アパート売却に必要な税金４つと諸費用３つを分かりやすく解説！

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

アパート売却の際には、アパートがいくらで売れるのかだけでなく、売却時にかかる税金や必要な諸費用まで把握しておくことが大切です。

 

把握しないままアパートの売却価格を設定し、その価格でアパートが売れたとしても、税金や諸費用を引くと手元にはわずかな金額しか残らなかった…もしくは、マイナスになってしまったなどの事態になりかねません。

 

中には、売却前に自己資金からの支払いが必要になるものや、納期を過ぎると延滞金がかかるものもありますので、損をしないためにも事前にしっかり確認しておきましょう。

アパート売却時にかかる税金と諸費用リスト

アパート売却にかかる税金や必要になる諸費用のリストを下記へ一覧にしています。

次の章にて、ひとつずつ解説していきます。

【アパート売却の税金】

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税
• 消費税

【アパート売却に必要な諸費用】

• 仲介手数料
• 入居者への立退料
• ローン返済手数料（返済残高がある場合のみ）

アパート売却の税金①登録免許税

アパートを売却したら、所有者（売主）の名義で登記されていたアパートを買主の名義に変更する移転登記を行う必要があり、その際に課税されるのが「登録免許税」です。

 

アパート売却の際に生じる登記は主に、所有権移転や抵当権設定、ローン残債がある場合は抵当権抹消登記が必要になります。うち、売主が支払う可能性があるのは「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」の費用です。

 

所有権移転登記費用については買主負担が一般的ですが、法的な決まりがないため売主負担になる可能性もあるので覚えておいてください。

 

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1つの不動産につき1,000円です。アパート売却の場合は、建物と土地の2つの不動産になるため、2,000円となります。

また、司法書士に登記作業と依頼する場合は、1～2万円程度の報酬支払いが発生します。

アパート売却の税金②印紙税

印紙税とは、アパート売却時の売買契約書に貼る印紙のことで、国・自治体に対して支払う税金の一つです。定められた金額の印紙を貼って消印をすることで納税したとみなされます。

 

印紙を貼っていなかった場合には3倍の額の過怠税が、消印されていない場合には同額の税金を納めなければいけません。

 

また印紙の金額は、契約書の掲載金額（ここではアパートの売買価格）によって異なります。2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応され、下記表の通りとなります。

 

契約書の記載金額	印紙税額（軽減後）
1万円未満	非課税
1万円以上50万円以下	200円
50万円超100万円以下	500円
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円
1億円超5億円以下	60,000円
5億円超10億円以下	160,000円
10億円超50億円以下	320,000円
50億円超	480,000円
契約金額の記載のないもの	200円

印紙税額は、2024年3月31日までに作成される契約書の場合です。

 

なお、売買契約書は売主用と買主用の2通作成しますので、2通分の印紙税が必要になりますが、売主と買主で1通分ずつ負担するのが一般的です。

 

買主は必ず原本を持つ必要がありますが、売主に関してはコピーを控えとしても問題ないので印紙税の負担を半額にすることもできます。

 

※売主の控えとして印紙貼り付けをしなくても良いのは、個人間の売買など「非営利」となる取引に限ります。

賃貸経営を行っていたアパートの売却や、法人・事業主がアパートを売却する際は「営利目的」とみなされるので、保管分にも印紙貼り付けが必要になります。

アパート売却の税金③不動産譲渡所得税

アパートの売却で、不動産譲渡所得が得られた場合にのみ「譲渡所得税」が課税されます。

不動産譲渡所得は下記の計算式で算出します。

不動産譲渡所得=売却価格-（取得費用+購入価格）

 

例：アパートの売却価格3,000万円、取得費用200万円、購入価格2,000万円の場合

売却価格3,000万円-（取得費用200万円+購入価格2,000万円）=不動産譲渡所得 800万円

 

譲渡所得税の税率は、そのアパートを所有していた期間によって下記のように異なります。

 

アパートの所有期間	譲渡所得税率
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	20.315%
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	39.63%

 

先ほど例にあげた不動産譲渡所得が800万円の場合、不動産譲渡所得税は下記のようになります。

 

アパートの所有期間	計算式	譲渡所得税
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	800万円×20.315%	1,625,200円
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	800万円×39.63%	3,170,400円

 

不動産譲渡所得税は、アパート売却をした年の翌年に確定申告にて納めます。

またアパートの売却については、自己が居住していた不動産の売却にあたらず、譲渡益が出た場合に下記3つの特例は利用できませんので注意してください。

 

×3,000万円特例控除

×10年超所有軽減税率の特例

×特定居住用財産の買換え特例

アパート売却の税金④消費税

アパート売却において、消費税は見落としがちなポイントです。

アパートの土地部分は消費税の対象になりませんが、建物部分には消費税が課税される可能性があります。

 

しかし、建物部分にも消費税が課税されないケースもあります。

 

アパートを売却した際に、消費税が課税されるかどうかは、売主が「課税事業者」かどうかがポイントになりますので、詳しくはこちら「アパート売却時に消費税は課税？非課税？詳しく解説！」の記事をご覧ください。

 

アパートは売却価格が高額になることが多く、その分消費税も高額になりますのでしっかり確認しておきましょう。

アパート売却の諸費用①仲介手数料

アパートの売却を不動産会社に依頼した場合に、不動産会社へ支払う報酬が仲介手数料です。

アパートの売却価格に応じて、下記のように算出されます。

 

不動産の売却価格	仲介手数料の計算式
200万円以下の場合	売却価格×5%+消費税
200万円超え400万円以下の場合	売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超えの場合	売却価格×3%+6万円+消費税

※仲介手数料を算出する際の不動産売却価格は、税抜で計算することになっています。

 

アパートの売却価格と比例して負担額が大きくなるので、事前に計算しておきましょう。

アパート売却の諸費用②立退料

売却するアパートに入居者がいる場合は、立ち退いてもらうために立退料を支払うケースがあります。この立退料には消費税がかかります。

立退料に明確な決まりはありませんが、下記2パターンが一般的です。

【立退料の目安】

・家賃の6カ月分～1年分

・新居へ入居するための費用全額（保証金・敷金礼金・仲介手数料など）

 

入居者側に債務不履行がある場合や、アパートの老朽化がひどい場合などは、交渉次第でもっと安い価格で済むこともあります。

アパート売却の諸費用③ローン返済手数料

売却するアパートにローンの返済残高がある場合は、引渡し前までに完済しなければいけません。

 

アパートの売却価格で完済するのが一般的ですが、返済する際には「繰り上げ返済手数料」や「一括返済手数料」が掛かり、こちらには消費税が課税されます。

まとめ

このように、アパート売却のためには多くの税金や諸費用がかかります。

しかし、その金額を少しでも安く抑えるための対策が存在する場合もあります。

 

経験豊富な不動産会社では、そういった節税対策なども踏まえながら売却のご相談を承ることができますので、信頼できる不動産会社を見つけることは、売却成功の近道といえます。

 

アパートの売却をご検討の方は、ぜひ弊社「S plus home(エスプラスホーム)」へご相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から