土地を売るなら相場を知れ！｜初心者でもできる3つの調査方法

土地を売る価格相場とは？基礎知識

土地を売るとき、まず知っておきたいのが「相場（そうば）」です。相場を理解していないと、「安く売って損をしてしまう」「高く出しすぎて長期間売れ残る」といった失敗につながります。
この章では、「相場とは何か」「なぜ相場を知るべきなのか」を初心者向けにわかりやすく解説します。

相場とはどんな価格のこと？

相場とは、その地域で土地がどれくらいの値段で売れやすいかという“目安”の価格です。土地には定価がないため、周辺の実際の売買状況を参考に「このくらいが妥当」という水準が相場となります。

相場は、

• 土地の場所
• 周辺環境
• 広さや形
• 道路との位置関係

など多くの要素で変わります。

そのため、同じ面積でも地域が違えば価格が倍近く変わることも珍しくありません。

相場を知るメリット

相場を知ることで、土地売却での“失敗”を防ぎやすくなります。

● 相場より安く売ってしまうのを防ぐ
　不動産会社の査定額が低すぎる場合でも、相場を知っていれば気づけます。

● 高すぎる価格設定で売れ残るのを避けられる
　 相場より大幅に高いと、問合せが極端に減ります。

● 価格交渉に強くなる
　売主が相場を理解していると、価格の話をする際に根拠を持って判断できます。

相場は、「土地をいくらで売れるか」を考えるうえで最初に押さえるべき情報です。

土地の相場を調べる3つの方法

土地の相場は、専門知識がなくても自分で調べることができます。難しい手続きは不要で、インターネットや手元の書類を使うだけで、ある程度の価格の見当をつけることが可能です。

ここでは、初心者でも使いやすい「相場の調べ方」を3つに絞って紹介します。この3つをおさえるだけで、あなたの土地の相場感は十分つかめます。

①公的データで相場の目安を知る（公示地価など）

国や都道府県は、毎年「土地の基準となる価格」を公表しています。

代表的なのは以下の2つです。

公示地価（国土交通省）

毎年3月に発表される土地の基準価格

地価調査（都道府県）

毎年9月に発表される土地価格の調査結果

これらは「その地域の土地価値の基準」として使われるため、信頼性が高いのが特徴です。あなたの土地の近くにある地点の価格を調べると、「このエリアは1㎡あたりどれくらいの価値なのか」が分かります。あくまで“基準価格”ですが、相場の大まかな方向性をつかむのに最適な情報源です。

②路線価・固定資産税評価額の確認

もうひとつの簡単な方法が、以下の2つを確認することです。

• 路線価（国税庁が毎年発表）
  
• 固定資産税評価額（固定資産税の通知書に記載）

これらは“売れる価格”そのものではありませんが、土地の価値を簡単に計算するための指標になります。

【例】 路線価 × 土地面積 ＝ おおよその評価額 固定資産税評価額 × 1.1〜1.5倍 ＝ 市場価格のおおまかな目安

※地域や物件の条件によって差が大きいため、あくまで概算として捉え、不動産会社の査定や成約事例とあわせて確認しましょう。

手元の書類を見るだけで確認できるため、「まずはざっくり相場を知りたい」という方に特におすすめです。

実際の成約価格を見る（土地総合情報システム）

相場を知るうえで最も大切なのが “成約価格（実際に売れた価格）” です。国土交通省の「土地総合情報システム」では、実際に売買された土地の情報が誰でも無料で見ることができます。

確認できる情報は、

• 町名レベルの場所
• 土地の広さ
• 売買された時期
• 成約価格
  

など、実際の取引データそのものです。

売出し価格は売主の希望ですが、成約価格は買主が実際に支払った金額に基づくため、相場を把握するうえで最も重要な指標のひとつです。土地の相場を知るうえで、必ずチェックしてほしい情報です。

土地の価格が変わる4つの要因

土地の価格は「広さ」だけで決まるわけではありません。同じ面積の土地でも、場所や形、周辺環境などの違いによって価格が大きく変わります。価格に特に影響する代表的な4つの要因を、初心者向けにわかりやすく説明していきます。

①場所と周辺環境

土地の値段に最も大きく影響するのは「場所」です。

▶ 相場が上がる

• 駅が近い
• スーパーや学校が徒歩圏内
• 交通量が多くても利便性が高い
• 再開発が進んでいる

▶ 相場が下がる

• 駅から遠い
• 周辺にお店がない
• バス本数が少ない

②土地の形・道路との関係

土地の形や道路にどのように接しているかも価格を左右します。

▶ 高く売れやすい条件

• 四角に近い整った形
• 道路に面しており出入りがしやすい
• 接している道路の幅が広い（4m以上）

▶ 価格が下がりやすい条件

• 三角や細長いなどの変形地
• 道路が狭く車が入りにくい
• 行き止まりの奥にある「旗竿地」

特に、建築基準法では原則として「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は新たに建物を建てられない」場合があるため、道路条件は非常に重要です。

※位置指定道路やセットバックなどの例外もあるため、具体的には専門家への確認が必要です。

③建築ルール・災害リスク

土地には「どんな建物が建てられるか」を決めるルールがあります。

• 用途地域（住宅地・商業地などの区分）
• 建ぺい率・容積率（建てられる建物の大きさ）

これらの制限が厳しいと、建てられる家の種類や大きさが限られるため、価格が下がることがあります。また、「洪水や土砂災害の危険が高い地域」「地盤が弱い地域」などは、買主がリスクを感じるため価格が下がりやすいです。

④建物の有無と市場の動き

土地に古い家が残っている場合、そのまま売れるか、解体が必要かで価格が変わります。

▶ 古家ありの場合

• 解体費用を見込んで値下げされやすい
• 解体後の費用を考慮して売却価格が下がるケースが多い

▶ 更地の場合

• 買主がすぐに家を建てられるため人気が高い
• その分、売却価格も上がりやすい

最近は地価が上がっている地域と下がっている地域がはっきりしているため、その地域の需要の強さも価格に影響します。

実際にいくらで売れている？本当の価格を知る方法

土地の相場を正しく把握するためには、「実際にいくらで売れているのか」というリアルな価格を知ることが欠かせません。売出し価格は“希望価格”にすぎないため、当てにならない場合も多く、本当の売却価格を知ることで、より正確な相場をつかむことができます。

ここでは、最も信頼性の高い「本当の価格の調べ方」を解説します。

売出し価格と成約価格の違い

土地の売り出し価格は、売主が「このくらいで売りたい」と考えてつけた金額です。

しかし実際には、

• 売れ残って値下げされる
• 1〜3割下がって成約する

というケースが珍しくありません。

つまり、売出し価格＝相場ではないということです。本当の相場を知るためには、「最終的にいくらで売れたか（成約価格）」を見る必要があります。

成約事例が最も信頼できる理由

成約事例とは、実際に売主と買主が合意して売買された金額のことです。

この価格は、買主が支払ってもよいと思った金額と、売主が合意した金額が一致した“現実の取引価格”であるため、相場を把握するうえで最も重要な指標のひとつといえます。

成約事例は、

• 何坪あたりいくらで売れたか
• どんな条件の土地が売れたのか
• 近隣の土地は最近いくらで売れているのか
  

といった情報が分かるため、正確な相場を知るうえで欠かせないデータです。

不動産会社の査定で最新価格を確認する

最終的に、もっとも“今の価格”に近い情報を得られるのが、不動産会社による査定です。

査定では、

• 直近の成約事例
• 現在の売れ行き（需要）
• 土地特有の条件（道路・形状・周辺環境）
• 建築ルールやリスク
  

などを細かく見たうえで価格を算出します。特に、地元の不動産会社は地域の最新情報をよく把握しているため、「今ならいくらで売れそうか」を最も正確に判断できます。成約事例と組み合わせて査定の数字を見ることで、売却価格の“現実的なライン”が分かるようになります。

土地を高く売るためのコツ

土地の売却で最も重要なのは「どのように売るか」です。同じ土地でも、売り方を工夫するだけで数十万〜数百万円の差が出ることもあります。

初心者でも実践しやすく、実際の不動産現場でも効果が高い「高く売るためのコツ」をわかりやすくまとめています。

複数社査定の比較

最初に必ずやるべきことが複数の不動産会社に査定を依頼することです。

理由はシンプルで、

• 不動産会社によって査定額が異なる
• 市場の見方や担当者の経験で評価に差が出る
  からです。
  

1社だけだと「その会社の判断だけ」で価格が決まってしまい、本来もっと高く売れる可能性を逃すことになります。

複数社を比較することで、

• 高く売ってくれそうな会社
• 地域に詳しい会社
• 対応が丁寧で信頼できる会社
  

を見極めることができます。

売り出し価格の決め方

売り出し価格は、売却の成功を左右する非常に重要なポイントです。

価格設定の基本は次の考え方です。

• 相場より少し高めで開始する
  例：相場が2,000万円 → 2,080〜2,150万円で様子を見る
  
• 大幅に高く設定しすぎない
  問い合わせが入らず、結果的に値下げを繰り返すことに。
  
• 買主の反応を見ながら調整する
  早期売却も視野に入れた柔軟な価格調整が重要。
  

売り出し価格は高すぎても低すぎても損をします。不動産会社と相談しながら、適切な価格を決めることが大切です。

古家の扱いをどうするか

土地に古い家がある場合、売却前に「解体するべきか？」は悩むポイントです。

結論として、次のように考えるのが現実的です。

▶ 壊したほうが良いケース

• 建物が老朽化して危険
• 室内の状態が悪く印象が悪い
• 多くの買主が建て替えを前提にしている地域
  

▶ 壊さないほうが良いケース

• 建物がまだ使える
• 古民家需要がある
• 解体費が高くコスト負担が大きい
  

最適な判断は、不動産会社に「更地で売った場合の価格」と「古家付きのままの価格」
の両方を査定してもらうことです。どちらが高く売れるかは土地によって大きく変わります。

売却に必要な費用と流れ

土地を売るときは、売却代金がそのまま全額手元に残るわけではありません。売却にはいくつかの費用がかかり、また売却が完了するまでの手続きにも一定の流れがあります。土地売却に必要な代表的な費用と、売却までの基本的なステップを分かりやすく説明していきます。

仲介手数料

土地を「仲介」で売る場合、売却成立後に不動産会社へ仲介手数料を支払います。

金額は法律で上限が決まっており、

売却価格 × 3% + 6万円（＋消費税）

という計算式が一般的です。

たとえば、2,000万円で売れた場合、仲介手数料は 約72万円（税込） ほどになります。

仲介手数料は「成功報酬」なので、売れなければ一切かからない点も覚えておきましょう。

測量・解体などの可能性

土地の状況によっては、以下のような費用が発生することがあります。

■ 測量費（境界の確認）
境界がはっきりしていない土地の場合、売却前に「現況測量」または「確定測量」が必要になることがあります。費用の目安は 30〜80万円 程度です。

■ 建物の解体費用
古い家がある場合、買主が建て替えを希望していると、売主側で解体して更地にする必要が出ることがあります。費用は 50〜200万円程度 が目安です。どちらも土地の条件によって必要かどうかが変わるため、不動産会社に事前相談して判断してもらうのが安全です。

税金と売却の基本ステップ

土地を売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかることがあります。

税額は、

• 売却価格
• 取得費（購入時の金額）
• 経費（仲介手数料など）
  

によって決まり、所有期間が5年を超えると税率が下がる仕組みです。

また、土地売却の大まかな流れは次の通りです。

1. 査定を依頼する
   
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
   
3. 売り出し価格を決めて販売開始
   
4. 問い合わせ・内見対応、交渉
   
5. 売買契約の締結
   
6. 引き渡し・残金受領
   

この流れを理解しておくと、「今どの段階にいるのか」「次に何をするのか」が明確になり、安心して売却を進められます。

査定会社を選ぶポイント

土地を売却する際、どの不動産会社に相談するかは結果を大きく左右します。同じ土地でも、会社選びひとつで「数十万円〜数百万円の差」が出ることも珍しくありません。失敗しないために知っておくべき「査定会社の選び方」をみていきましょう。

一括査定の注意点

一括査定サイトは、複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができる便利なサービスです。
ただし、メリットだけでなく、以下の点に注意が必要です。

● 高い査定額を提示して契約を取りに来る会社がある
売却を任せてもらうために、実際より高い金額を出す会社もあります。

● 実力のない会社も混ざる可能性がある
大手も地元密着の会社も混在しており、見極めが必要。

● 査定額＝売却価格ではない
提示された金額がそのまま売れるとは限りません。一括査定は便利ですが、「査定額の高さだけで決めない」ことが重要です。

査定額が会社によって違う理由

同じ土地でも、会社によって査定額に差が出るのは自然なことです。
理由は以下のような違いから生まれます。

• 直近の成約事例をどこまで反映しているか
• 地域の売れ行きを正確に把握しているか
• 担当者の経験や査定の精度
• 会社の販売力（広告・ネット集客力）
  

土地の見方や売却戦略が会社によって異なるため、1社だけに依頼すると「偏った査定額」になる可能性があります。複数社を比較することで、あなたの土地の“本当の適正価格”が見えてきます。

土地を売る前に知っておきたい注意点⚠️

土地を売る前には、必ず確認しておくべきポイントがあります。
これらを知らずに売却を進めると、「想定外の費用がかかった」「売れにくくなった」「契約後にトラブルになった」という状況になることもあります。ここでは、売却前に押さえておきたい代表的な注意点を紹介します。

境界が曖昧な土地のリスク

境界がはっきりしていない土地は、買主から敬遠され、売れにくくなることがあります。

理由は、

• 実際の面積が確定できない
• 隣地とのトラブルになる可能性がある
  ためです。
  

境界杭がない場合や、境界の認識が曖昧な場合は、売却前に測量しておくのが安全です。

相続した土地を売るときのポイント

相続した土地には、特有の注意点があります。

• 古い書類が残っておらず、取得費が分からない
• 遠方の土地で状況がわからない
• 境界や地目が昔のままになっている
• 相続放棄や共有名義の問題がある
  

また、相続した土地を売る場合は、税金を軽減できる特例が使えるケースが多いため、事前に確認しておくと大きな節税になります。

道路に接していない土地の問題

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は家を建てられない というルールがあります。

そのため、

• 「再建築不可」の土地
• 道が狭く車が入れない土地
  

などは、需要が低くなり、価格も下がる傾向があります。こうした土地を売る場合は、販売戦略が通常とは異なるため、不動産会社にしっかり相談することが重要です。

地盤の状態や埋設物のリスク

土地の下には、地中埋設物（ガラ・コンクリート・廃材）や地盤の弱い部分が存在する可能性があります。

こうしたリスクがあると、

• 買主が不安を感じる
  
• 建築時に追加費用が発生する
  
• 価格が下がりやすい
  

といった問題につながります。特に古い建物が建っていた土地は、地中埋設物が残っているケースもあるため要注意です。

土地を売る相場について｜よくある質問 Q&A

多くの人が疑問に感じやすいポイントを、初めて土地を売る方でもわかりやすいようにまとめました。

土地を1000万円で売った場合、税金はいくらかかる？

税金は売却益によって変わります。

売却益（譲渡所得）＝ 売却価格 − 購入費用 − 諸経費

この「売却益」に対して税金がかかります。

また、

• 所有期間が5年以下 → 税率が高い
• 所有期間が5年超 → 税率が安い
  

というルールがあり、税額は個別の状況により大きく異なります。正確な金額を知りたい場合は、
不動産会社または税理士に相談するのが確実です。

土地を売るときに必要なお金はどれくらい？

主に以下の費用がかかります。

• 仲介手数料
• 測量費（境界が不明な場合）
• 解体費用（古家がある場合）
• 登記費用
• 譲渡所得税（利益が出た場合）
  

すべてが必ず必要なわけではなく、土地の状態によって変わります。

土地を売ると、最終的に何割くらい手元に残る？

一般的には、売却価格の85〜90％ほどが手元に残るケースが多いです。

ただし、

• 測量や解体が必要
• 税金が大きくかかる
• 登記に費用がかかる
  などの条件によって変わります。
  

正確に把握するには、売却前に「費用の見積もり」を出してもらうのがおすすめです。

相場より高く売るコツはある？

あります。
特に効果が大きいのは次の3つです。

1. 複数社に査定して比較する
2. 適切な売り出し価格を設定する
3. 古家の扱いを適切に判断する（残す or 解体）

シンプルですが、この3つだけでも結果が大きく変わります。

査定額と実際の売却価格はどれくらい違う？

一般的には、査定額から5〜15％ほど低くなることが多いです。

ただし、人気エリアや物件条件が良い場合は、査定額より高く売れるケースもあります。査定額はあくまで「予想価格」なので、成約事例を確認しながら判断することが大切です。