貸してる家を安全に売る方法｜賃貸中でもスムーズに現金化する手順と注意点

賃貸中の家を売る前に知っておきたい基本情報

賃貸中の家を売却する場合、空き家と違っていくつか特有の注意点があります。賃借人との契約や権利関係を正しく理解しておくことが、スムーズで安全な売却の第一歩です。このセクションでは、賃貸中物件の売却が可能かどうか、そして空き家との売却条件の違いについて詳しく解説します。

賃貸中でも家は売れるのか？

賃貸中の家でも売却は可能です。ただし、賃借人が生存している場合は、賃借人の生存権や契約継続が前提となるため、買い手が限定されることがあります。安全に売却するためには、法律や契約内容を理解しておくことが重要です。

賃貸中物件売却のポイント

• 法律上の保護：賃借人は借地借家法により保護される
  
• 契約の継続：売却後も賃貸契約は原則として引き継がれる
  
• 買主の条件：購入希望者は賃貸契約が継続される前提で購入
  
• 必須対応：契約内容の確認と買主への正確な情報提供
  

⚠️ ここでの注意点
契約内容や権利関係を無視して売却すると、後々トラブルや損失につながる可能性があります。

賃貸中の家と空き家、売却条件の違いとは

賃貸中物件と空き家では、売却条件や買主の選択肢が大きく異なります。比較すると理解しやすいです。

売却条件の比較

項目	賃貸中の家	空き家
売却手続き	賃借人との契約確認が必要	比較的シンプル
買主の選択肢	投資用として魅力があるが、即入居希望者には不向き	入居時期を自由に設定可能
査定額の影響	賃料や契約期間で変動	価格設定は比較的単純
売却リスク	賃借人の立ち退き交渉や契約条件に注意	立ち退き交渉は不要

💡ポイント

• 長期契約中の物件は安定収益が見込めるため投資家に人気
  
• 即入居できる物件を希望する買主には賃貸中物件は不向き
  
• 査定額の決定は賃料や契約期間によって変わるため、空き家より慎重に

賃貸中物件の売却手順と流れ

賃貸中の家を売る場合、空き家の売却とは異なり、賃借人への配慮や契約内容の確認など、独自の手順があります。このセクションでは、売却の全体的な流れを段階ごとにわかりやすく解説します。

不動産会社への相談・査定依頼のポイント

売却の第一歩は信頼できる不動産会社への相談です。特に賃貸中物件は契約条件や賃料の影響で査定額が変わるため、専門知識を持つ会社に依頼することが重要です。

査定依頼時に確認すべきポイント

• 賃料・契約期間・更新条件など契約内容を正確に伝える
  
• 管理状況や修繕履歴をまとめておく
  
• 複数社に査定を依頼して相場感を把握する
  

💡 ワンポイント
「賃貸中物件に強い不動産会社かどうか」を事前にチェックすると、査定や売却のスムーズさが大きく変わります。

媒介契約の種類と選び方

不動産会社に売却を依頼する際は媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には以下の種類があります。

媒介契約の種類	特徴	向いているケース
一般媒介契約	複数社に依頼できる	できるだけ多くの買主に売りたい場合
専任媒介契約	1社に依頼、定期報告義務あり	取引の透明性を重視する場合
専属専任媒介契約	1社のみ、自己発見買主への販売不可	スピード重視・交渉を一括管理したい場合

💡選び方のポイント

• 価格重視なら複数社に依頼できる一般媒介
  
• スムーズな進行を重視するなら専任・専属専任媒介
  
• 賃貸中物件の場合、経験豊富な会社を選ぶことが成功の鍵

購入希望者への案内方法とスケジュール

賃貸中の家は買主が現地を確認する際、賃借人の生活を邪魔しない配慮が必要です。

💡案内のポイント

• 案内日時は事前に賃借人と調整
  
• 内見時は賃借人のプライバシーに配慮
  
• 契約条件や賃料など、重要事項は事前に資料で提示
  

🗓️スケジュール例

1. 査定・媒介契約締結
   
2. 購入希望者への情報提供・内見調整
   
3. 条件交渉・売買契約締結
   
4. 引き渡し・賃貸契約引き継ぎ

賃借人への通知・契約引き継ぎの方法

売却前に賃借人に通知することは法律上必須ではありませんが、円滑な取引のためには事前連絡が望ましいです。

💡通知・引き継ぎのポイント

• 内見日や売却の目的を事前に説明
  
• 契約条件や賃料は買主に引き継ぐことを明示
  
• 立ち退きが必要な場合は法的手順を遵守
  

⚠️ 注意
賃借人とのトラブルを避けるため、勝手な立ち退き要求や契約変更は行わないこと。

賃貸中物件を高く売るためのポイント

賃貸中の家を売る場合、ただ売るだけでは希望価格での売却が難しい場合があります。ここでは、査定額に影響する要素や売却リスクの回避策、価格を上げる工夫について詳しく解説します。

賃貸中の家の査定方法と価格に影響する要素

賃貸中物件の査定では、空き家とは異なる要素が価格に影響します。

価格に影響する主な要素

• 賃料の水準：市場相場より高すぎると買主が限定される
  
• 契約期間の残存期間：長期契約は安定収入として評価されやすい
  
• 入居者の属性：良好な入居者がいると投資物件として高評価
  
• 物件の状態：内装や設備の劣化は査定額にマイナス影響
  

💡 ワンポイント
査定依頼時には、賃貸契約書や修繕履歴をまとめて提出すると、より正確な査定が可能です。

賃借人がいる場合の売却リスクと回避策

賃貸中物件には独自のリスクがあります。事前に把握し、対策を講じることが重要です。

主なリスクと回避策

リスク	回避策
賃借人が立ち退きを拒否	法的手順に従い、交渉の記録を残す
契約条件が複雑で買主が敬遠	賃貸契約書を整理し、条件を明確化
内見や売却活動に支障	内見日程を事前に調整、賃借人に配慮

⚠️ 注意
契約内容を無視した立ち退き要求や勝手な条件変更はトラブルの元です。

修繕・リフォームで売却価格を上げる工夫

小さな修繕やリフォームでも、査定額や買主の印象を大きく改善できます。

効果的な工夫例

• キッチン・浴室・トイレなど水回りの清掃や簡単な修繕
  
• 外観や庭の手入れ、塗装の補修
  
• 内装クロスの張り替えや照明の更新
  
• エアコンや給湯器など主要設備の整備
  

💡 ポイント
費用をかけすぎず、見栄えや安全性を改善することで査定額の上昇が期待できます。

売却方法の選択肢：仲介売却と買取の違い

賃貸中物件を売却する際には、主に「仲介売却」と「不動産会社による買取」の2つの方法があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解することで、目的や状況に応じた最適な方法を選択できます。

仲介売却のメリット・デメリット

仲介売却は不動産会社が買主を探して売却する方法で、価格面で有利なケースが多い一方、期間や手間がかかる点に注意が必要です。

メリット

• 市場価格での売却が可能で高値が期待できる
  
• 買主が見つかれば条件交渉が可能
  
• 売却の透明性が高く、複数の買主候補を比較できる
  

デメリット

• 売却完了まで時間がかかることがある
  
• 内見対応や書類作成など手間が発生
  
• 賃貸中の場合、買主が限定される可能性
  

不動産会社による買取の特徴とスピード感

不動産会社に直接売却する「買取」は、スピード重視で売却したい場合に適した方法です。

特徴

• 即時現金化が可能で契約から引き渡しまで短期間
  
• 内見や契約交渉の手間が少ない
  
• 価格は市場相場よりやや低くなることが多い
  

💡 ポイント
買取は売却スピードを最優先したい場合に有効ですが、価格面での妥協が必要です。

賃貸中でも現金化したい場合の買取活用法

賃貸中物件を早く現金化したい場合、買取が特に有効です。

利用のメリット

• 内見や賃借人への対応が最小限で済む
  
• 売却活動にかかる時間や手間を大幅に削減
  
• 賃借人とのトラブルリスクを回避しやすい
  

⚠️注意点

• 買取価格は仲介売却より低くなる可能性がある
  
• 複数の不動産会社に査定依頼して相場を確認する

実際の売却事例から学ぶ成功と失敗

実際に賃貸中物件を売却した人の体験は、理論だけでは分かりにくい具体的なポイントを教えてくれます。このセクションでは、成功例と失敗例を挙げ、それぞれの学びを整理します。

⭕️賃貸中物件を高値で売却した成功例

成功の要因を整理することで、同じような条件の物件を売る際の参考になります。

ケース1：賃料条件を調整して投資家に売却

• 市場より少し低めの賃料に設定し、長期契約中の安定収入をアピール
  
• 複数の不動産会社に査定依頼して相場を把握
  
• 結果：想定価格より10％高く売却
  

ケース2：小規模リフォームで印象向上

• 水回りの清掃・クロス張り替えを実施
  
• 内見時の印象が大きく改善され、買主の購入意欲がアップ
  
• 結果：提示価格でスムーズに契約
  

💡 成功のポイント

• 事前に賃貸契約や修繕履歴を整理
  
• 買主のニーズを意識して小さな改善を行う
  
• 複数の不動産会社で査定・情報収集

❌注意不足で失敗した事例とその原因

失敗例からは、売却前の準備不足や情報伝達の不備が招くリスクを学べます。

ケース1：賃借人の同意を得ずに内見を実施

• 内見日程を調整せず、賃借人の生活を妨害
  
• 内見がスムーズに行かず、買主が離脱
  
• 結果：売却まで3か月以上遅延
  

ケース2：契約条件や権利関係を正確に伝えなかった

• 賃貸契約内容を買主に明示せず、契約後にトラブル発生
  
• 買主との交渉が長引き、売却価格も減額
  
• 結果：予定より大幅に低い価格で売却
  

⚠️ 失敗の教訓

• 内見や契約条件の説明は必ず事前に行う
  
• 賃借人や買主の視点でトラブル防止策を講じる

法律・税金で押さえておくべきポイント

賃貸中物件の売却では、法律や税金に関する知識が不可欠です。契約や権利関係を無視するとトラブルや追加費用のリスクがあります。このセクションでは、賃貸中物件売却で特に押さえておきたい法律と税金のポイントを解説します。

賃貸中物件売却に関わる法律（借地借家法など）

賃貸中の家を売却する場合、買主は賃貸契約を引き継ぐことになります。主に借地借家法が関わるため、以下の点に注意が必要です。

主な法律上のポイント

• 賃貸契約の継承：売却後も賃借人は契約期間終了まで居住可能
  
• 立ち退き交渉：正当な理由がない限り、賃借人を無理に退去させることはできない
  
• 契約内容の開示：賃貸契約書や更新条件を買主に正確に提示する
  

⚠️ 注意
不動産会社と連携して、法律に沿った手続きを行うことがトラブル回避につながります。

譲渡所得税・売却益の計算方法

賃貸中物件を売却した際に発生する譲渡所得税は、売却益に応じて計算されます。

計算の基本

• 譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 諸経費
  
• 税率は所有期間によって変動
  
  • 所有期間5年以下（短期）：約39.63％（得税30％・住民税9％・復興特別得税0.63％）
  • 所有期間5年超（長期）：約20.315％（得税15％・住民税5％・復興特別得税0.315％）

💡 ポイント
賃貸期間中の経費（修繕費・管理費など）は取得費や諸経費に計上可能です。税額を抑えるため、領収書や記録を整理しておきましょう。

賃貸期間が売却価格に与える税務上の影響

賃貸中であった期間は、税務上も売却価格や控除に影響します。

影響の例

• 減価償却：建物部分は減価償却が進むことで帳簿上の取得費が下がり、結果的に譲渡結果（売却）が大きくなる
  
• 賃貸収入による控除：賃貸収入に関わる必要経費は通常、不動産結果の計算において譲られます。譲渡結果の計算で譲り得るのは、売却に直接関係する費用（仲介手数料・測量費・登記費用など）です。
  
• 長期所有のメリット：所有期間が長いほど税率は低くなる（長期譲渡所得）
  

💡 注意
複雑な場合は税理士に相談して、税金面で損をしない売却計画を立てることをおすすめします。

貸してる家を売りたい時によくある質問

賃貸中物件の売却では、契約や手続き、税金などで疑問を持つ方が多くいます。このセクションでは、検索ユーザーが特に知りたい質問に回答します。

賃貸したまま家を売却できますか？

はい、可能です。賃借人が居住していても売却はできます。ただし、借地借家法により契約は買主に引き継がれるため、賃借人の同意なしに契約を解除することは原則できません。売却前に契約内容を確認し、買主にも正確に伝えることが重要です。

家を売るときに絶対NGな行為は何ですか？

• 賃借人に無断で立ち退きを要求する
  
• 契約条件を買主に正確に伝えない
  
• 内見を勝手に行う

これらはトラブルの原因となり、売却が遅れるだけでなく、法的問題につながる可能性があります。

3000万円で購入した家はいくらで売れますか？

売却価格は立地・築年数・賃料・契約条件などで変動します。査定を依頼することで、より正確な市場価格を把握できます。目安としては、立地や築年数、賃料によって大きく変動するため、一時期に購入価格順で販売とは限りません。現実性の高い物件は購入価格を上回る場合もあれば、空室リスクや建物の劣化により下回る場合もあります。

4000万円で購入した家の20年後の価値はいくらですか？

築年数やリフォーム状況により大きく変動します。一般的に木造住宅は築20年で建物部分の価値は大幅に下がりますが、土地の価値は維持・上昇する場合があります。賃貸中で安定収入がある場合は、投資家にとって価値が評価されることもあります。

賃借人が立ち退き拒否した場合はどうすれば良いですか？

賃借人が正当な理由なく立ち退きを拒否する場合、法的手続きを踏む必要があります。弁護士や不動産会社と連携し、借地借家法に沿った立ち退き請求を行うことが重要です。勝手な強制行為は法律違反となるため注意してください。

買取と仲介、どちらを選ぶべきですか？

• 仲介売却：高値で売りたい、時間に余裕がある場合に適する
  
• 買取：スピード重視、手間を減らしたい場合に適する

賃貸中物件は契約状況により買主が限定されるため、両方の方法を比較して最適な方法を選択することが望ましいです。