住み替え時のつなぎ融資とは？メリットデメリットやおすすめの事例も紹介

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

住み替え時の資金計画のひとつに「つなぎ融資」があります。
一般的な住宅ローンよりも金利が高いですが、上手に使うことで住み替えをスムーズに進められるケースも。

今回のコラムは、住み替えにおける「つなぎ融資」について解説。
つなぎ融資とは何か？ どんなときに使うのか？
メリット・デメリットもご紹介しますので、しっかり理解したうえで必要に応じて検討してみてください。

家の住み替え時に利用できるつなぎ融資とは？

「つなぎ融資」とは、家の住み替え時に一時的に資金が足りない場合に、短い期間で借りる融資のことです。

家の住み替えでは、現在の家の売却金を新居の購入費用に充てるのが一般的ですが、売買のタイミングによって新居の購入が先になると購入資金が足りないということも。
このような場合に、つなぎ融資を利用し一時的に資金繰りを解消します。
借入期間は1ヶ月～1年程度の短期がほとんどで、その後、旧居の売却金で一括返済します。

住み替えによる家の売買は2つのスタイルがあります。

• 現在の家を先に売ってから、新居を購入する「売り先行」
• 新居を先に購入してから、現在の家を売る「買い先行」

新居購入のための自己資金が少ないけれど「買い先行」で住み替えを進める場合に、つなぎ融資の利用が必要となります。

また、土地を購入して一戸建てを建てるケースでも、つなぎ融資が必要となる場合があります。
一般的に住宅ローン実行は、建物が完成して引き渡されるタイミングです。
しかし、建築前の土地購入費や建築中にも建築費用を分割で支払わなくてはいけない場合があり、その場合には住宅ローン実行前に必要となる費用をつなぎ融資で準備します。
建物の引き渡し時にはつなぎ融資を一括返済し、住宅ローンに一本化します。

なお、住宅ローンが残っている家を住み替える場合は、住宅ローンを一括返済して家の抵当権を外さなければ売却することができません。
家の売却金を住宅ローン返済にあててもまだ足りない場合には、住み替えローンを利用して家の売却と新居の購入を進めるケースもあります。

住み替えローンについては「住み替えローンとは？メリット・デメリットや流れをご紹介！注意点も」でも詳しくご紹介しているので、あわせてご覧ください！

住み替えでつなぎ融資を利用するメリット・デメリット

つなぎ融資を利用して住み替えをすれば、自己資金が少なくても買い先行で住み替えを進められます。

その場合に考えられるメリット・デメリットをご紹介します。

メリット①好きなタイミングで新居を購入できる

新居を探して気に入った家を見つけたら、現在の家が売れるのを待たず好きなタイミングですぐに購入できます。
条件の良い物件はほかの人にとっても魅力的ですから、できれば早いタイミングで購入したいもの。
特に中古住宅への住み替えの場合、全く同じ物件はありませんから、条件にあう物件を見つけたらすぐに購入できるのは大きなメリットといえるでしょう。

メリット②引っ越しが1度で済む

新居を購入する前に現在の家を売却してしまうと、タイミングによっては一度仮住まいへ引っ越し、新居購入後にあらためて新居へ引っ越すことになり、引っ越しが2回必要になってしまいます。
先に新居を購入していれば、引っ越しが1度で済み、手間や費用も最低限に抑えることができます。

メリット③旧居が空き家になり売却活動が楽になる

新居に引っ越してしまえば、以前に住んでいた家は空き家になります。
荷物を運び出しも完了しているので部屋が広く見えますし、不動産会社へ鍵を預けておけば購入希望者の内覧に立ち会う必要もありませんので、いつでも内覧に来てもらえます。
手間を抑えながら、スムーズな売却活動が可能になります。

デメリット①金利や事務手数料などのコストがかかる

つなぎ融資の金利は3％前後が目安で、一般的な住宅ローンよりも高い傾向にあります。
また、契約時の事務手数料は10万円（税別）程度が一般的で、つなぎ融資を利用することによるコストは大きなデメリットといえます。

デメリット②資金計画が立てにくい

旧居の売却金で返済する予定でつなぎ融資を借りますが、借りる時点では売却金は確定ではありません。
売却価格が思っていたよりも安くなってしまうと、多くの自己資金が必要になってしまいます。
そのようなことにならないよう、売却価格を安めに見込んで借入金額（新居購入費用）を決める必要があります。

デメリット③売却期間のプレッシャーがある

つなぎ融資の返済期間は1ヶ月～1年程度の短期です。
その間に旧居の売却を完了させ借入金を返済しなくてはいけませんが、期限内に必ず売却できるとは限りません。
返済期間内に完済できないと、年利14％程度の遅延損害金が発生してしまいます。
しかし、焦って売却すると想定よりも安く売ってしまうリスクがあることも頭に入れておきましょう。

住み替えでつなぎ融資をするのが良いケースも確認！

つなぎ融資は金利や事務手数料などのコストもかかりますし、お金の流れ的には「売り先行」の方がシンプルです。

しかし、希望にあった新居が見つかり、かつ現在の家の条件が良く売れやすい場合はつなぎ融資を利用して住み替えするのがおすすめです。

条件が良く売れやすい家は、期間内に売れないという心配が少ないです。
引っ越しを済ませ、内覧しやすい状態にしていた方がスムーズに売却活動でき、かえって高く売れる可能性もあります。

家の住み替えについては「家の住み替え方法を詳しく解説！かかる費用や活用できる軽減措置も」でもご紹介しています。
「買い先行」「売り先行」といったタイミングや住み替えの流れ、住み替えにかかる費用などを詳しく解説していますのであわせてご覧ください。

住み替えでつなぎ融資を利用すると「買い先行」で進められる！

住み替えでは、現在の家の売却金を新居の購入費用に充てるのが一般的。
しかし、新居の購入が先だと自己資金がなければ購入費用が足りないということも。
そんなときに利用するのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資を利用すれば、自己資金が少なくても「買い先行」で住み替えを進められます。

つなぎ融資を利用した住み替えには、次のようなメリットがあります。

1. 好きなタイミングで新居を購入できる
2. 引っ越しが1度ですむ
3. 旧居が空き家になり売却しやすい

一方、次のようなデメリットもあるので注意しましょう。

1. 金利や事務手数料などのコストがかかる
2. 売却金が確定していないので資金計画が立てにくい
3. 期間内に売却するプレッシャーがある

購入を検討している新居がすでにあり、さらに現在の家は条件が良くて売りやすいという場合には、メリットも大きいため、つなぎ融資の利用がおすすめです。

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の不動産買取・仲介を行っています。
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