不動産売却で確定申告が必要なケースとは？申告準備や手順、注意点についても解説！

不動産売却における確定申告の基礎知識

 

不動産売却で確定申告が必要な理由

会社員であれば、会社の年末調整で手続きができるのでご自身で確定申告をする必要はありませんが、「不動産の売却で利益を得た」など給与以外の所得があった場合には、ご自身で確定申告を行い、税金を納める必要があります。確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算して、所得税を申告・納付するものです。

不動産売却で確定申告が必要になるのは、以下のようなケースです。

 

不動産売却で利益が出た場合

不動産売却で得た利益（譲渡所得）について、申告・納税が必要です。譲渡所得とは、売却価格から購入時の価格や売却にかかった諸経費などを差し引いた金額です。

 

控除特例を利用する場合

不動産売却には、節税につながる様々な特例があり、その特例を利用するためには確定申告が必要になります。

 

不動産売却で損失が出た場合

不動産を売却して損失が出た場合でも、確定申告を行うことでその損失を他の所得と相殺（損益通算）したり、翌年以降に繰り越すことができます。

 

 

確定申告の流れ

不動産売却で必要な確定申告の手続きは、下記の3ステップが基本となります。こちらの章で、１つ１つ解説していきます。

 

１：必要な書類を準備

２：確定申告書を作成

３：確定申告書を提出

 

１：必要な書類を準備

確定申告に必要な書類は多岐に渡りますので、申告時期に間に合うように余裕をもって準備しましょう。次章で必要書類をリストアップしていますので、併せてご参照ください。また、特例控除を利用する場合は、特例によって必要な書類が異なりますので注意が必要です。

 

２：確定申告書を作成

確定申告書の作成には、「税務署の相談窓口で作成」する方法と国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」を利用する方法の２つ選択肢があります。

確定申告書等作成コーナーは、入力画面に従って入力するだけで計算を自動で行ってくれるのでおすすめです。ご自身で作成するのが難しい場合は、税理士など専門家へ依頼することもできますし、税務署でも作成のアドバイスを受けられます。

 

３：確定申告書を提出

申告書の作成が済んだら、住所地を管轄する税務署へ提出します。提出方法は、税務署へ「持参」か「郵送」、または「e-Taxで電子申告する」の3つです。

税務署への持参は、書類作成時の不明点などをその場で確認することができるので安心ですが、確定申告の時期は混雑しているため、時間に余裕のある日時で行きましょう。

e-Taxで提出する場合は、税務署で発行するIDとパスワードが必要になります。

IDとパスワードさえあれば、税務署の開庁時間に関わらず24時間提出が可能なので、日中時間が取れない方には便利です。

 

 

譲渡所得とは

譲渡所得とは、保有する資産を譲渡して得た利益（所得）のことを指します。もちろん、土地や建物などの不動産も資産に含まれますし、譲渡には売却だけでなく競売・交換など、所有権を移転する取引全てが含まれます。譲渡によって利益（譲渡所得）が発生すると、所得に対して譲渡所得税が課税されます。

 

譲渡所得の計算方法

確定申告の前には、不動産の売却で得た売却利益（譲渡所得）を算出する必要があります。下記に、計算式と計算例もあわせて記載しておりますのでご参照ください。計算式をご覧いただくとお分かりになると思いますが、取得費・譲渡費用が多ければ多いほど譲渡所得が減るため、課税される不動産譲渡所得税も安くなります。細かな費用でもできるだけ譲渡費用に計上するのがおすすめです。

 

【不動産の売却利益（譲渡所得）の計算式】

譲渡所得=売却価格-（取得費+譲渡費用）

 

例：不動産の売却価格2,000万円、取得費用200万円、購入価格1,000万円の場合

売却価格2,000万円-（取得費用200万円+購入価格1,000万円）=譲渡所得 800万円

 

※売却価格

不動産の売却価格のことを指し、売却価格の他に固定資産税の清算金が含まれます。

 

※取得費

売却する不動産を購入した当時の費用のことで、購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用や測量費や整地費、改良費なども含まれます。

 

※譲渡費用

不動産を売却する際に生じた、仲介手数料や印紙代・建物解体費など様々な諸費用のことを指します。

 

 

不動産売却における確定申告の準備

確定申告に必要な書類一覧

確定申告に必要な書類を以下にリストアップしました。手元にない書類もあると思いますので、次章にて取得方法についても記載しております。ぜひ参考にしてください。

 

【不動産の購入時に取得している書類】

・売買契約書・建築請負契約書コピー

・仲介手数料の領収証コピー

・登記費用など諸費用の領収証コピー

 

【不動産の売却時に取得している書類】

・売買契約書と領収証コピー

・仲介手数料の領収証コピー

・測量費・登記費用など諸費用の領収証コピー

・売却した不動産の土地・建物の全部事項証明書

 

【その他の必要書類】

・源泉徴収票

・本人確認書類

・確定申告書の用紙（申告書B・申告書第三表／分離課税用）

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

 

 

必要書類の取得の方法

確定申告に必要な書類は、それぞれ下記で入手できます。

取得するまでに手続きや一定期間が必要な場合もあるため、スケジュールに余裕を持って入手を行いましょう。

 

確定申告書：最寄りの税務署や役所、国税庁ホームページからダウンロードも可能

譲渡所得の内訳書：最寄りの税務署または国税庁ホームページからダウンロード

登記事項証明書：法務局、ホームページから取得可能

売買契約書：売買契約時に取得し、自宅等で保管されていることがほとんど

領収書関係：その都度取得、自宅等で保管されていることがほとんど

 

確定申告の記入方法

不動産売却の確定申告では、「譲渡所得の内訳書」と「確定申告書」の記入が必要です。

この章でそれぞれの記入内容を解説しますが、税務署等でも書き方の確認ができます。

 

譲渡所得の内訳書を記入

譲渡所得の内訳書は、売買契約書や領収証を見ながら記入していきます。譲渡所得の内訳書は、譲渡所得税の税額に影響しますので正確な記入が大切です。また、事実とかけ離れた内容で提出すると、脱税とみなされる可能性もありますので注意しましょう。

 

【内訳書1面】

・申請者の氏名・住所などを記入します。

 

【内訳書2面】

売買契約書や引渡確認書を参照しながら、売却不動産の所在地・用途・面積・売買契約日・引渡し日・売却した不動産の買主情報・受取った金額・売却した理由を記入します。

 

【内訳書3面】

購入時の売買契約書を参照しながら、不動産を購入したときの金額を記入。（購入時の金額が不明な場合は、売却金額の5%の金額を記入）また、売却に要した費用情報は領収証もあわせて参照しましょう。建物の減価償却費は、建物の取得費から減価償却費を差引く必要があるため、国税庁のホームページなどを見ながら、減価償却費を計算し記載。それぞれ記載した数字をもとに、譲渡所得を計算します。

 

 

譲渡所得の内訳書を記入

確定申告書にはAとBがありますが、確定申告書Aは医療費控除や住宅ローン控除を利用するときに使用する書式ですので、不動産売却は確定申告書Bになります。確定申告書Bの第一表・第二表・第三表が対象です。

 

【確定申告書B第一表】

源泉徴収票を見ながら申請者の住所や氏名・収入などを記載します。ただし、給与所得や事業所得、控除される金額がない場合には記載なしとなります。

 

【確定申告書B第二表】

源泉徴収票などを参照しながら、申請者の住所・氏名・所得の内訳・保険料の内訳・配偶者や親族に関する情報を記入します。総合課税や控除に関する情報があればあわせて記載しましょう。

 

【確定申告書B第三表】

第三表は、譲渡所得の内訳書で記入した内容をすべて、そのまま写します。

 

 

不動産売却における確定申告の注意点

特例や控除の適用方法とそのメリット

この章では、不動産の売却で利用できる可能性がある控除や特例について６つご紹介します。確定申告前に適用条件に該当するかどうか確認しましょう。適用条件は、国税庁のホームページにて確認することができます。なお、特例の要件を満たしていても、確定申告で申請しなければ適用になりませんのでご注意ください。

 

居住用財産の3,000万円控除

居住中もしくは過去に居住していた居住用財産（マイホーム）を売却する際に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除が受けられます。

 

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えると軽減税率の特例を使って税率を低くすることができます。

 

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産（マイホーム）を2023年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い替えたとき、一定の要件を満たせば譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

 

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを購入した金額より売却した金額の方が安くて譲渡損失が出た場合、新しいマイホームに買い換えることを条件に、損失分に応じて最大4年間所得から控除（損益通算）を受けられます。

 

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローン残債のあるマイホームで、売却金額がローン残高よりも低く、譲渡損失が生じた場合に、確定申告でその譲渡損失をその年の他の所得から控除することができます。

 

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

売却する不動産が相続した空き家である場合には、耐震性能や売却金額など一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けることができます。

 

 

確定申告で避けるべき注意点

不動産売却の確定申告タイミングは、売却の翌年です。

1月1日から12月31日までの1年間の所得を計算して、所得税や住民税を申告・納付します。該当の期間中に確定申告を行わなかった場合には、「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティを受けるリスクが出てきます。いずれも非常に高い税率となっており、税金が高額になってしまいますので注意してください。

確定申告が必要であるにもかかわらず、期限内に申告をしなかった場合の納税義務消滅時効期間は、故意でない場合は5年、故意である場合は7年とされています。

二重帳簿の作成や帳簿書類の破棄や隠ぺい、改ざんなどの不正が故意にあたります。

意図的に税金を支払わない脱税は、犯罪行為であることを忘れてはいけません。

確定申告を行わなかった場合、追加で納税のペナルティが課されるだけでなく、悪質な場合には刑罰が科されるケースもあります。脱税行為を避けるためにも、税法を遵守し、正確な申告と納税を行うことが重要です。