不動産売却の流れは？契約に必要な書類や手続きまとめ

不動産の売却には、さまざまな手続きや契約があります。

基本的な流れに沿って、提出書類や手続きに一つ一つ対応する必要があるのです。

本記事では、不動産売却契約について初めて不動産売却をする方にもわかりやすく解説します。

スムーズな不動産売却のためにも、事前に必要な知識を学び、売却成功のポイントを知っておきましょう。

不動産売却における契約の基本情報

ここでは、不動産売却で知っておくべき基本情報を解説します。

まずは気になる部分から読み進めてみてください。

• 不動産売却の基本的な流れ
• 不動産売却の準備と市場調査
• 価格査定の重要性
• 売却のタイミングと市場動向
• 売買契約に必要な書類
• 仲介業者の選び方
• 契約後のフォローアップ

不動産売却の基本的な流れ

不動産売却は基本的に以下の流れで進み、売却までにおよそ半年かかります。

1. 相場の調査
2. 机上査定
3. 訪問査定の依頼
4. 不動産会社による物件調査
5. 媒介契約の締結
6. 売却活動
7. 買主と売主の売買契約の締結
8. 買主への引き渡し
9. （必要であれば）確定申告

売却までにかかる期間は売りたい物件の状態や市場によっても異なるため、余裕を持って計画を立てる必要があります。

 

また、準備する書類も普段目にしない書類が複数必要になってきます。

• 登記済証権利証（登記識別情報通知）
• 本人確認書類
• 確定測量図
• 境界確認書
• 都市計画税証明書・固定資産評価証明書（固定資産税の納税通知書）
• 住民票（3カ月以内のもの）
• 印鑑証明書（3カ月以内のもの）

※実際に必要になる書類は、不動産の状態によって異なります。

不動産売却の準備と市場調査

不動産売却は、事前準備がとても大切です。

不動産仲介業者によって査定価格も異なるため、まずは自分で事前に情報収集をして、相場を知った上で不動産仲介業者を選ぶと良いでしょう。

事前知識を持っておくことで、適正価格で売却できるだけでなく、不動産仲介業者との話し合いもスムーズになります。

 

実際の相場を知るために、以下のサイトを利用しましょう。

• 不動産会社が提供する机上査定やAI査定
• 土地総合情報ライブラリ（国土交通省が運営）
• REINE Market Information（国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営）

売りたい金額と相場が離れていると、買い手がつきにくくなるだけでなく、値下げ交渉に時間がかかる可能性もあります。

不動産の条件に似た物件を上記のサイトで調べ、適切な価格を設定しましょう。

価格査定の重要性

不動産の価格査定には、複数の不動産仲介業者に訪問査定を依頼することがおすすめです。

不動産仲介業者によって価格が異なるため、一社で判断すると相場より安すぎたり高すぎたりする可能性があります。

価格には、以下の3つが関わってきます。

• 一般的要因（日本全体の景気）
• 地域要因（不動産がある土地の状況）
• 個別的要因（築年数や更地か物件付かなど）

一般的要因や地域要因は操作できませんが、個別的要因は改善できる点もあります。

建物付きの不動産の場合は建物をきれいにする、庭の雑草を駆除する、といった維持管理です。

査定価格は、主に以下の項目で変化します。

• 築年数
• 建物の状態
• 日当たりや騒音などの周辺環境
• 公共交通機関・生活に必要な施設までの距離
• 境界線が明確であるか

適切な価格の場合、不動産は平均3カ月で売れます。

3カ月を過ぎても不動産が売れない場合は価格の見直しが必要です。

売却のタイミングと市場動向

不動産を売却する際、影響ある要素として「時期」と「金利」が挙げられます。

 

不動産取引が盛んな時期は、引越し前の2月～3月です。

会社の人事異動や学校の新学期が多い時期で、次いで9月～10月も取引が多くなります。

売却開始の時期は12~2月、7月〜9月ごろがベストです。

 

また、住宅ローンの金利が低いときに購入希望者が増えます。

これは住宅ローンの金利が低いと、住宅ローンを返済しやすくなるためです。

 

加えて、大きなイベントや商業施設の予定がある、土地開発が行われている場合は、売却を少し待った方が良いでしょう。

なぜなら将来的に相場価格が上がり、売却利益が大きくなる可能性があるためです。

このような場合は不動産仲介業者と相談し、最適なタイミングで売却しましょう。

売買契約に必要な書類

売買契約の流れは、基本的に以下の流れで行われます。

1. 不動産仲介業者による重要事項説明書の作成
2. 売主が重要事項説明書へ署名・捺印
3. 契約内容の合意形成
4. 買主が重要事項説明書を確認
5. 売主と買主が売買契約書を確認
6. 売主と買主が売買契約書へ署名・捺印
7. 売買契約書へ収入印紙の貼り付け
8. 手付金の支払い
9. 売買契約が締結

売買契約を締結する日は、売主と買主の仲介業者、売主と買主の4者が集まります。

ステップ4の「買主が重要事項説明書を確認」からステップ9の「売買契約が締結」までは同日に行われます。

 

査定から売買契約、引き渡しまで必要な書類は以下の表の通りです。

 

	査定	不動産業者との媒介契約	買主との売買契約	引き渡し
登記済証権利証 （登記識別情報通知）	✓	✓	✓	✓
本人確認書類		✓	✓	✓
確定測量図	✓	✓
境界確認書	✓	✓
都市計画税証明書・固定資産評価証明書 （固定資産税の納税通知書）				✓
住民票				✓
印鑑証明書			✓	✓

 

住民票と印鑑証明書は3カ月以内に取得したものが必要です。

早めに準備し過ぎると、期限切れで使用できなくなるため注意しましょう。

仲介業者の選び方

信頼できる不動産仲介業者は、不動産売却の強い味方になります。

以下の3つをチェックして「この業者なら任せても良い」と思える業者を選びましょう。

1. 担当者の印象
2. 販売実績
3. 宅地建物取引業者免許証

査定価格で判断するのではなく、査定価格を詳しく説明してくれるか、担当者と自分は相性が良いかなど、複数の不動産仲介業者から納得する業者を選んでください。

 

販売実績も、信頼できる仲介業者を決める要因です。

販売実績は全国展開している大手不動産仲介業者が多いですが、地域密着型の中小の不動産仲介業者は特定の地域での実績が多いです。

 

地域密着型の不動産仲介業者を選ぶ際、「宅地建物取引業者免許証」を確認しましょう。

宅地建物取引業者免許証に書かれている数字によって、どのくらい営業を続けているかが分かります。

契約後のフォローアップ

不動産売却は、売買契約の締結から引き渡し日まで1〜3カ月かかります。

その間に引越しや登記の手続きを行う必要があるのです。

買主から直接連絡が来ることはほとんどなく、基本的には不動産仲介業者を介して連絡する形となります。

 

売主が不動産に住んでいる場合、引越し前に最終確認としての立会いが行われます。

立会いで確認する内容は、境界線の明示や、物件の設備など。

欠陥や不具合を伝えない場合は契約不適合責任（瑕疵担保責任）として訴えられる可能性があります。

売却後のトラブルを避けるため、「付帯設備表」や「物件状況報告書」を用いながら瑕疵などの物件の情報を丁寧・正確に伝えましょう。

 

引き渡しと同時に行われることが多い決済は、実印や印鑑証明書、登記識別情報など、不動産仲介業者から指定された必要書類を必ず準備しましょう。

 

不動産売却契約の流れと成功の秘訣

不動産売却契約の準備と重要なポイント

不動産売却契約前の準備として、以下のポイントを抑えましょう。

• 不動産売却に関する新しい情報を集める
• 金銭面やスケジュール面で、具体的な計画を立てる
• 売却のためのマーケティング戦略を行う
• 購入希望者に親切な内覧会を準備する

 

不動産の情報を集め、適切な価格設定を心掛けてください。

不動産仲介業者の情報だけを頼りにせず、主体的に情報収集することが成功の秘訣です。

 

価格の下限と上限を定め、必要であれば値引き交渉にも応じましょう。

不動産の適正価格のほかに、売却にかかる費用や引越し費用なども考慮しておくと良いです。

 

不動産売却は準備も含めると約1年かかります。

不動産取引が活発な2月～3月・9月～10月に不動産を売却できるよう、余裕を持った計画を立てましょう。

より多くの魅力的な写真を載せ、ポジティブ・ネガティブの両面を紹介することで、信頼性を高めることをおすすめします。

 

内覧会の準備も不動産売却の成功の鍵です。

雑草を抜いたり物件を掃除したりして、しっかり管理が行き届いているような好印象を与えましょう。

売買契約の締結手順

売買契約の締結は、以下の手順で進みます。

1. 物件の調査
2. 不動産仲介業者による重要事項説明書の作成
3. 売主が重要事項説明書へ署名・捺印
4. 契約内容の合意形成
5. 買主が重要事項説明書を確認
6. 売主と買主が売買契約書を確認
7. 売主と買主が売買契約書へ署名・捺印
8. 売買契約書へ収入印紙の貼り付け
9. 手付金の支払い
10. 売買契約が締結

 

重要事項説明を受ける前に、事前に以下の2つを行いましょう。

1. 買主への重要事項説明に参加することを不動産仲介業者に伝える
2. 不動産仲介業者から重要事項説明書を入手し、目を通す

 

「売買契約書」と「重要事項説明書」が過不足ないかを確認し、買主が合意すれば重要事項説明書に署名・捺印します。

売買契約の説明後、売主と買主に異論がなければ売買契約が結ばれます。

 

重要事項説明書には、取引する不動産に関する以下の内容が記載されています。

• 不動産仲介業者の情報
• 不動産の情報（土地や建物、登記、インフラ、災害警戒区域など）
• 取引条件の情報（取引代金、手付金、契約不適合責任など）
• その他の情報（特約事項や敷地の権利など）

 

売買契約書はトラブルを防ぐために重要な書類です。以下の情報などが記載されています。

• 売主と買主の氏名・住所
• 売買される不動産の情報
• 売買代金と支払方法・支払時期
• 引き渡し日や移転登記の申請日

契約後の手続きとスムーズな引き渡し

売買契約の締結後は、引き渡し日までに決済と引越しが行われます。

引き渡し日に行われる手続きは以下の通りです。

• 本人確認
• 決済
• 所有権移転手続き
• 抵当権抹消の手続き
• 仲介手数料の支払い
• 鍵や書類の引き渡し

 

渡す書類に不備があったり、準備していなかったりすると、引き渡し日が延期され売主は契約違反となります。

契約違反には罰則があるため、引き渡しの準備は注意して行いましょう。

 

スムーズな引き渡しには、必要書類の準備が重要です。

求められる書類は不動産によって異なるため、不動産仲介業者に確認しましょう。

以下は必要書類の例です。

• 印鑑証明書
• 本人確認ができるもの（パスポートや運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 実印
• 確定測量図
• 境界確認書
• 登記済権利証（登記識別情報通知）
• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 納税証明書

 

抵当権抹消や、境界線確定のための準備も引き渡し前に行いましょう。

抵当権は金融機関への連絡が必要です。

境界線の確定には接する建物の所有者による立会いが必要です。

隣地境界線が不明瞭な場合は早めに行いましょう。

 

残金決済の方法は現金または銀行振込の2つです。

方法は売買契約の際に決定します。

トラブルがあった場合にすぐ対応できるよう、決済が行われる時期は平日の午前中が一般的です。

成約後の手続きと注意点

決済や不動産の引き渡しは成約後に行われます。

不動産に住宅ローンが残っていて抵当権がついている場合は、売主は抵当権抹消の手続きを引き渡しと同時に行います。抵当権を抹消するために必要な手続きは、金融機関や司法書士とともに行う必要があります。

 

抵当権抹消の手続きが引き渡し日までにできていない場合、不動産を売却することができません。注意しましょう。

 

不動産の売却によって譲渡益が出た場合、「譲渡所得」として確定申告を行う必要があります。

利益ではなく、損失が出た場合、確定申告によって特例措置を受け取れることもあります。

 

譲渡益とは売却で得た金額から、「取得費」や「譲渡費用」を除いた金額です。

「取得費」は不動産を購入するためにかかった費用や、登記する際に生じた税金などを含みます。

 

「譲渡費用」は不動産の売却に生じた費用のことです。

不動産仲介業者への仲介手数料や、契約書に必要な印紙税などを含みます。

 

確定申告の条件に当てはまるかどうかは、国税庁ホームページをご確認ください。

 

確定申告は、売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行います。以下は確定申告で必要な書類の一例です。

• 除票住民票
• 売却時の売買契約書のコピー
• 購入時の売買契約書のコピー
• 建築当時の請負契約書のコピー（注文住宅を売却した場合）

 

まとめ

不動産売却は準備も含めると1年以上かかるケースもあります。

必要書類を準備し、適切な価格や時期を設定するなど、売却までの計画を立てることでスムーズに売ることができます。

重要事項説明書や売買契約書は隅々まで目を通し、間違いがないよう気を付けましょう。

不動産の引き渡し日は多くの手続きが同時進行するため、十分に備えることがポイントです。