子どもにアパートを相続させる前に！リフォームを活用してトクするポイントとは？

「子どもにアパートを相続させる」と聞くと、まず気になるのは相続税や名義変更などの手続きではないでしょうか。
実は、相続の前にアパートをリフォームしておくと、物件の資産価値を高められるだけでなく、節税や将来のトラブル回避につながるケースもあります。
老朽化した建物を放置してしまうと、空室リスクが高まったり維持費が増えたりして、相続後の子どもに思わぬ負担をかけてしまうことに。
そこで本記事では、相続前にリフォームを取り入れるメリットや、具体的にどんなポイントに注意すべきかを分かりやすく解説します。
今のうちから対策を取っておけば、子どもに安心してアパートを渡すことができるでしょう。

アパートリフォームの目的とメリット

資産価値の向上

相続前にアパートをリフォームしておくと、老朽化した建物の見た目や設備をグッと新しくできるため、市場評価が高まりやすくなります。
たとえ相続後に売却する場合でも、リフォーム済みの物件なら買い手がつきやすくなり、売却価格も有利に設定できる可能性があります。
こうした資産価値の向上は、相続税対策だけでなく、「いざ売ることになったときのリスクを減らす」という意味でも大きなメリットです。

空室率の改善と収益向上

リフォームを通じて間取りや設備を入居者ニーズに合わせると、空室率の改善が期待できます。
特にキッチンや水まわりといった生活に直結する部分を新しくすることで、入居者に選ばれやすい物件へと生まれ変わります。

空室が減ると家賃収入が上がり、結果として月々のキャッシュフローも安定しやすくなるのです。

相続後に自分の子どもがアパート経営を続ける場合は、長期的な収益アップに直結するため、なるべく早めのリフォームが効果的です。

節税対策としてのリフォーム

物件を評価する際、リフォームによる建物部分の価値向上が、相続税にどのように影響するかは見逃せないポイント。
老朽化した状態のままだと評価額が低い一方で、必要な修繕箇所が多くなれば、管理費用などのコスト負担が増えるリスクもあります。
ある程度まとまったリフォームを行うことで、建物の資産価値をバランス良く上げながら、将来的に修繕費を抑えられる可能性も考えられます。

結果として、相続税の支払いと物件の維持費用の両面から負担を軽くする効果が期待できます。

もちろん、具体的な節税額は物件の状態やリフォーム内容によって変わるので、税理士などの専門家に相談しながら進めると安心です。

相続前のリフォームが節税になる仕組み

相続税の基礎知識

相続税とは、財産を相続したときに課税される税金のことです。
土地や建物、現金、預貯金など、被相続人（亡くなった方）が持っていた資産の合計額から、基礎控除や各種控除を差し引いて算出します。

課税対象となる資産の総額から基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）などを差し引いた金額がプラスの場合、その超えた分に相続税がかかる仕組みです。

不動産を相続する場合に特に注意したいのは、相続税は一度に現金で納税しなければならない点です。

アパートを相続する場合、物件の評価額が相続税の計算に大きく影響するため、建物や土地の評価額をどうコントロールするかがポイントになります。

特に、アパートの建物部分は耐用年数や築年数、構造などによって評価されるため、老朽化による修繕の必要性やリフォームによる価値向上が、最終的な評価額に関係してくるのです。

アパートのような収益物件の場合、相続後も家賃収入が得られる反面、売却しない限りすぐに多額の現金が手に入るわけではありません。

そのため、「どの程度の相続税がかかりそうか」「納税資金をどう用意するか」を、早めに見通しておくことが大切です。

リフォームが相続税の節税の理由

一見すると、リフォームによってアパートの資産価値が上がるため、相続税も高くなるのでは？と感じるかもしれません。
しかし実際には、リフォームで設備を一新することで、「修繕費の負担を減らせる」「古い建物をそのまま相続するリスクを下げられる」というメリットが生まれます。

具体的な例として、あるアパートの評価額が1,500万円だった場合、老朽化による修繕費が300万円ほどかかる見込みで、空室率も高くなり家賃収入が月々10万円しか入らないとします。

ここでリフォームに200万円投資して耐震補強や水回りの改善を行い、空室率を減らして月々の家賃を15万円に引き上げられたとすれば、相続後の収益が安定しやすく、納税資金を用意しやすくなります。

最終的に評価額が1,700万円にアップしても、トータルではキャッシュフローが改善し、相続税の支払いに苦労しなくなる可能性が高いのです。

さらに、相続後に大規模リフォームが必要になってしまうと、現金が手元に残らず、納税が難しくなるケースも。

相続前に必要な部分をリフォームしておけば、将来的な費用負担や空室リスクを軽減できるため、結果的に相続税とのバランスを考えた資産活用につながるのです。

節税になるリフォームの条件

相続税の節税効果を得るには、むやみにリフォームするのではなく、「どこをどうリフォームすれば将来の維持費や空室リスクを下げられるか」を考えることが大切です。

相続税の節税を狙う場合、むやみに建物を増築したり豪華にし過ぎたりすると、逆に評価額が大きく上昇してしまうことがあります。

そこでポイントになるのが、建物の使い勝手を向上させつつ、面積などを大幅に変えないリフォームを検討することです。

例えば、耐震補強工事や老朽部分の修繕、水回りや設備の更新など、居住者が長く住み続けたいと思える状態にするリフォームが望ましいと言えます。

また、家賃収入に見合う設備投資であれば、空室の減少を狙えてキャッシュフローが安定しやすくなるので、納税準備もしやすくなるでしょう。

また、リフォームのタイミングも重要です。

相続直前になってあわててリフォームをすると、資金繰りや工事期間の問題で十分な準備ができなくなる恐れがあります。

できれば生前から計画的に進めて、不動産会社などと相談しながらスケジュールを組むと安心です。

余裕を持ったスケジュールを立てておくことで、リフォーム内容が相続税の節税にどう影響するかを検証しながら、最適な判断を下せるでしょう。

アパートを子どもに相続させるための準備

生前贈与を検討する

生前贈与のメリットのひとつは、相続時の財産総額を減らすことで、相続税の負担を軽くできる可能性がある点です。
特に、贈与税の非課税枠や特例を上手に活用すれば、将来的な税金の総額が抑えられる場合もあります。
一方、デメリットとしては、贈与税が相続税よりも割高になるケースがあることや、贈与後にアパートの管理責任が子どもに移るため、十分な準備や理解がないとトラブルになる可能性があることです。

贈与するタイミングや贈与税・相続税の特例をしっかり把握しておくことが大切です。

相続人を決めておく

アパートを相続するとき、相続人が複数いると、共有名義になって管理や意思決定がスムーズに進まないことがあります。

できるだけ相続人を1人に絞る、あるいは割合や役割を事前に決めておくと、後々のトラブルを減らすことができます。
また、生前のうちに「誰が相続するのか」を明確にしておくことで、リフォーム費用を誰が負担するのか、相続後のアパート経営をどう進めるのかといった具体的なプランを立てやすくなります。

親族間での話し合いを早めに始め、書面で残しておくことが、穏やかな相続につながる秘訣です。

専門家に相談しておく

リフォームを検討する場合、工事費用がどのくらいかかるのか、どんな補助金制度や減税措置があるのか、あるいは相続税や贈与税にどんな影響があるのかなど、知っておくべき情報は多岐にわたります。

特に相続の時期や、リフォーム後の運用プランを考える際は、税理士・弁護士・不動産会社など、それぞれの分野のプロからアドバイスをもらうことで、より具体的なシミュレーションができます。

もし困ったときには早めに連絡し、一緒に解決策を探ってもらうようにしましょう。

老朽化したアパートを相続する際、あらかじめリフォームしておくと資産価値の向上や空室率の改善につながり、相続税対策にも効果的です。

生前贈与や相続人の決定など、準備を早めに進めることで、相続後のトラブルや費用負担を減らすことができます。

不動産の専門家などのプロと連携しながら、適切なタイミングと工事内容を検討し、子どもに安心してアパートを引き継げるよう備えておきましょう。