不動産売却の手続きと査定から引き渡しまでの流れを詳しく解説！

不動産売買について

不動産の売却は、多くの人にとって大きな取引であり、その手続きの流れは複雑です。
不動産売却は「売る側」として、買い手を見つけて契約を締結し、最終的に引き渡しを完了させるまでの一連の手続きが必要です。
本記事では、適切に売却をするための不動産売却の手続きと、査定から引き渡しまでの具体的な流れを詳しく解説します。
不動産売却を検討している方や、初めての売却にチャレンジする方の参考になれば幸いです。

不動産売却の手続き

売却を決断してから完了までをスムーズに進めるためには、手続きの流れと注意点をしっかりと把握しておく必要があります。
ここでは、売却のための準備から、最終的な引き渡しと決済までの手順を詳しく説明します。

査定と価格設定

不動産の売却は、まず物件の価値を知るための「査定」から始まります。
査定は、不動産会社に依頼し、市場価値を基に物件の価格を評価してもらいます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの見積を比較することもおすすめです。

査定結果をもとに、売却価格を設定します。
この時、現実的な価格を設定することを心がけましょう。
市場価格に基づいた適切な価格を設定することで、物件が早く売れる可能性が高まります。
逆に、価格を高く設定しすぎると売却が長引く原因にもなるため、バランスを取ることが望ましいです。

売却のための準備

査定後、いよいよ売却のために必要な準備を進めます。

必要書類

不動産登記簿謄本
登記識別情報（権利証）
固定資産税納税通知書
建物の図面や測量図
売買契約書（過去に売買した際の契約書など）

物件の状態を整えることも重要です。
購入希望者に好印象を与えるためには、物件の清掃や必要に応じたリフォームをしたり、内覧の際に魅力的な状態を保ったりすることで、購入意欲を引き出すことができます。

不動産業者の選定

不動産業者は、売却をサポートする役割を担うため、業者選びを誤ると販売活動が長期化したり、トラブルを招いたりするリスクがあります。
信頼できる不動産業者を見つけるためには、まず、宅地建物取引業の免許を持っていることが基本的な条件です。
これは、適法に不動産取引を行うために必要な資格であり、信頼性の基礎となります。
また、地域での実績や評判が良い業者を選ぶことも重要です。
実際に取引をした人々の声や、業者の過去の業績を確認し、その業者が誠実に対応してくれるかどうかを見極めましょう。
特に、売却に関する相談に親身に乗ってくれるか、誠実さを感じられるかがポイントです。
最後に、複数の業者から見積もりを取り比較することで、最も信頼できる業者を選定することもおすすめです。
媒介契約を結ぶ際には、契約内容や条件について十分に確認し、後悔しないように選択しましょう。

契約と交渉

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
契約では交渉の結果に基づいて条件を明確にします。
売買契約の締結と交渉 契約書には、価格、支払い条件、引き渡し時期、契約解除に関する事項など、重要な条項が含まれます。
契約条件に納得できるかどうかを慎重に確認し、納得した上で契約を進めましょう。

引渡しと決済

売買契約が成立した後は、物件の引き渡しと決済があります。
完了すると、正式に不動産の売却が完了します。
引渡し前には、物件の最終確認を行い、買主と一緒に物件の状況をチェックします。
また、必要な書類や鍵の引渡しを行い、売却代金が支払われます。
すべての手続きが完了したら、正式に物件が買主のものとなります。

不動産を売却する際の費用

不動産売却にはさまざまな諸費用が発生します。

仲介手数料：不動産業者に支払う手数料
登記費用：所有権移転のための費用
リフォーム費用：売却を有利に進めるために行ったリフォームの費用
譲渡所得税：売却利益に課される税金

これらの費用を売却代金から差し引いた額が、最終的な利益（譲渡所得）となります。
不明な点は税理士に相談してみましょう。

不動産売却後の手続き

不動産を売却した後にも、いくつかの手続きがまだ残っています。
売却代金が入金されたら終わりではなく、名義変更や税務処理など、正式な手続きを行う必要があります。
ここでは、不動産売却後の主な手続きについて解説します。

所有権移転登記

売却代金の決済後に行う手続きです。
売主から買主に対して物件を正式に引き渡すためには、所有権の移転登記を行う必要があります。
不動産の名義を売主から買主に移す手続きで、売却代金が支払われた後に実行されます。
この手続きは通常、司法書士が代行します。
所有権移転登記が完了することで、正式に不動産が買主の所有物となります。

税務処理と申告

不動産を売却した場合、売却益が発生すると譲渡所得税がかかります。
売却による利益が発生した際は、翌年の確定申告を通じて譲渡所得税を申告する必要があるのです。
譲渡所得の計算には、購入時の取得費用や売却時の諸経費を控除できる場合があります。
また、確定申告時には、必要な書類や証明書をしっかりと準備しましょう。

知っておくべき注意点

不動産売却後や売却を進める際には、いくつかの注意すべきポイントがあります。
ここでは、売却に伴う価格の調整や、リフォームに関する注意点、住宅ローンの確認について詳しく説明します。

売出価格の変更

売却期間が長期化する場合の価格調整について注意が必要です。
不動産を売却する際、売出価格が市場の相場とかけ離れていると、購入希望者がなかなか現れないことがあります。
特に売却期間が長引く場合には、価格を適宜見直し、柔軟に対応する姿勢が重要です。
売れ残り物件としての印象が強くならないよう、必要に応じて価格を下げるなどの対策を打つことで、売却の成功率を高めることができます。

自己判断でのリフォームや解体工事

リフォームや解体工事の判断は慎重にしましょう。
売却前に物件の価値を上げようとリフォームや解体工事を行う場合がありますが、自己判断での大規模な工事は避けるべきです。
リフォーム費用がかさむ一方で、その費用が売却価格に反映されないケースも多いため、リフォームをどこまで行うかについては、事前に不動産会社に相談することが大切です。
また、リフォームを行わずとも、ハウスクリーニングや簡単な修繕だけで購入希望者に良い印象を与えられる可能性もあるため、必要以上のリフォームは慎重に検討しましょう。

住宅ローンの確認

住宅ローンが残っている場合、まずは売却した代金でローンを完済できるかどうかを確認してください。特に、売却価格がローン残高を上回らない場合、売却代金と自己資金を組み合わせてローンを完済する必要があります。もし完済が難しい場合、売却が困難になるため、金融機関に相談して対策を検討することになります。

売却代金でローンを完済できない場合

住宅ローンが残っている状態で売却を進める場合、最大のリスクは、売却代金がローン残高に届かないことです。
この「アンダーローン」の状態では、ローンの残りを自己資金で補わなければなりません。
しかし、自己資金が用意できない場合、物件の売却自体が難しくなります。
自己資金を投入する余裕がないと、新たな物件購入の計画にも影響が出るため、売却が長引く可能性があります。

抵当権が解除できない

住宅ローンが残っている物件には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権は、売却代金でローンを完済しない限り解除されません。
抵当権が解除できないと、物件の所有権を買主に移転することができず、売買契約が成立しません。
そのため、ローン完済ができないと、最終的に買主に物件を引き渡すことができず、売却手続きが完了しないリスクがあります。

売却時の選択肢が制限される

売却価格がローン残高に届かない場合、売却に対して柔軟な対応ができなくなります。
価格交渉においても、売却価格を大幅に下げられないため、買主との交渉が難航する可能性が高くなります。
さらに、売却のタイミングや売却条件に制限がかかり、長期化するリスクがあります。

売却後もローンが残る場合の対策

ローン残高が多く、売却代金や自己資金だけで完済できない場合、金融機関に相談し、対策を練る必要があります。
例えば、売却後もローンを分割で返済するための「任意売却」という手段がありますが、任意売却には時間がかかることが多く、買主が見つかるまでの間に追加の支払い義務が発生するリスクもあります。
さらに売買代金も相場よりも安くなってしまいます。
金融機関との交渉次第では、残ったローンを低利で借り替える方法もありますが、通常よりも多くの時間と手続きが必要となるため、迅速な対応が求められます。