札幌の不動産事情は全国的にも注目度が高く、近年は都市開発や再開発の動きが活発化しています。
こうした動きに伴って土地の需要が変化し、価格にも少なからず影響が及ぶもの。
そこで札幌において重要になってくるのが、土地の査定です。いざ売却や購入を考える際には、土地の相場観や法的なルール、地域ごとの特徴などをしっかり把握しておく必要があります。
本記事では、札幌の土地査定に役立つ情報を分かりやすくまとめました。
価格動向や査定方法、注意点などを総合的に理解することで、有利に売買を進めるきっかけとなれば幸いです。
ご自身の状況に合った情報をしっかり把握し、納得のいく売買を実現するための第一歩として役立ててください。
札幌の土地市場の現状
札幌の土地の価格動向
札幌市は道内最大の人口を抱えるだけでなく、近年は道外からの移住や投資目的での需要も高まっています。
実際に、都市部へのアクセスが良好な中央区や豊平区、あるいは再開発が進む白石区や厚別区などでは、地価が上昇しやすい傾向が見られます。
特に札幌駅周辺や大通エリアをはじめ、都心部ではオフィスビルや商業施設が集約されるため、商業地としての価値が高いことも価格上昇の一因です。
一方で、南区や北区といったエリアの一部には、市街地までの交通アクセスがやや不便な地域も存在し、比較的リーズナブルな価格帯を維持しているケースが少なくありません。
ここ数年は、国内外の観光客が増えたことや、コロナ禍によるライフスタイルの変化で「広い土地を求める動き」が出てきたのも特徴といえます。
また、冬季に積雪量が多い札幌においては、道路のロードヒーティングの有無や除雪体制なども需要に影響を与える要素となっています。
こうした背景から、札幌の土地価格の評価には「立地×道路状況×用途の幅」の組み合わせが非常に重要となります。
札幌の土地の需要と供給のバランス
土地価格は需要と供給が拮抗したときに上昇しやすいものです。
札幌では賃貸需要も比較的安定しているため、マンション用地や集合住宅の開発を狙う事業者が常に一定数存在します。
一方で、人気エリアの宅地用地はすでに分譲が進んでおり、「同じエリアで一度に多くの売り物件が出る」という状況はあまり期待できないのが現状です。
需要が集中している地域では、売り出されるとほぼ同時に買い手がつくケースも珍しくありません。
裏を返せば、アクセス面でやや不利な地域や、用途地域による建築制限が厳しい土地は売りづらい状況に陥りがちです。
実際、不動産一括査定サイトなどを利用して売却の見込みを試算する方も増えてきていますが、高額査定がつきやすいのは「交通の便が良い」「需要の高い住宅街」「商業用途が期待される立地」といった条件がそろった土地です。
札幌の地域別の価格差
同じ札幌市内でも、土地価格には顕著な地域差があります。
以下に主だった傾向をまとめてみましょう。
中央区
札幌駅や大通公園周辺を抱える札幌の中心地。
商業施設やオフィスビルが集中し、都心回帰の流れから地価は高め。
マンション開発やテナント物件としての需要も強く、値崩れしにくいエリアです。
豊平区・西区・白石区・厚別区
中心部へのアクセスがそこそこ良く、住宅街としての人気も高い地域。
再開発や新駅の設置計画などが進行することで、将来的に地価上昇が見込まれる場所も多いです。
ただし、同じ区内でも駅から遠いエリアでは地価の伸びが限定的になることがあります。
東区・北区
地下鉄やJR沿線であれば人気が集まりやすいものの、一部では交通アクセスの便が悪い地域も存在。
土地の形状や前面道路の状況によって価格が大きく変動する傾向があります。
南区・手稲区・清田区
都心から距離があるため、閑静な住宅街が広がる一方、交通利便性が課題となることも。
住宅向きの土地は比較的リーズナブルに取得できる反面、売却時には買い手を見つけるのに時間がかかる場合があります。
札幌の都市特性として、どこまで中心部へのアクセスが確保されているかが地価に直結する傾向にあります。
土地査定の方法
自分で査定する方法
「おおまかな相場を知りたい」という段階であれば、自力である程度の目安を出すことは可能です。
たとえば大手不動産サイトや、国土交通省の地価公示・都道府県地価調査などで近隣の成約事例をチェックすれば、おおよその市場感覚がつかめます。
また、不動産ポータルサイトで同じエリア・同じ広さの土地が「いくらで売りに出されているか」を見て比較するのも有効な手段です。
ただし、売り出し価格は必ずしも成約価格を反映していないため、あくまで参考値と考えることが大切。
土地の形状や前面道路の幅、周辺の騒音、日当たりなど細かい要素は実際の査定額に大きな影響を与えます。
たとえば「旗竿地」と呼ばれる、道路に面する部分が狭い土地は、同じ広さでも値下がりしやすい傾向があります。
自分で算出した査定額に過度の期待を持ちすぎず、「ざっくりとした目安をつかむ」くらいのスタンスで利用するのがよいでしょう。
不動産業者に依頼して査定する際のポイント
正確な査定を得たいなら、不動産会社に依頼するのが一般的です。
業者は成約事例や地域の地価動向、法的規制など多岐にわたる情報をもとに査定を行うため、精度が高い結果を期待できます。
その際、以下の点に注意することで、より納得度の高い査定を得られるでしょう。
複数社に相見積もりを取る
一括査定サイトや口コミなどを活用し、2~3社以上に査定を依頼しましょう。
同じ土地でも不動産会社によって査定額は異なります。
なぜその価格になるのか、根拠をしっかりと聞き比べることが大切です。
得意エリアや実績を確認する
不動産会社の得意とする地域や物件タイプはさまざまです。
自分の土地があるエリアでの取引事例が豊富な会社は、相場観や需要層をより正確に把握している可能性が高いといえます。
売却スケジュールや希望条件を事前に伝える
「いつまでに売りたいのか」「希望価格はどの程度か」といった情報を事前に共有すると、業者の提案内容も具体的になります。
希望価格に対する妥当性や、売却までに必要となる宣伝戦略などの説明が得られるでしょう。
中には、媒介契約を得るために査定額を高めに設定する会社もあるので、複数の業者から提示された価格の根拠をよく吟味するのが重要と言えます。
札幌の土地査定における注意点
土地の売買に関する法的規制
札幌市で土地を売買する際には、用途地域や建ぺい率・容積率、景観条例など、さまざまな規制に目を通す必要があります。
特に、開発許可が必要なエリアや、農地転用の許可を要する場合などは手続きが煩雑になることも。
売却側が把握していない法的規制が後から判明すると、契約書の内容や土地利用の可能性について買主と食い違いが発生してしまい、売買がスムーズに進まなくなるケースがあります。
自治体独自の条例や、沿道景観を守る目的の規制などがかかっている地域もあるため、事前に市役所や不動産会社に確認しておきましょう。
札幌の土地の価格に影響する要因
札幌市内の土地価格は、立地条件や公共交通機関の充実度に大きく左右されます。
また「除雪体制が整っているか」といった冬季の利便性も、道内ならではのポイントです。
接道状況
公道に面しているか、道路幅員は十分か、建築基準法上の問題はないかなど。
土地の形状
整形地と旗竿地で査定額が変わることがある。
近隣環境
商業施設や学校、病院が徒歩圏内にある場合は人気が高い傾向。
再開発の有無
将来的に街づくりの計画がある地域は、投資・居住の両面で需要が伸びやすい。
こうした要素を総合的に踏まえたうえで、不動産会社は成約事例や公示地価などを参照して査定を行います。
情報を多く集めれば集めるほど精度が高まるため、自治体や公的機関の発表資料をチェックしておくのも良いでしょう。
札幌の土地査定に関するよくある質問
Q1. 札幌の土地査定を依頼するベストなタイミングは?
- 「具体的に売却時期が決まったとき」はもちろんですが、「将来的に売るかもしれない」と思った時点で依頼しても問題ありません。
不動産会社による無料査定を利用すれば、現在の大まかな市場価値を掴むことができ、その後の売却計画を立てやすくなります。
Q2. 一括査定サイトを使えば高値で売れる?
- 一括査定サイトは複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができる便利なサービスです。
しかし、高値が提示されたとしても、その価格が本当に売却可能な適正価格かどうかは慎重に見極める必要があります。
あまりに相場と乖離した価格は、買い手がつかないリスクが高まるため要注意です。
Q3. 土地に残存物がある場合お金がかかる?
- 土地の場合は、建物がない更地であれば基本的には不要ですが、老朽家屋や廃材、大きな樹木などが残っている場合は解体や撤去コストが発生することもあります。
Q4. 札幌特有の気候・積雪量は売却に影響する?
- 大きく影響します。
冬季の除雪状況などは、買主にとって重要な判断材料です。
地下鉄やバス路線が発達している地域であれば、降雪期でも移動が楽なので需要は比較的安定しやすい傾向にあります。