売れない家の特徴4選！物件や立地だけでない、あなたの家が売れない本当の理由

「物件を売りに出したのに、買い手がつかない」という悩みはありませんか？

一般的に家が売れるまでの期間は「戸建で92.3日」いわれ、約3カ月が平均です。

3カ月以上家の売却が進んでいない場合は、条件を見直して戦略を考え直す必要があります。

本記事では、売れない物件によくある4つの特徴と対策をわかりやすく説明しています。

• 立地条件
• 建物の状態
• 価格設定
• 不動産業者の対応

少しの工夫で買い手がつく可能性もあるため、実行できる対策がないか最後まで読み進めてください。

売れない家の特徴1: 立地条件

売れない家は、立地条件が悪いことがあります。

公共交通機関へのアクセスが悪い、生活に必要なスーパーなどの施設が周囲にない、坂道が多い、道が狭い、といった特徴を持っている家は売れにくい傾向にあります。

駅からの距離

駅からの距離が遠く、歩きにくい道沿いに建つ家は売れづらいです。

一方で、駅やバス停などへのアクセスが良いと利便性の高さをアピールできるため、多少古くても売れることがあります。

なぜなら、中古物件を掲載する不動産ポータルサイトでは、検索時に徒歩分数から絞り込めます。徒歩圏内に施設が無い場合は閲覧者が少なくなり、検索結果から弾かれる可能性が高いのです。

最も好まれる物件は「最寄りの駅から徒歩10～15分圏内」です。

駅から物件までの距離が遠い場合、車での移動が必要不可欠となります。買い手が車の所有者にに限られるため、どうしても買い手の母数が減ってしまうのです。

また、駅からの距離の他に、道の状態も関わってきます。

急こう配の坂道がある、階段が多い、道が狭い（歩道がない）といった条件も、物件が売れづらい特徴です。

ただし、これらの立地条件は変えられないため、買い手がいない場合は売却金額やその他の条件を見直しましょう。

生活環境

物件の周辺環境も、物件の価値に大きく影響を及ぼします。

以下は、買い手に好まれない生活環境です。

• 大通りに面している
• 近くに工場やごみ処理場がある
• 治安が悪い
• 災害リスクが高い

 

株式会社AZWAYの調査では、以下のような施設は「家の近くにあって欲しくない施設」として出ています。

1. パチンコ店
2. 居酒屋
3. 教育関連施設
4. ゲームセンター
5. 工場
6. キャバクラ・風俗店
7. ごみ処理場
8. ショッピングモール

家の周辺は、治安の良い静かな環境であることが好まれます。

 

また、ネット不動産「イエプラ」が行った調査では、東京の住みたくない街ランキングの1位は大田区蒲田です。理由は治安の悪さ、パチンコ店の多さが挙げられています。

ファミリー層だけではなく、多くの年代で治安の良さは高く評価されます。穏やかな生活環境として望ましくない家は、売れにくいといえます。

ただし、こちらも売主の意向で変えられないため、その他の諸条件を見直しましょう。

周辺施設

物件自体に魅力があっても、周辺施設が充実しておらず売れないケースがあります。

• 生活必需品を買えるスーパーがない
• 子どもが通う学校が遠い
• 公園や公民館など遊べる場所がない

このような特徴があると、生活のイメージができないため物件は売れにくくなります。

 

株式会社AZWAYの調査によると、家を選ぶ際に周辺施設を重視する人は6割を超えます。

以下は「周囲にあってほしい」という声が多く集まる施設です。

1. スーパー
2. コンビニ
3. ショッピングモール
4. 病院
5. 公共施設
6. 公共交通機関
7. ドラッグストア
8. 公園

上記の施設が周辺にない物件は、売れない特徴を持っているといえます。

どの施設も老若男女問わず日常生活に欠かせない施設であり、これらが徒歩圏内に無い場合は売れにくい傾向があるでしょう。

売れない家の特徴2: 建物の状態

物件の立地条件だけではなく、建物としての状態が悪い物件は売れません。

建物の状態は築年数・修繕状況・間取りと広さの3点で判断されます。

間取りや広さがトレンドではない物件も、売れにくいでしょう。

築年数

物件の築年数は、売却に大きく関わります。

買い手はできるだけ新居に近い物件を求めるため、築年数が経っている物件は売れにくいです。

その理由は、築年数が古いと耐震基準や設備劣化の可能性があるためです。

 

中古物件は一戸建て・マンションのいずれも築年数が浅いものが好まれます。

築年数が26年を超えると売れにくく、最も売れやすいとされている物件は、築年数が6～15年のものです。

 

国土交通省による「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、中古戸建住宅の価値査定では、木造戸建住宅の原価滅却年数は築後22年です。

築年数が20年を超えると価格はほぼゼロとなり、立地条件を問わず売れにくい物件になります。

修繕状況

シロアリ対策がされていない、雨漏りがある、などの問題を抱える物件は売れにくいです。

買い手が、家の購入だけでなく追加修繕もしなければいけないため、購入価格が下がります。

家は、築10年が経過すると修繕する必要があります。特に、外壁や屋根は雨風に晒されているため劣化しやすい箇所です。

さらに、築20年を超えると水道管などの水回り・内装の修繕が必要になります。

修繕できていない箇所が多いとその分買い手はデメリットを感じてしまうでしょう。

対策として、売り手側が修繕工事を行う方法があります。

費用はかかりますが、修繕を行うことで売却金額が高くなる可能性もあるため検討してみましょう。

注意点として、売り手は物件の状況について買い手にしっかり説明する義務があります。物件が抱える問題を伝えないと「告知義務違反」にあたるため、間違っても問題を隠して売却することはしないでください。

間取りと広さ

物件自体は問題なくても、物件の間取りや広さが問題で売れないことがあります。

具体的には、現代のトレンドや需要に合わない物件は売れません。

 

家の平均的な広さは約38坪とされ、全国平均は30坪から35坪です。住宅金融支援機構の調査によると、住宅面積は年々減少しています。

 

国土交通省の「住生活基本計画における居住面積水準」では、最低居住面積水準・誘導居住面積水準は以下の計算式で算出されます。

• 最低居住面積水準
  • 単身者：25㎡
  • 2人以上の世帯：20㎡ × 世帯人数 + 15㎡
• 誘導居住面積水準（都市部）
  • 単身者：40㎡
  • 2人以上の世帯：20㎡ × 世帯人数 + 15㎡

 

間取りの人気は以下の通りです。

• クローゼット
• 対面キッチン
• パントリー
• 和室
• 吹き抜けリビング
• リビングイン階段
• ワークスペース

これらに当てはまらない家は、現代の需要に合う形にリフォームをして売却する方法もあります。

売れない家の特徴3: 価格設定

家が売れない場合、売却希望価格が相場と大きく異なっている場合があります。

買い手がつかない場合は価格を見直し、相場に合わせていきましょう。値下げを検討する際は家が売れやすい時期なども考慮してください。

高額設定

相場に比べて高額すぎる家は売れません。

専門業者に物件を査定してもらい、適切な価格で市場に出しましょう。

物件の価格は以下の要素で決まります。

• 築年数
• 公共交通機関からの距離
• 物件の条件に似た家の価格
• 物件の近くにある家の価格

 

物件の相場を知りたい場合は査定を依頼しましょう。

査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2つがあり、複数の査定をもとに相場を見極めましょう。

• 簡易査定
  • インターネットでサイトにアクセスし、パソコンやスマートフォンで査定
  • 1～2日で査定結果が分かる
  • さまざまなサイトから査定可能

• 訪問査定
  • 不動産会社に連絡し、実際に物件を査定してもらう
  • 1週間前後で、簡易査定よりも詳しい査定結果が分かる

 

国土交通省が提供している「不動産情報ライブラリ」では、不動産情報を手に入れることができます。さまざまなサイトの情報を用いて適切な価格を設定し、買い手の目に留まる物件にしましょう。

価格の見直し

一度価格を決めて市場に出しても、価格設定は変更できます。

価格を見直す適切なタイミングは以下の通りです。

• 売却に出してから3か月後（契約の更新時）
• 売買が盛んな時期である1月～3月、9月～11月

契約更新は、見直しの良い機会です。

更新が近くなっても物件が売れていない場合は、価格を考え直しましょう。

 

その他、不景気などの経済状況で物件が売れない場合もあります。

相場は変動していくため、市場に出してからも相場を調べ直したり、物件を魅力的に見せる工夫をしたり、常に気を付けましょう。

価格を下げる場合は、少額ずつ下げていくより、まとまった額でインパクトのある値下げ価格を検討しましょう。

一度下げた価格の引き上げは難しいので、売却価格は不動産業者と相談しながら決めましょう。

売れない家の特徴4: 不動産業者の対応

不動産業者の対応も、家が売れない理由になり得ます。

販売力や広告活動は物件を売るためには必要な要素です。家を売る際は不動産業者を慎重に検討し、物件に合った不動産業者に依頼しましょう。

販売力

不動産業者の販売力の弱さも、物件が売れない理由になります。

業者には得意不得意があるため、どんな物件でも確実に売却できるとは限りません。

中古マンションの売却を得意としている、買取をメインとしているなど、自分の物件と異なる得意分野を持っている場合は、不動産業者を見直しましょう。

 

また、不動産業者には得意としている地域があります。

大手の不動産業者は幅広いネットワークという強みを持っていますが、逆にいうと、特定の地域に詳しくない可能性もあります。

一方、中小の不動産業者は規模が小さくとも特定の地域に詳しく、独自のネットワークを築いていることもあります。販売力の強さを考え、不動産業者を選びましょう。

 

信頼できる不動産業者は、宅地建物取引業の免許更新回数で確認できます。

売りたい物件にとって良い不動産業者かを確かめる方法としては、以下を参考にしてください。

• 査定価格が適切
• 実績がある
• 売りたい家の地域に詳しい

広告活動

家が売れない理由に、広告活動が関わっている場合もあります。

• REINS（国土交通省指定の不動産流通機構運営）
• 不動産ポータルサイト
• チラシ
• 看板

上記の広告を活用すれば、全国の不動産の購入を考えている人に情報を届けられます。

 

特に、以下の情報で欠けているものがあれば、情報を追加して購入者が検討しやすいよう整えましょう。

• 掲載する写真を増やす
• 物件の情報の詳細
• 周辺に関する情報

 

あえて物件のネガティブな部分を記載することで、良い方向に動くこともあります。

アピールポイントだけではなく、多角的な情報を正確に提供することで、信頼性を高めることができます。

 

不動産業者と専属専任媒介契約を結んでいる場合は、個人による広告活動はできませんが、そうでない場合は個人で広告を出すこともできます。広告費は個人の負担になりますが、不動産業者だけの力に頼らず工夫ができます。

まとめ

売れない家には特徴があり、当てはまる項目によって様々な工夫ができます。

また、売れない家は「価格設定が適切ではない」というケースもあるため、相場を理解し、家の状態から適切な価格を設定しましょう。

家の周辺環境や修繕不足が原因の場合は、必要箇所を修繕し、買い手がネガティブに思う点を減らす工夫が必要です。

不動産選びで失敗した場合は、契約の更新で業者の見直しを行いましょう。

どうしても売れない家は、不動産として売却するのではなく、不動産業者に買取を依頼するという方法もあります。