契約不適合責任とは？不動産を売却する際の注意点

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

所有している不動産の欠陥が売却後に発覚した場合、売主は損害賠償を負う可能性があることをご存知でしょうか。 

不動産の売却をする上で、「知らなかった」では済まされないとても重要な売主の責任、契約不適合責任。 

特に所有不動産の売却においては、トラブルになりやすい部分です。 

今回はこの「契約不適合責任」についてお話したいと思います。 

契約不適合責任とは 

「契約不適合責任」とは、従来「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。 

2020年4月に施行された民法改正（債権法改正） により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。 

これは不動産のみならず、すべての売買に適応されるものです。 

民法改正前の瑕疵担保責任から変更された点は、実際に引き渡された目的物の種類・数量・品質が、契約内容と適合していない場合には「不完全履行」に当たるとして買主を救済する措置が認められるようになりました。 

瑕疵担保責任では、契約時に隠れた瑕疵（欠陥）の存在を買主が知らなかった場合に、売主に責任を求められたのに対して、契約不適合責任では、契約不適合責任が発生するかどうかは、目的物が契約内容に適合しているかどうかによって判断されます。 

よって、買主が知っていたか知らなかったか等については関係がありません。 

以前の瑕疵担保責任と比べて、売主側の責任が重くなっています。 

契約内容と合っているかどうか、で責任が問われますので、不動産の売却をする際には、物件についてしっかりと調べて契約書に記載しておきましょう。

買主が請求できる４つの権利 

契約不適合がある場合に、買主は売主に以下の４つの責任を求めることができます。 

追完請求 

改正民法には、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」と定められています（民法562条１項本文）。 

追完請求とは、売買において、物件の引渡しをした後で、引き渡された物が種類、品質または数量において契約の内容に適合しない（契約不適合である）ときに、買主が、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しを求めることです。   

つまりは、不動産でいうと、補修を請求する権利となります。 

例えば、中古で売りに出した建物を雨漏りが無いとして売却したあとで雨漏りが発覚した場合に、雨漏りの補修費用を買主は売主に請求することができます。 

ちなみに、補修の他に代替品での引渡しも認められており、買主が追完方法を選択することができる事になってはいますが、では雨漏りした建物を建て替えてください、というのは不相当な要求であるために、売主側は補修を持って対応することができます。

代金減額請求 

代金減額請求は、契約不適合の場合に買主が売主に代金の減額を請求できる権利です。 

これは、上記の追完を請求してもされない場合、または追完の見込みがない場合に減額を請求することができます。 

つまり、補修してくださいと催告してもされない場合または、明らかに補修が見込めない場合に代金減額請求を行うことができます。 

ただし、代金減額請求をするためには、原則として、不適合を知った時から１年以内に、不適合である旨を通知しなければなりません。 

損害賠償請求 

契約不適合責任では、買主に損害賠償請求の権利も認められています。 

例えば、契約期日に引き渡しが行われない際に、買主が他の住居の費用が一時的に発生した等の理由により、債務不履行によって発生した損害額を請求することが可能です。 

契約不適合責任では「履行利益」も請求できるようになっています。 

例えば「転売していれば得られたであろう利益」等も請求できます。 

ただし損害賠償請求は売主に過失があった場合にのみ請求ができます。 

従来の瑕疵担保責任では、売主に故意又は過失がない場合だったとしても、買主は損害賠償を請求することができました。 

しかし、改正民法下の契約不適合責任では、売主に故意または過失がない場合に売主は責任を負いません。 

契約解除 

売主に売買契約の解除を請求する行為です。 

売買の不動産に軽微ではない欠陥があった場合、買主は原則として売主に相当期間を定めて、契約の履行を催告し、相当期間内に履行がないときに、契約を解除することができます。これを、債務不履行解除といいます。 

なお、不動産に契約不適合があったからといって、何にでも契約解除が認められるわけではありません。 

例えば、一部のひび割れなどの、住んで生活するにあたり大きな問題がない場合には、契約不適合だからといって契約解除は認められないことになっています。 

請求の期限 

契約不適合責任では、不適合を知ってから1年以内に相手に「通知」さえすれば権利が保全されます。その後権利を実行できる期間は5年です。 

また、売主に悪意が重い過失があった場合には、期限はありません。 

トラブルを避けるために売主がすること 

売主が物件の欠陥を知っているにも関わらず相手に告げなかった場合、引渡し後に契約不適合責任を問われることになり得ます。 

欠陥というのは例えば、建物に傷があったり、雨漏りしていたり、敷地内で起きた事故などのことです。 

思い当たるものがある際には、必ず事前に知っている内容について不動産の仲介業者へ告知しておきましょう。
売買契約の際に使う「重要事項説明書」などの契約関係書類には、該当不動産の状態について細かく告知事項を明記します。 

買主との間で後々トラブルにならないよう、しっかりと記載して説明しておきましょう。 

契約不適合責任の特約 

契約不適合責任は特約によって免除や期間を制限することができます。 

民法では契約不適合責任の原則について定めていますが、契約不適合責任は任意の規定のため、売主と買主双方の当事者が納得すれば変更することができます。
例えば契約の際に、「代金減額請求はできない」「契約不適合責任が発生しない」「契約不適合責任の通知期間を短かくする」などの特約をつけて、買主の権利を限定的にしたり、売主の責任が及ぶ範囲を狭くしたりすることで、この規定を排除ないし免責にすることが可能となっています。 

特に売主と買主の個人間売買では、契約不適合責任を免除する特約をつけて売買契約を行うケースも少なくありません。 

ただし、売主が欠陥を知っていたのに買主に告知しなかった場合はこの特約が無効となります。
このことからも、契約不適合責任を問われないために、知っている事実をできるだけ事前に伝えた上で、契約を結ぶようにしましょう。 

トラブルにならないようしっかりと事前準備を

中古物件の売買でトラブルになりがちな「契約不適合」について解説しました。 

この「契約不適合」にあたるかどうかは、契約時に何に合意したかという点がポイントです。

後から「そんな事は書いていなかった」となるのを防ぐためにも、売却の相談時に、売買の目的物の種類・品質・性能・数量等を、可能な限り具体的に告知しておき、契約書類に記してもらいましょう。 

S plus homeでは、札幌や札幌近郊の戸建て、アパートの売却相談・無料査定を行っています。  

不動産の売却を検討する場合は、是非お気軽にご依頼ください。