土地を国に売るには？新法の「相続土地国庫帰属法」を徹底解説

土地を相続したものの、このような悩みを持つ方は多いです。

• 相続した土地を手放したいけど、不動産に相談するのは面倒
• 安心できる相手に土地を売りたい

相続した土地を手放す手段に「相続土地国歌帰属法」の利用があります。

本記事では、国に土地を渡す「相続土地国庫帰属法」について、初めて土地を売る方にもわかりやすく解説していきます。

相続した土地の取り扱いに迷っている方や、相続土地国庫帰属法の利用法を知りたい方は、ぜひ最後まで読んでこの法律を理解しましょう。

国に土地を売る方法

相続土地国庫帰属法とは

「相続土地国庫帰属法」とは、2023年4月27日に施行された土地の相続に関する新しい法律です。

この新法によって、土地を相続した人はある条件をクリアすれば土地を国に引き渡すことができます。

これは、国の提示する土地の条件を満たしており、土地の所有権を贈与された相続人が個人であれば、誰でも申請可能です。

引き取りは有償のため、国に土地の引取料を支払う必要がありますが、新法施行（2023年4月）以前に相続した場合でも申請できる点は大きなメリットと言えるでしょう。

相続土地国庫帰属法が制定された背景

相続土地国庫帰属法は、近年問題になっている「所有者不明土地」を予防・改善するために制定されました。

所有者不明土地とは、相続の手続き等がされていないために、管理されていない土地のことです。

この所有者不明土地が増加する中、治安悪化の他、火事や地震などの災害に対する環境整備が進まないといった問題が全国各地で発生しているのです。

2017年の段階で所有者不明土地は国土の約22％を占めており、深刻な社会問題となっています。

これらの問題を解決するため「相続土地国庫帰属法」で国が土地を買い取り、土地の有効活用や地域活性化に活かそうとしているのです。

相続土地国庫帰属法の利用要件

ここでは、実際に相続土地国庫帰属法を利用するための要件を解説します。

人、土地、費用それぞれについて具体的に説明します。

人の要件

相続土地国庫帰属法を申請できる人は、相続や相続人への遺贈による、土地の一部または全部の相続人です。

相続土地国庫帰属法が施行される以前の2023年4月27日以前に、土地の相続人となった人も申請できます。

複数人で土地を相続した「共同所有」の土地でも申請は可能です。

その場合、土地の所有者全員での申請が必要になります。

一方、以下に当てはまる人は相続土地国庫帰属法を申請できません。

• 生前贈与によって土地を相続した人
• 土地を売買によって取得した人
• 法人

自分がこれらの要件を満たす相続人なのか分からない方は、法務省が公表しているフローチャートを参照してください。

土地の要件

相続土地国庫帰属法を利用できる土地には条件があります。

土地の状況によっては、申請しても不承認となる可能性があり、申請費用が無駄になることもあります。

事前に条件を満たすか確認して申請を行いましょう。

相続土地国庫帰属法に申請可能な土地の条件は、以下の通りです。

• 建物が立っていない更地
• 境界線が明らか
• 特定有害物質により汚染されていない
• 隣接地の土地所有者とのトラブルがない
• 不動産登記で抵抗権や担保権などの使用収益権が設定されていない
• 通路や墓地、水道用地など、その他の人の使用が予定されていない

申請できた場合であっても、以下の特徴があると不承認となる可能性が上がります。

• 勾配が30度以上・高さが5メートル以上の崖がある
• 土地の敷地内に工作物や車両、樹木や廃屋などがある
• 産業廃棄物や古い水道管、井戸や大きな石など、大規模な物が地下にある
• 隣接する土地の土地所有者とのトラブルがある
• 土地に不法占拠者がいる
• 生活排水が流れ込むなど、隣接地により土地の利用が難しい
• 土砂崩れや地割れ、陥没など、災害が発生する可能性が高い
• 鳥獣や病害虫などが生息している
• 整備が必要な森林

帰属できない土地については、法務省が公表している「相続土地国庫帰属制度のご案内」の15～26ページをご参照ください。

費用面の要件

相続土地国庫帰属法を利用する際にかかる費用は、土地に応じた「負担金」と「審査手数料」の2つです。

審査手数料

審査手数料は土地1筆につき14,000円です。

申請書に14,000円分の収入印紙を貼り、納付します。

申請結果が不承認でも返金されないため、しっかり要件を確認して申請しましょう。

負担金

負担金は原則20万円で、以下の3つであれば面積を問わず一律20万円と決まっています。

• 田畑などの農地
• 市街化区域以外の宅地
• 雑種地や原野などのその他の土地

金額は10年間分の土地管理に必要な管理費用を想定し算出されます。

市街化区域や用途地域が指定されている土地は、面積に応じた算定になります。

以下は宅地における面積区分と負担額の一例です。

50㎡以下	約41万円
50㎡以上100以下	約55万円
100㎡以上200㎡以下	約79万円
200㎡以上400㎡以下	約124万円
400㎡以上800㎡以下	約210万円
800㎡以上	約250万円

森林の負担金は、すべて面積区分に応じて算出されます。

相続する土地の負担金を詳しく知りたい場合は「相続土地国庫帰属制度のご案内」の46～48ページ、または法務省の「相続土地国庫帰属制度の負担金」のページをご参照ください。

相続土地国庫帰属法のメリット・デメリット

相続土地国庫帰属法のメリット

相続土地国庫帰属法を利用する最大のメリットは、土地の管理や税金の負担がなくなることです。

実際に、土地の所有を負担に感じている人は少なくありません。

2018年に国土交通省が行った調査では、空き地所有者のうち約5割が「負担を感じたことがある」と回答しています。（「平成30年度版土地白書について」より引用）

今後も土地の相続人の負担は大きくなると予想されます。

2021年4月に「不動産登記制度」と「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が公布されて以降、土地に関して法律が変わりつつあります。

さらに2024年4月1日には「相続登記の申請の義務化」・「相続人申告登記」の制度・「住所等の変更登記の申請の義務化」なども公布されます。

今後は、相続した土地を放置することはできなくなるのです。

一方で「売却」となると、手続きや費用が必要になる他、半年以上の時間がかかります。

相続土地国庫帰属法の利用は、法改正や新法も加味すると、手間も大幅に短縮できるメリットの多い方法です。

相続土地国庫帰属法のデメリット

土地の相続を破棄できる相続土地国庫帰属法ですが、以下のようなデメリットもあります。

• 土地の条件が厳しい
• 要件を満たさない相続人は利用不可
• 最低20万円+審査手数料14,000円（計21万4,000円）がかかる
• 土地面積が広いと負担領が大きくなる可能性がある
• 土地が手放せるまで時間がかかる
• 書類作成などが難しい場合は、専門家に頼む必要がある

相続土地国庫帰属法の利用には人・土地の条件があり、誰でも申請できる訳ではありません。

土地の条件が当てはまったとしても、更地ではない場合は不要なものをすべて除去する必要があるため、解体費用や除去費用などが負担になる場合もあります。

また、申請しても不承認になる可能性もあり、その場合の審査手数料は戻ってきません。

専門家に頼んで申請書類を揃えても、出費しただけで土地は買い取られなかったということも有り得るのが現状です。

「申請したら確実に引き取ってもらえる」と言えない点がデメリットです。

相続土地国庫帰属法の手続きの流れ

相続土地国庫帰属法の手続きは、以下の流れで行います。

1. 法務局へ相談
2. 申請書類の作成・提出
3. 法務局による審査
4. 承認後の負担金の納付

具体的な内容や注意点を見ていきましょう。

1.法務局へ相談

相続土地国庫帰属法の手続きは、土地がある都道府県の法務局または地方法務局の「不動産登記部門」の窓口で行われます。

窓口に行く前に「法務局手続き案内予約サービス」から相談予約をしてください。

相談に必要な書類は、以下の3つです。

1. 相談土地国庫帰属相談表
2. チェックシート「相談したい土地の状況について」
3. 土地が分かる資料や写真
   （登記事項証明書・登記簿謄本・地積測量図・測量図面など）

1と2の相談様式は法務局ホームページに掲載されています。

ファイルをダウンロード後に印刷し、回答を記入します。相談時間は1回につき30分で、対面または電話でも相談可能です。

2.申請書類の作成・提出

相続土地国庫帰属法の利用には、申請書類の作成が必要です。

自分で書類作成が難しい場合は、弁護士・司法書士・行政書士に依頼できます。

作成する書類は以下の4つです。

1. 承認申請書（審査手数料の印紙を貼る）
2. 承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
3. 承認申請に係る土地及び当該土地に隣接する土地との境界線を明らかにする写真
4. 承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真

申請のために準備する書類は以下の5つです。

1. 申請者の印鑑証明
2. 固定資産税評価額証明書（任意）
3. 承認申請土地の境界等に関する資料（持っている場合）
4. 申請土地に辿り着くことが難しい場合は現地案内図（任意）
5. その他相談した際に提出を求められた資料

以上の書類をまとめ、土地がある都道府県の法務局・地方法務局の「本局」に提出します。

提出は、窓口もしくは郵送で可能です。

3.法務局による審査

書類が提出された後、約半年から1年かけて審査が行われます。

法務局が行う審査の流れは以下の通りです。

1. 法務局担当官による書面調査
2. 法務局担当官による実地調査
3. 法務大臣・管轄法務局長による承認
4. 承認通知・負担金通知

実地調査で確認される点は、隣接する土地との境界線の確認や土地トラブルの関係などです。

法務局は関係する省庁や地方公共団体などに情報を提供し合い、土地が有効活用できるかを重視して調査します。

審査で不明瞭な点が見つかった場合は、法務局職員から連絡が来ることもあります。場合によっては実地調査への同行を求められることもあります。

4.承認後の負担金の納付

審査に通過し、法務局から土地が承認されると「負担金の通知」と「納入告知書」のふたつが送られます。

納入告知書に書かれている負担金額を、納入告知書とともに日本銀行へ納付します。（期限は納入告知書が届いた翌日から30日以内）

負担金は日本銀行だけではなく、ゆうちょ銀行や信用金庫などの代理店に納付することもできます。

納付時には、以下に注意してください。

• 法務局で負担金を支払うことはできない
• 負担金を納付すると、その時点で土地の所有者は国となる
• 30日以内に納付しなければ、承認は失効となる

30日以内に納付しなかった場合、手続きは最初から行う必要があります。

まとめ

相続土地国庫帰属法は、相続人が土地を国に引き渡す法律です。

土地によっては、最低20万円で手放すことができます。

相続土地国庫帰属法の利点は、時間や手間をかけて土地を売る必要がなく、1年程度で手放すことが可能な点です。難点として、提示される条件が厳しく、多くの土地が当てはまらないことが挙げられます。

相続した土地を売りたい場合は、まずは買取業者への相談を検討しましょう。売るまでにかかる時間や労力を最小限に抑え、土地を手放すことができます。