アパートの売却で利益を確保！ベストなタイミングはいつ？

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

アパートの売却はタイミングによって、利益につながるか赤字になるかを大きく左右します。

売却をご検討中の方は「いつ売却するのがベストなのか？」など、悩んでいる方も多いのではないでしょうか？

 

今回の記事では、アパートの売却価格や築年数別で売却のタイミングについて解説していきます。

 

アパート売却に有利な築年数や、築古の場合の対処法についても知ることができますので、ぜひ最後までお読みいただき、できるだけ高い価格での売却を成功させましょう。

アパートの売却価格から考えるタイミング

この章では、築年数がアパートの売却価格にどのように影響するのかを詳しく解説していきます。

 

アパートの売却価格は、築年数の経過とともに低下し、築25年以降になると築浅物件の価格と比べて半分以下にまでなるというデータもあります。

 

特に、以下の時期では急激に資産価値が下がり、売却価格に影響することが分かっています。

 

・新築時から築10年まで

・築20年から築25年まで

 

ただし、築年数だけがアパートの売却価格に影響するわけではありません。

アパートの売却価格に影響するその他の条件には、下記のようなポイントがあります。

 

・アパートの立地条件や周辺環境

・アパートの入居率がよく、部屋が埋まりやすい

・入居者の中に家賃滞納者やクレーマーなどがいないか

 

所有しているアパートがどのくらいの価値でどのくらいの売却価格になるのか、まずは不動産会社に査定の依頼をしてみると良いでしょう。

アパートの築年数で考えるタイミング

アパートの状態にもよりますが、成約実績でみると築10年～20年が一番売れやすく、次いで築20年～30年が売れています。

 

買い手側は、アパートが古いことで入居者が入りにくくなるのを避けたいと考えるので、築30年以上は売れにくい傾向にあると言えるでしょう。

 

アパートの売り時として、売れやすい売れにくいということを考えるのはもちろんですが、その他の判断基準で検討することも大切です。

 

築年数の経過とともに出費がかさむなどのデメリットが発生しますので、計画的に売却時期を見極めましょう。

 

下記に、アパートの売り時を考える判断基準を３つご紹介します。

空室期間

築年数が10年未満のアパートは入居者が入りやすい傾向にありますが、築年数の経過とともに入居希望者が減り、空室期間が長くなっていきます。

 

空室期間が続くと、家賃を下げることを検討する必要がありますので、アパート経営を続けるメリットがあるのかしっかり判断しましょう。

修繕工事費

アパート売却をする大きな理由のひとつが修繕工事です。

こちらもアパートが古くなればなるほど、補修や修繕が必要なところが発生してきます。

 

特に築20年以降は、部屋内のキッチンやトイレなどの設備をはじめ、雨漏りや外壁補修など建物にかかる修繕費用も増えていきます。

税金

アパート経営につき、確定申告で建物減価償却費を経費として所得から差し引きますが、その減価償却費は設備15年、躯体は構造の法定耐用年数で満了になります。

 

つまり、減価償却費が使えなくなった時点で、経費計上額が大幅に減ってしまうので所得が増え、税金が増えることになりますので、売却を検討してもいい時期だといえます。

所有期間5年以下のアパートは税金が高額に

アパートの所有期間によって、売却益が得られた場合の不動産譲渡所得税率が異なり、所有期間5年以下の場合だと税金が高額になります。

 

アパートは購入してすぐ転売した方が利益が出やすい場合が多いので、そのような転売目的を狙った課税といえます。

 

下記に不動産譲渡所得税の計算式を掲載しますので、所有期間5年前後で売却をお考えの方は参考にしてみてください。

 

【不動産譲渡所得の計算式】

不動産譲渡所得=売却価格-（取得費用+購入価格）

 

例：アパートの売却価格3,000万円、取得費用200万円、購入価格2,000万円の場合

売却価格3,000万円-（取得費用200万円+購入価格2,000万円）=不動産譲渡所得 800万円

 

譲渡所得税の税率は、そのアパートを所有していた期間によって下記のように異なります。

【不動産譲渡所得税率】

アパートの所有期間	譲渡所得税率
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	20.315%
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	39.63%

 

先ほど例にあげた不動産譲渡所得が800万円の場合、不動産譲渡所得税は下記のようになります。

【不動産譲渡所得税額】

アパートの所有期間	計算式	譲渡所得税
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	800万円×20.315%	1,625,200円
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	800万円×39.63%	3,170,400円

 

この場合、5年以下と5年を超える所有期間のもので約155万円もの差額があります。

どちらの方が売却益を残せるかしっかり計算した上で売却を検討しましょう。

アパートの築年数別売却方法

売却するアパートがどのくらいの築年数かによって、売却しやすい方法が変わってきます。

 

ここでは、築年数別におすすめの売却方法を解説していきますので、所有しているアパートと照らし合わせて売却タイミングを検討してみてください。

築10年～20年

築10年～20年のアパートは、比較的新しい物件でありながら、新築アパートに比べリーズナブルな価格で購入ができるので、売却しやすい物件と言えます。

 

ただし築10年といっても、アパートの管理体制次第では古い印象を与えたり、見栄えが悪くなっている可能性があるで、できるだけキレイな状態で売りに出すのがオススメです。

築20年～30年

十分売却がのぞめる築年数ですが、経年変化による共用部分や部屋の汚れ・傷などで見栄えが悪くなっていると価格が落ち、買い手に悪い印象を与えてしまう可能性があります。

売れにくい場合には補修工事等を行うとよいでしょう。

 

また築20年以降になると、目で見えない部分にも何らかの欠陥が出ている可能性もゼロではありません。

売却前に建物状況調査等を依頼することで、売主買主ともに安心して売買することができるので、ぜひご検討してみてください。

築30年～40年

築30年以降のアパート売却は売れにくい場合が多いため、リフォームを検討したり、不動産会社に買取を依頼する方がほとんどです。

 

買取の場合に注意しなければいけないのは、アパート入居者の立ち退きが必要ということです。立退料に明確な決まりはありませんが、下記2パターンが一般的です。

築年数が古くても売却するためには？

築年数が古いからといって、必ずしも売れないとは限りません。

立地の良さや周辺環境など、入居が見込めそうな条件がそろったアパートであれば、売れる可能性があります。

 

ここからは、築古アパートを売却するためにできる５つのポイントについて解説していきます。

空室率を下げる

上記でも解説しましたが、アパートは満室である方が売却できる確率が高まります。

空室率を下げるためには、賃貸管理会社に働きかけたり、即入居できるような備え付け家電や家具を用意する、リフォームを検討するなど、さまざまな対策があります。

 

ただし対策を考える際は、損益を意識して行いましょう。

家賃の水準を保つ

アパートを購入する買い手側からすると、利回りは重要です。

空室率を下げるために、家賃を値下げして満室にしても、利回りが下がると売却できる可能性が低くなります。

 

家賃の水準を保つためには、安易に家賃を下げるのではなく、上記のような他の空室率を下げる対策を考えることをオススメします。

滞納問題を解決

アパート家賃の滞納問題は、収益に直結する問題であり、将来的なトラブルなども考えられるので、売れにくい原因となります。

 

特に、悪質な滞納者に対しては法的措置をとって強制退去という手段もありますので、必要管理会社と相談しながら、1日でも早く解決できるように動くことが重要です。

アパート売却が得意な不動産会社に任せる

アパート売却の実績が豊富な不動産会社は、築古の目利きができることはもちろん、売却タイミングの判断やオーナーに有利な売却方法についてもノウハウを持っています。

 

一般的な不動産会社の多くは築古アパートも取り扱っていますが、広告掲載をするのみで積極的に取り組んでくれないなどの会社も多いので、依頼する不動産会社は慎重に選びましょう。

アパートの売却で利益を最大化するために

これまで解説してきた通り、アパートは築年数の経過とともに、収益も売却額も先細りしていくため、早めに売却時期についても計画しておく必要があります。

 

売却方法や税金のことなど、アパート売却のためのポイントをしっかり把握し、信頼できる不動産会社に相談することが、より売却益を得やすいアパート売却への近道です。

 

特に不動産については、専門的な知識が多く必要になりますので、ご自身で調べて答えを出すよりも不動産会社へ相談した方が有益な情報を得られることもあります。

 

売却をご検討の際は、ぜひ「S plus home(エスプラスホーム)へ」ご相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から