する課税を将来に先送りすることができます。

 

一戸建て売却を行うための準備

 

一戸建てのクリーニングと修繕について

一戸建ての売却を成功させるためには、まず見た目の印象をきれいに整えることが大切です。ハウスクリーニングを入れて、部屋や水回りの掃除を行ったり、壊れたり傷んだりしている箇所がある場合には、補修工事やリフォームをなど検討する必要があります。

建物はもちろん、敷地も見た目に大きく影響するポイントなので、雑草の除去や不用品の処分なども忘れず行いましょう。

リフォームを検討する場合、大規模な工事で価格が高くなるのはあまり良いとはいえません。買い手は、自分で好きなようにリフォームしたいと考えている場合も多いので、リフォームして価格が高くなるよりも、リフォームせずに安い価格の方が売れやすいという傾向もありますので注意が必要です。事前に不動産会社へ相談するのが確実でしょう。

また、クリーニングやリフォームを検討する際は何社かの業者で見積もりを依頼し、比較検討することも重要になってきます。

 

買い換えや引っ越しのタイミング

一戸建ての売却をする際、すでに次の住まいが決まっている方もいれば、これから探すという方もいるでしょう。売却と新居への引っ越しの最適なタイミングについては、「スムーズに売却できるか」「仮住まいや二重ローン、売却時の値下げなど余計な費用の負担をいかに減らせるか」がポイントになってきます。

買い替えタイミングの成功確率を上げるためには、売却・購入の仲介をする不動産会社を信頼できる1社に絞るのがポイントです。

1社に絞ることで、売却購入それぞれのスケジュール把握や住宅ローンの手続き案内など、ベストなタイミングで取引ができるようサポートしてくれるはずです。それぞれを違う不動産会社に依頼すれば、そのスケジュール調整はすべて自分自身で行わなくてはいけません。不動産会社はそのような点もふまえて選びましょう。

 

不動産会社への情報提供

一戸建てを売却する際は、物件の築年数や間取り、周辺の環境など、資料を用意することはもちろん、正確な情報を提供しましょう。特に、売却にとって不利な情報は隠しがちになりますが、のちのち大きなトラブルにつながってしまう可能性もありますので注意が必要です。「契約不適合責任」といって、一戸建てを売却する際に不具合など、契約時に伝えていない内容があった場合、買主は売主に対して損害賠償や代金減額の請求ができるというものです。不利な情報も事前に不動産会社へ相談し、状況に応じた売却計画を立てましょう。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。空き家のご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。