税金のかからない土地の売り方を解説！利用できる控除・特例も紹介

「親族から土地を相続したけど、必要ないので売却したい」
「できるだけ費用をかけずに土地を売却したい」
「そもそも、土地を売るのにはどんな税金がかかるの？」
土地を売却したいという方から、このような相談をされることはよくあります。

土地を売却する際には、印紙税や登録免許税など、さまざまな税金を国に収める必要があります。中には高額になるものもあり、手元に残すお金をできるだけ多くするためには、事前に節税する方法を知っておくことが重要です。

本記事では、土地売却にかかる税金の種類と、非課税にする方法、利用できる特例控除について解説します。

土地の売却時にかかる税金の種類

土地売却にかかる主な税金の概要

土地を売却する際には、以下の税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

それぞれの特徴や発生条件、金額の目安などを見ていきましょう。

印紙税

印紙税は、不動産の譲渡や契約書類に関連する書類に対して課せられる税金です。売買契約書に適切な印紙を貼ることで支払われたことが証明されます。

印紙税額は、土地の価格によって異なります。また、令和6年3月31日までに作成された契約書に対する印紙税には、軽減税率が適用されます。

土地の価格	印紙税額	軽減税率が適用された場合の印紙税額
〜1万円未満	非課税	非課税
1万円〜10万円	200円	200円
10万円〜50万円	400円	200円
50万円〜100万円	1,000円	500円
100万円〜500万円	2,000円	1,000円
500万円〜1,000万円	1万円	5,000円
1,000万円〜5,000万円	2万円	1万円
5,000万円〜1億円	6万円	3万円
1億円〜5億円	10万円	6万円
5億円〜10億円	20万円	16万円
10億円〜50億円	40万円	32万円
50億円〜	60万円	48万円

契約書に金額が記載されていない場合は、200円の印紙税（軽減税率の場合も同様）がかかります。

登録免許税

登録免許税は、抵当権を抹消するための登記手続きにかかる税金です。

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に購入する住宅の土地や建物に金融機関が設定する権利のことで、いわゆる「担保」のようなもの。住宅ローンに申し込む側にとっても、金利が安くなる、無担保よりも多く借りられるなどのメリットがあり、ほとんどの不動産にこの抵当権が付けられています。

しかし、できるだけ好条件で土地を売却するには、ローンを完済後、抵当権を抹消する必要があります。その際に発生するのが、「登録免許税」です。

登録免許税の金額は、1件につき1,000円（土地と不動産の両方を売却する場合は2軒分にカウントされます）。抹消登記を行う際に収入印紙を法務局に提出する形で納税します。

ただし、相続によって土地や不動産を譲り受けた場合、名義変更のためにさらに税金を収める必要があるため、注意しましょう。また、土地の金額が100万円以下の土地を令和7年3月31日までに相続する場合、登録免許税は非課税になります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地や不動産の売却によって得た利益に対して課せられる所得税・住民税・復興特別所得税のことです。土地の売却により利益が出た場合、以下の計算式で算出された譲渡所得税を、売却が成立した翌年の確定申告時に収める必要があります。

譲渡所得税額＝（売却金額ー購入金額ー譲渡費用）×税率

• 売却金額：土地を売却した際に発生した金額のこと。
• 購入金額：売却した土地を購入した際の金額のことで、土地を測量したり造成したりした費用も含まれる。分からない場合は売却金額×5%で計算される。
• 譲渡費用：仲介手数料、印紙税、建物の解体費用など、土地を売却するためにかかった費用のこと。

また、税率は一般的に、長期保有の場合と短期保有の場合で異なります。土地の保有期間が5年以内であれば約40%（39.63%）、5年以上の場合は約20%（20.315%）です。なお、所有期間は、土地を取得した日から譲渡した年の1月1日までとなります。譲渡したその日までではないため、注意してください。

土地売却における節税のコツ

土地を売却した際、印紙税と登録免許税の支払いはほとんど避けることはできません。

一方で、譲渡所得税は非課税になったり減額できたりと節税対策が可能な場合があります。具体的な節税方法については次で紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

税金のかからない土地の売り方

土地を売却する際、税金を最小限の金額にする方法は大きく分けて2つあります。

• 土地の取得費より安く売る
• 控除・特例を使用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

土地の取得費より安く売る

土地の売却時に税金を安くする1つ目の方法は、土地を取得費よりも安く売ることです。

譲渡所得は、売却価格から取得費用（土地の購入価格や関連コスト）を差し引いた利益に課せられます。そのため、売却価格が取得費用を下回る場合、譲渡所得はゼロまたはマイナスになり非課税となるのです。売却損は出てしまうものの、税金を多く支払うことは避けられます。

ただし、あまりにも売却額を安くしすぎると手元にほとんどお金が残らなくなってしまいます。場合によってはそもそも売却する意味がなくなってしまう可能性もあるため、注意しましょう。

控除・特例を使用する

税金のかからない土地の売り方のもう1つの方法は、控除や特例を活用することです。国や地域には不動産取引に関連する特別な税制措置が存在し、土地の売却時に税金負担を軽減できる場合があります。

例えば、「相続空き家3,000万円控除」を活用した場合について見てみましょう。

この控除を利用すると、本来課税される譲渡所得から3,000万円が控除されます。例えば、5,000万円（かつ取得費と譲渡費用の合計が2,000万円）の土地を売却する場合、通常であれば3,000万円全額が課税対象です。しかし、控除を利用すれば、非課税となります。

3,000万円控除を活用できる条件や、その他に活用できる控除や特例は次で詳しく解説しますので、売却前に必ずチェックしておきましょう。

土地売却における税金を抑える控除・特例3選

土地を売却する際には、税金を抑えるために以下の控除・特例が活用できる可能性があります。

• 相続空き家の3,000万円控除
• 居住用財産の3,000万円控除
• 所有期間10年超の軽減税率特例

それぞれの詳細と適用条件などを解説します。

相続空き家の3,000万円控除

相続空き家の3,000万円控除は、上でも紹介した税制特例の1つです。この控除は、相続人が相続した不動産（土地や空き家など）を売却した場合に、譲渡所得税を最大3,000万円まで軽減できるものです。

■「相続空き家の3,000万円控除」の適用条件

• 親が一人暮らしをしていた不動産を相続したこと
  （親が要介護認定を受けて施設に入所していた場合も要件を満たせば適用される）
• 昭和56年5月31日より前に建築された不動産であること
• 相続が発生してから3年目の12月31日までに土地を売却すること
• 相続から売却までの期間に空き家であること
• 売却金額が1億円以下であること
• 現在の耐震基準を満たしていること

ただし、現時点（2023年9月）では、この控除が利用できるのは令和5年12月31日までとされています。この期間を過ぎると利用できなくなるため、注意しましょう。

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

居住用財産の3,000万円控除

居住用財産の3,000万円控除は、自己居住用の住宅を売却した場合に、譲渡所得税を最大3,000万円まで軽減できるものです。

■「居住用財産の3,000万円控除」の適用条件

• 自分が実際に住んでいた不動産であること
• 住まなくなってから3年目の12月31日までに土地を売却すること
• 土地を売却する場合は家屋を取り壊してから1年以内に売却すること
• 家を取り壊してから売却までに土地を貸地として利用していないこと
• 売却相手が親子・夫婦など生計をともにしている者ではないこと
• 売却した年の前々年までに他の控除や特例を利用していないこと

この控除は、建物のほか、土地の売却でも利用することができます。「家を取り壊してしまったけど土地を売却したい」という際にはぜひ参考にしてください。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

所有期間10年超の軽減税率特例

所有期間10年超の軽減税率特例は、不動産を長期間（10年以上）保有した場合に、譲渡所得税の税率を軽減する特例です。この特例により、譲渡所得税率が通常の税率よりも低くなります。

■「所有期間10年超の軽減税率特例」の適用条件

• 自分が住んでいる家屋や土地を売却すること
• 住まなくなってから3年目の12月31日までに土地を売却すること
• 土地を売却する場合は家屋を取り壊してから1年以内に売却すること
• 家屋を取り壊した年の1月1日時点で保有期間が10年を超えていること
• 家を取り壊してから売却までに土地を貸地として利用していないこと
• 売却相手が親子・夫婦など生計をともにしている者ではないこと
• 売却した年の前々年までに他の控除や特例を利用していないこと

■「所有期間10年超の軽減税率特例」を適用した場合の譲渡所得の税率

売却金額	税率
6,000万円以下の部分	14.21%
6,000万円超の部分	20.315%

また、この特例は「居住用財産の3,000万円控除」との併用ができるため、かなりの節税対策となるでしょう。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

土地売却の際の業者選定について

ここまで土地売却にかかる税金の種類や節税のための特例や控除について説明してきましたが、複雑すぎて理解しきれなかったという方も多いでしょう。実際、不動産の専門知識を持っていない人が一人きりで土地の売却を行うのは難しいです。

できるだけ損失を出さずに高額で売却するため、そして買主とのトラブルを避けるためにも、土地を売却する際には専門業者に依頼しましょう。ここでは、どんな業者に依頼すれば良いのかを紹介します。

不動産の売却方法は仲介と買取の2種類ある

土地や建物などの不動産を売却する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類の方法があります。どちらにもメリット・デメリットが存在するため、両方を理解した上で自身の状況に合わせて適切な方法を選ぶことが重要です。

売却方法	仲介	買取
詳細	不動産仲介業者が売却活動を代行し、買い手を探し出して売却する方法	不動産買取業者が一定の価格で不動産を買い取る方法
メリット	市場での最適な価格で不動産を売却できる可能性が高い 仲介業者が交渉や契約書の準備などを手続きしてくれるため、売主の負担が軽減される	早く売却できる 手続きが簡便で迅速 売却価格が確定的で、価格交渉の必要がない
デメリット	仲介手数料がかかる 売却までの期間が買取に比べて長くなる 買い手の少ない地域では売却できないこともある	買取価格は市場価格よりも低いことがある 買取業者によって条件や価格が異なるため、比較検討が必要

早く売りたいときは買取業者に売却を依頼する

「できるだけ早く土地を手放したい」「現金化がスムーズな方法が良い」という場合は、買取業者に売却を依頼するのがおすすめです。

買取業者は一般的に即金で不動産を買い取るため、買手を探す手間や時間を節約できます。

また、買取業者は迅速に査定を行い、価格を提示するため、価格交渉をしたり売買契約を結んだりする手間が必要ありません。また、買い手がつきにくい土地でも確実に売却できるというメリットがあります。

土地売却の際には、自身の状況や優先順位に応じて、仲介と買取の利点と欠点を検討し、適切な売却方法を選択することが重要です。また、信頼性のある不動産業者や買取業者を選ぶことも大切です。業者の選定時には口コミや評判、実績、契約条件などを詳しく検討しましょう。

まとめ

土地を売却する際には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税などの税金がかかります。

印紙税・登録免許税は課税がほとんど避けられませんが、譲渡所得税は場合によっては非課税になったり税額を減額したりできることもあります。特に控除や特例を活用すると税額が0円になるケースもあるため、保有する土地が適用対象かどうかは必ず確認しておきましょう。

また、土地を売却する際には「仲介」か「買取」のどちらかを選んで売却することになります。「できるだけ早く確実に売却したい」という場合は、買取業者に一度相談してみましょう。