札幌のローン残債があるアパートを売却する方法は？手順についてもご紹介します。

ローン残債がある投資用アパートは売却可能か

ローン残債があるアパートの売却は一括返済が原則

ローン残債がある投資用アパートでも売却は可能ですが、基本的に「ローンの一括返済」が前提となります。なぜなら、アパートなどの不動産に対して融資を受けている場合、金融機関がその物件に対して「抵当権」を設定しているからです。

抵当権とは、借主が返済できなくなった場合に、金融機関が物件を競売にかけるなどして貸付金の回収を行う権利のことです。

したがって、売却して第三者に所有権を移すためには、この抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権を抹消するには、ローンを完済する必要があります。売却代金をローンの返済に充てることができる場合は問題ありませんが、そうでない場合は不足分を自己資金などで補う必要があります。

いずれにせよ、売却にあたってはまず、金融機関への確認と相談が不可欠です。

また、抵当権抹消には司法書士による登記手続きが必要になり、事務的な準備も進めておく必要があります。

特にローンが残っている場合は、その残債をどのように処理するかによって売却の可否が決まるため、慎重な計画と事前の情報収集が重要になってきます。

アパートの売却益でローンを完済できるか確認する

ローンが残っている状態でアパートを売却したい場合、まず確認すべきなのは「売却によって得られる利益で、ローンを完済できるかどうか」です。これができないと、売却は難しくなります。たとえば、アパートを2,500万円で売れたとしても、ローン残高が2,700万円あるなら、200万円足りません。この差額は自己資金からまかなう必要があります。

売却前には、まず金融機関にローンの残高を確認し、次に不動産会社にアパートがいくらで売れそうか査定してもらいます。この２つの金額を比べて、ローンが完済できそうか見極めます。もし売却益でローンがまかなえそうなら、そのまま売却を進めていけばいいですし、足りない場合は別の選択肢を考える必要が出てきます。

札幌のようにエリアによって不動産の相場が上下する地域では、売却価格にも差が出やすいので、査定は複数の会社に頼んで比較するのがおすすめです。あとは、売却にかかる仲介手数料や登記の費用、税金などの諸費用も見落とさないように把握しておくことが大切です。売れた金額すべてが手元に残るわけではないので、そこも含めて「ローンを完済できるか」をしっかり確認しておきましょう。

ローン残債がある投資用アパートの売却方法

 アンダーローンの場合

アンダーローンというのは、アパートの売却価格がローンの残高を上回っている状態のことを指します。たとえば、ローンの残債が1,800万円で、売却価格が2,500万円だったとしたら、差額の700万円が手元に残るということになります。

この場合は特に問題なく、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消すれば売却が可能でしょう。

実際の流れとしては、まず売却のために不動産会社に査定を依頼し、その後、買い手が決まったら売買契約を結びます。決済の段階で、売却代金からローンの返済に必要な金額を金融機関に支払い、残ったお金が自分の手元に入る形になります。

抵当権の抹消は、金融機関から「完済証明書」をもらって司法書士が登記手続きを行うことで完了します。

札幌市内では、築年数が浅く、駅に近い物件や需要の高いエリアであれば、売却価格が思っていたよりも高くつくケースもあり得ます。こういった場合はアンダーローンになりやすく、スムーズに売却が進むことが多いでしょう。

アンダーローンなら、売却によってまとまった現金が手元に残ることもあるので、そのお金を次の投資に回したり、生活資金に充てたりといった柔軟な選択ができます。余裕のあるうちに売却を進めたい人には、こうしたタイミングがチャンスともいえるでしょう。

 オーバーローンの場合

オーバーローンとは、売却価格よりもローンの残債の方が多い状態のことです。

たとえばアパートを2,000万円で売れるとしても、ローンが2,400万円残っていれば、差額の400万円は自分でなんとかしなければいけません。

こうなると「売却は無理かな」と感じてしまうかもしれませんが、いくつか対処法はあります。

まず一般的なのは、不足分を自分の預貯金などで補う方法です。自己資金がある程度あれば、その分を返済に充てることで売却が可能になります。

もしそれが難しい場合は、次に考えられるのが「住み替えローン」の利用です。これは今の物件の残債と、新たに購入する物件のローンを一本化して借り換える仕組みで、住み替えを前提にした売却には有効です。

さらに状況によっては「任意売却」という選択肢もあります。これは、ローンを全額返済できないことを金融機関に伝えたうえで、同意を得て売却を進める方法です。売却後にローンが残っても、その後の返済について分割や条件変更で対応していくことが可能です。ただし、信用情報に傷がつくリスクがあるため、慎重に判断しなければなりません。

札幌のようにエリアによっては思った価格で売却できないこともあり、特に築年数が古いアパートなどはオーバーローンになりやすい傾向があります。そのため、早い段階で不動産会社に相談し、アパートがどのくらいの価格で売れそうか相場を把握しておくことが大切です。

札幌のローン残債がある投資用アパートを売却する流れ

ローン残債と売却見込み価格を確認

アパートの売却を本格的に検討し始めたら、まずやるべきことは「ローン残債がいくらあるか」と「アパートがいくらで売れそうか」、この２つの数字を把握することです。この確認を曖昧なまま進めると、後になって「ローンが完済できない」「思ったより手元に残らない」といった問題が起きかねません。

ローン残債については、現在借りている金融機関に問い合わせれば、残りの支払額を教えてもらえます。多くの場合、「ローン残高証明書」や「一括返済見積書」といった書類で出してもらえます。注意したいのは、単純な残債だけでなく、繰り上げ返済時の手数料や経過利息などがかかることもある点です。これらも含めた金額で考えておく必要があります。

一方で、売却見込み価格は不動産会社に査定してもらうことで把握できます。

札幌市内でもエリアによって価格帯は大きく異なります。たとえば、中央区や東区の一部は投資用物件の需要が高く、比較的高値での取引が期待できる一方、郊外のエリアでは価格が下がりやすい傾向にあります。査定は1社だけで判断せず、最低でも2～3社に依頼して相場感をつかむことをおすすめします。

この段階で、売却価格がローン残債を上回るならアンダーローン、下回るならオーバーローンという判断になります。そこを見極めて、次に進むべき売却方法を選んでいきましょう。

不動産会社と媒介契約を締結

アパートの売却を進めるには、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約というのは、簡単に言えば「この物件の売却仲介をあなたの会社に正式に依頼します」という契約です。査定までは無料でやってもらえますが、実際に売却活動を始めるには、この媒介契約が必要になります。

売却の成否は、どの不動産会社を選ぶかで大きく変わります。

媒介契約を結ぶ前には、担当者との相性や実績、売却戦略の説明内容などをよく確認し、不明点は事前に解決しておくのが安心です。

媒介契約は３種類です。

1社のみの不動産会社に売却を依頼する場合は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」、複数の不動産会社に依頼する場合は「一般媒介契約」となります。

アパート売却のための媒介契約としては「専任媒介契約、または専属専任媒介契約」がおすすめです。

「一般媒介契約」

◎複数の不動産会社から広く広告できる

×不動産会社からすると買主がどの会社で購入するか不確実なため、仲介手数料が得られない可能性があり、販売活動に力を入れにくい

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」

◎アパートの売却できれば必ず仲介手数料を得ることができるので、積極的に販売活動をしてくれる傾向にある

×複数の不動産会社と契約できない

特に、札幌のアパート購入を検討する主な買主候補は「不動産投資家」になりますので、居住用不動産の売却等とは買主のターゲット層が異なります。アパート経営に関する知識も必要になってくるため、アパートを売却した実績がある不動産会社と担当者を選ぶことが大切です。

また、札幌のアパートであれば、地下鉄沿線や再開発地域など、エリアによって不動産価格が大きく異なりますので、地域事情に詳しい不動産会社を選びましょう。

売却・引き渡し・ローン返済

買い手が決まり、売買契約を結んだら、次はいよいよ「決済」と「引き渡し」、そして「ローンの返済」と進みます。この段階は手続きが多くてややこしいところですが、不動産会社や司法書士がしっかりサポートしてくれるので、一つ一つ確認しながら進めていけば問題ありません。

まず、決済とは買主から売却代金が支払われるタイミングのことです。売主としては、このお金を受け取ったらすぐにローンを一括で返済しなければなりません。この時点で残債をすべて返し終えることができれば、抵当権の抹消が可能になります。通常は、決済当日に売却代金が自分の口座に振り込まれ、それと同時に銀行でローンの完済手続きを行う流れです。

引き渡しは、買主が売買代金を支払い終えたあとに、鍵や物件を正式に引き渡す作業のことを指します。このとき、不動産の所有権移転登記も司法書士が代行して行います。札幌のような都市では、決済と引き渡しを同日に済ませる「一括決済」が一般的です。

引き渡し後には、固定資産税や都市計画税などの清算も行われます。これらは通常、1月1日時点の所有者に請求が来るため、年の途中で売却した場合は、日割りで精算する必要があります。また、売却によって利益が出た場合は、翌年に譲渡所得として確定申告が必要になるケースもあるため、税金の知識も軽く押さえておくと安心です。

このように、売却・引き渡し・ローン返済はひとまとまりの流れですが、それぞれが大事な手続きで、ミスがあると取引がスムーズに進みません。信頼できる不動産会社と司法書士に協力してもらいながら、きちんと段取りを組んで進めていくことが大切です。

抵当権の抹消

アパートを売却してローンを完済したら、最後にやるべき大事な手続きが「抵当権の抹消」です。これは、売却されたアパートに設定されていた担保権（＝抵当権）を登記簿から正式に消す作業のことです。抵当権が残ったままだと、買主がその物件を完全に自分の所有物として登記することができないため、売買を完了させるにはこの抹消が必須になります。

抵当権の抹消は、通常、売買の「決済日」に合わせて行います。決済の場には金融機関の担当者、司法書士、不動産会社、売主、買主などが同席し、売却代金が振り込まれると同時に、金融機関がローンの完済を確認し「抵当権抹消に必要な書類」を売主に渡します。これには「登記識別情報通知書」や「弁済証書」「抵当権解除証書」などが含まれます。

札幌市内のように不動産取引が活発なエリアでは、司法書士もこうした手続きに慣れていることが多く、依頼すればスムーズに進めてくれます。抵当権の抹消登記は自分でも行うことは可能ですが、専門用語や登記簿の扱いに不慣れだと手間取るため、一般的には司法書士に依頼するケースがほとんどです。費用の目安としては1～2万円程度の報酬と、登録免許税（不動産1件につき1,000円）がかかります。

注意したいのは、抹消登記を忘れると、後々トラブルになる可能性があるということです。たとえば、売却後に新たな買主が「まだ抵当権が付いている」として引き渡しを拒むケースもあります。買主に安心して引き渡せるよう、ローン完済と抵当権の抹消はワンセットで確実に済ませましょう。