更地にする費用と節約のポイントは？メリットデメリットも踏まえて検討しよう

更地にするために必要な費用と内訳

所有する家を売却する際、中古住宅として販売するよりも家（建物）を解体して更地で販売する方が売れやすくなる場合があります。築年数の古い家の場合はなおさらです。

そこで気になるのは解体費用ですよね。更地にするためには、建物の解体費用に加え、整地費用などがかかります。

この章では、それぞれの費用目安や、それらの費用が高くなる要因を解説していきます。

 

｜建物の解体費用

建物を解体する費用は、建物の構造や面積によって金額が異なります。構造が複雑で重い材料を使用している場合や面積が広い場合は、金額が高くなる傾向にあります。

一般的な目安は以下の通りです。

この他、建物以外にカーポートや塀なども合わせて解体したい場合には、別途費用がかかることがほとんどです。

 

【解体費用の例】

建物の大きさ	木造住宅	鉄骨造住宅	鉄筋コンクリート造住宅
30坪	150万円程度	180万程度	210万程度
40坪
50坪	250万円程度	300万程度	350万程度

 

 

木造住宅

他の構造から比べると解体費用は最も安く、工事期間も短く済みます。価格には、建物本体の解体費用や解体前の仮設・養生費、廃材などの産業ゴミ処理費用、解体後の簡易的な整地費用、人件費・車両代・登記代などが含まれることが一般的です。

【解体費用の目安】

1坪あたり：5万円程度

 

鉄骨造住宅

鉄骨造は、鉄骨を使用しているため必ず重機を利用して解体します。そのため工事期間が木造より長くなることがほとんどです。

価格には、建物本体の解体費用や、解体後の簡易的な整地費用、廃材・鉄骨などの産業ゴミ処理費用、解体後の簡易的な整地費用、人件費・車両代・登記代などが含まれることが一般的です。

【解体費用の目安】

1坪あたり：6万円程度

 

鉄筋コンクリート造住宅（RC造）

鉄筋コンクリート造の家は、他の構造に比べて最も工事期間が長くなり、費用も高くなります。コンクリートを壊すための重機やコンクリートがれきを集めて運び出すためのトラックなど、利用する重機の数も増えます。価格には、建物本体の解体費用や、解体前の仮設・養生、廃材・鉄骨・鉄線・コンクリートがれきなどの産業ゴミ処理費用、解体後の簡易的な整地費用、人件費・車両代・登記代などが含まれます。

【解体費用の目安】

1坪あたり：7万円程度

 

 

｜整地費用

建物を解体した後に、地面を平らに整える整地作業にも費用がかかります。また、土地に太い木の根がある場合は、別途抜根費用がかかります。

整地費用の相場は、仕上げの方法によって変動しますが、最もシンプルな「粗仕上げ」の場合、一般的な相場は以下の通りです。

 

・整地1坪あたり：1,000〜2,000円程度

・抜根1本あたり：1〜2万円程度

 

30坪の土地を整地する場合、約3万～6万円程度が目安です。地盤の状態や土の処分費用、追加の土砂の投入が必要な場合は、さらに追加で費用がかかることがあります。

 

 

｜解体費用が高くなる要因

解体費用は建物の構造・面積以外にも、さまざまな要因によって変動します。以下のような要因があると、解体費用が高くなる可能性がありますので、解体工事の前には事前調査を行うことが大切です。

 

・廃材の量が多い

建物が大きく、廃材やゴミなどが多い場合、それらを処分するための費用が増えます。特に特殊な廃棄物（有害物質、古い建材など）が含まれる場合は、処理費用が高くなります。

 

・重機が入れない立地

建物が面している道路が狭い場所や、敷地に高低差があり傾斜している場合、重機の搬入が難しくなり、手作業での解体が必要になることがあります。その場合、人件費が増えるため、費用も高くなります。

 

・アスベストが含まれている

古い建物に使用されている建材にアスベストが含まれている場合、安全に除去するための特別な処理が必要です。これにより解体費用が大幅に増加する可能性があります。アスベストの処理費用は1坪あたり数万円以上になることがあります。

 

・近隣への配慮が必要な場合

住宅が密集している場所では、防音や防塵対策が求められるため、そのためのコストも追加されることがあります。

 

・地下埋設物の処理

建物の基礎部分や古い地中障害物（タンク、古い基礎など）がある場合、それらの撤去や処分に追加費用がかかります。

 

 

更地にする際の費用節約ポイント

更地にする際の費用を節約するためのポイントを４つご紹介いたします。時間や手間はかかりますが、売却で少しでも手元に残る金額を増やすためには有効な手段ですので、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

｜ゴミや家財は自分で処分する

更地を検討し始めた段階から、自分でゴミや家財をコツコツ処分することで、費用を削減することが可能です。通常の家庭ゴミとして処分できるものでも、解体業者を通せば産業廃棄物として費用が発生してしまいますが、自分で分別して自治体のゴミ収集日を利用すれば無料で済みます。不燃ゴミや有害ゴミなど、通常の家庭ゴミ回収で出せるものは出来る限りそちらを利用しましょう。

また、大きな家具や使わない家電製品、庭木なども、自治体の粗大ゴミ回収サービスを利用したり、行政の指定を受けた回収センターに自分で搬入することで処分費用を削減できます。

不用品処分の業者に一括で依頼する場合は、一度に大量の廃棄物を処理する必要があるため、高額になる傾向があります。時間と手間はかかりますが、少しずつ自力で処分していく方が経済的といえるでしょう。

 

 

｜繁忙期や雨・台風の季節を避ける

解体業者には繁忙期があり、特に年末や年度末（3月前後）は依頼が集中しやすく、料金が高くなる傾向にある時期です。また、解体作業は屋外の工事であるため、雨や台風、雪のシーズンは、天候によって工事が遅延するリスクがあり、その分の人件費や安全対策費用が上乗せされることがあります。解体のスケジュールに融通が利く場合は、繁忙期を避けた時期に依頼すると節約につながる可能性があります。解体業者によって、解体作業員に対する人件費や、工法や技術が異なるため、見積もりの金額にも差が出ます。複数社から見積もりを取るようにしましょう。

 

 

｜補助金を活用する

自治体によっては、古い家屋の解体や庭木、フェンス、門などの除去に対して補助金・助成金制度を設けている場合があります。これらの補助金は、空き家対策や防災対策の一環として提供されることが多く、一定の条件を満たすことで解体費用の一部が補助されます。補助金を利用するための手続きが必要ですが、条件に合えば費用を節約できる可能性がありますので、各自治体のホームページや役所で制度の詳細を確認し、事前に申請しておきましょう。

 

 

｜複数社に見積もりを依頼する

解体工事費用はもちろん、整地やゴミ処理などの費用は業者によってバラつきがあります。複数の業者に見積もりを依頼することで、金額や内容を比較検討できることはもちろん、適正価格を把握して価格交渉をしたり、悪徳業者を避けることにもつながります。最低でも2〜3社程度に見積もりを依頼するようにしましょう。見積もりには、工事範囲、廃材の処分方法、整地の仕上がり具合などの詳細も含めて確認し、費用だけでなくサービス内容も考慮して選ぶことが大切です。

 

 

更地にするメリット

更地にすることには、メリットとデメリットがそれぞれあります。まずはメリットについて、以下に解説します。更地にするかどうかは、解体費用や税金の負担を考慮しつつ、土地売却の見込みや維持管理のコストなどを総合的に判断して決めることが大切です。

 

 

｜買い手が見つかりやすい

家を解体せず中古住宅として販売するよりも、家を解体して更地として販売する方が買い手がつきやすく、売れやすい可能性があります。築年数の古い家の場合はなおさらです。更地であれば、建物の解体作業が不要になるため、購入後すぐに新たな建物の建築や土地活用を開始でき、買い手にとって利便性が高まります。

また、建物がないことで商業用地や駐車場など、住宅用地以外の活用法にも対応できるため、より多くの買い手が興味を持ちやすくなります。

 

 

｜土地の状態を確認できる

建物が解体された更地だと、土地の状態（埋没物、土壌、地盤）を調査しやすくなります。解体後に発見される可能性のある地下埋設物の有無や土壌汚染の有無などを事前に調査し、買い手に報告することで、売却後のトラブルを防ぐことができます。これにより、買い手に安心感を与えることができるため、売却の円滑化にもつながるでしょう。

 

 

｜維持管理費が安くなる

更地であれば、建物の維持管理にかかる費用（修繕費、火災保険料、管理費など）が不要になります。建物がある場合は定期的なメンテナンスや修理が必要ですが、更地にすることでそれらの費用を削減できます。また、放置されている建物は近隣住民に悪影響を与えるリスクもあるため、更地にすることでそうした問題も防げます。

 

 

更地にするデメリット

更地にするデメリットについては、特に理解しておくことが重要です。売却を成功させるために更地にしたのに、結局損してしまったなどという事態にならないために、ぜひご一読ください。

 

 

｜解体費用がかかる

冒頭で解説した通り、建物を解体するには費用がかかります。売却でその費用を上回る利益が得られるかどうかを慎重に検討する必要があります。

特に、解体費用が高額になる場合や土地の市場価格が低い場合は、利益が出ないリスクもあるため、解体費用と更地の売却価格のバランスをよく見極めることが重要になります。

 

 

｜税金が高くなる

更地にすると固定資産税が上がる可能性があり、売却期間が長くなるほど税金がかかります。

土地に建物が建っている場合には、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置があり、税負担が軽減されています。しかし更地にすることで、その軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税が最大で約6倍にまで上がる可能性があります。

このことで、家を解体するのをためらう所有者も多いのですが、一部市町村では解体後もしばらく住宅用地の特例が適用され、固定資産税の減免を受けられるようにしているところもあるので、事前に調べておくといいでしょう。