隣人トラブルがある不動産で売却を成功させるためには？告知義務や対策についてもご紹介

隣人トラブルがある不動産の売却時の告知義務

隣人や近隣住民とのトラブルがある不動産については、売却時に「告知義務」が生じます。この「告知義務」を怠ると、契約トラブルや法的責任に発展する可能性がありますので、しっかり理解しておくことが重要です。

｜不動産取引における告知義務とは

不動産取引における告知義務とは、売主が物件に関する重要な事実を買主に伝える義務です。この義務は、買主が不動産の購入後に予期せぬトラブルに直面しないようにするためのものです。

この告知義務には、建物や土地の物理的な欠陥だけでなく、心理的瑕疵（過去の事件・事故など）や環境的瑕疵（住環境に影響を与える問題）なども含まれます。

売却にとって不利な情報は隠してしまいがちになりますが、欠陥や不具合を知っているにも関わらず買主に告知していない場合には、以下のような法的責任が発生する可能性があります。

・契約の解除：買主は告知されなかった問題を理由に契約を解除することが可能。

・損害賠償請求：買主が被った損害に対して補償を求められる場合がある。

・信頼関係の損壊：隠蔽が発覚した場合、不動産取引における信用を失う可能性がある。

それは欠陥や不具合の修理が完了し、すでに直っている場合でも同じで、その履歴は告知義務に含まれます。修理が適切に行われているか、将来的な修理や不具合が生じる可能性があるか等、買主にとって重要な情報になるためです。売買契約時の重要事項説明書などに欠陥や不具合などの状態を細かく記載することで契約不適合責任のリスクを減らし、売主としてトラブルの未然防止を図ることが重要です。

｜隣人トラブルの告知義務の範囲

隣人トラブルに関する具体的な告知義務は法律で明確に定められていません。しかし、一般的にはトラブルが「環境的瑕疵」に該当するような場合は告知が必要とされています。

「環境的瑕疵」とは、その不動産が周囲の環境によって悪影響を受ける場合を指します。物件の物理的な欠陥ではないものの、心理的や社会的に居住環境に悪影響があるようなケースです。

以下に具体的な例をいくつかご紹介します。

後の章でも詳しく解説していきますが、判断が難しい場合は売却を依頼する不動産会社に相談し、適切な対応を検討しましょう。

・現在進行中の隣人トラブル

隣人、近隣住民とのトラブルが起こっているが未解決であり、買主の居住環境に影響を及ぼす可能性が高い場合。

・将来再発する可能性があるトラブル

一時的に収束していても、将来的に再発のリスクがある場合。

一方、以下のような場合は告知義務が発生しないことがあります。

・過去に解決済みのトラブル

過去にトラブルがあったが完全に解決し、現在の居住環境に影響を及ぼさない場合。

・軽微なトラブル

買主の生活に実質的な悪影響がないトラブルの場合。

告知義務を問われやすい隣人トラブル

「環境的瑕疵」に該当するような問題の場合は告知が必要であるとお伝えしましたが、隣人トラブルには様々なものがあり、そのすべてが「環境的瑕疵」に該当するわけではありません。この章では「環境的瑕疵」に該当する代表的なトラブル例を４つご紹介いたします。

判断が難しいトラブルの場合は、売却前に不動産会社や専門家に相談するなど、法的リスクを回避するよう努めましょう。

｜境界線トラブル

隣人と隣地境界線について揉めている場合、告知する必要があります。

隣人との境界線を巡る問題は、土地の利用や権利に関わるため、特に重要になるためです。

このトラブルでは「境界の曖昧になっていたり、認識が違っている」などのケースが多く、このような場合、売却する前に測量を入れることで解決できる可能性もあります。

特に不動産を売却する際は、土地の境界を買主へ明示する義務もありますので、土地家屋調査士に依頼して、土地の境界線を明確にしておきましょう。

【例】

・隣地との境界標が曖昧である

・塀や庭木の枝など隣人の所有物が越境（侵入）している

・境界線を巡る法的争いが発生している

【告知理由】

購入後に買主が土地を自由に使用できなくなる可能性があるため。

｜騒音トラブル

生活音を明らかに超えるレベルの騒音トラブルがある場合は、買主へ告知する必要があります。特に、行政機関や管理組合への苦情が既に寄せられている場合は、告知義務が強く問われます。

ただし、騒音が生活音レベルのものならば、買主に対しての告知は不要です。音のレベルについて明確な基準はないため、判断が難しい場合は「告知すべきかどうか」不動産会社に相談しましょう。

【例】

・大音量の音楽や騒ぎ声

・ペットの鳴き声がうるさい

・マンション上下左右などでの子供が走り回る足音

【告知理由】

買主が購入後に眠れないなど生活の不便を強いられたり、大きなストレスを抱える可能性があるため。

｜ゴミに関するトラブル

近隣住民とのゴミに関する問題も居住環境に重大な影響を及ぼすため、告知する義務があります。隣人や近隣にゴミ屋敷がある場合もこのトラブルに該当します。

特にゴミトラブルは長期化しやすい傾向にあるため、買主に正確な情報を伝えることが重要です。この問題を解決するためには、まずマンションやアパートであれば管理会社、戸建てなどの場合は市区町村の役所に問い合わせるなど第三者に相談しましょう。

【例】

・隣人がゴミ出しルールを守らない

・敷地内や共有スペースなどへの不法投棄が常態化している

・ごみ屋敷が放置されている場合。

【告知理由】

異臭や害虫が発生するなど衛生環境に悪影響を与えたり、近隣の景観にも悪影響を及ぼすことで、買主の日常生活に支障をきたす可能性が高い。

｜隣人が原因のトラブル

隣人の行動や言動がトラブルの直接的な原因である場合も告知が必要です。特に、すでに法的措置が取られている場合や、解決の見通しが立たない場合には、詳細な告知が求められます。

この問題は、隣人トラブルの中でも特に解決が困難なものであり、迷惑行為の内容によっては刑事事件などに発展する可能性もありますので、解決に向けて警察に相談するなど慎重に行動する必要があります。

【例】

・隣人がマンションの規約に違反している

・理不尽なクレーマー行為を繰り返す

・監視や嫌がらせを行っている場合。

 【告知理由】

解決が難しく、精神的にも大きな苦痛をしいられるトラブルであることから、買主の生活に直接的な悪影響を与えるため。

隣人トラブルがある不動産を売却する時のポイントと注意点

隣人トラブルがある不動産を売却する際には、抑えておきたいポイントがいくつかあります。この章で詳しく解説していきますので、売却を成功させるためにぜひご参照ください。

｜不動産会社選びのポイント

隣人トラブルを抱える不動産を売却するためには、特に不動産会社選びが重要になります。地域の情報や販売実績、対応力は査定を複数社に依頼をすることで、比較検討がしやすいです。以下のポイントを考慮し、選択の基準とするとよいでしょう

• 地域に精通しているか

不動産会社にも得意不得意があり、積極的に販売活動をしてくれていないなど、不動産会社に問題があって、売却がうまくいかないというケースも多く存在します。

売却する不動産がある地域の売買実績が多い不動産会社であれば、地域周辺の市場や相場等に詳しく、売却活動を効果的に進めることが期待できます。また、地域の特性を理解していることで、隣人トラブルが購入希望者に与える影響を最小限に抑えるアイデアを提供してくれる可能性もあるでしょう。

• 訳アリ物件の売却実績があるか

隣人トラブルを含む環境的瑕疵以外にも、告知義務に該当する瑕疵はいくつかあります。そのような訳アリ物件の売却経験が豊富な不動産会社なら、過去の経験をもとに適切な売却戦略を立てたり、トラブルに対する買主の不安を和らげる説明などノウハウを持っている可能性が高いです。隣人トラブルのある家を売却した実績があるか、どのような対策があかなど、不動産媒介契約を結ぶ前の検討段階で確認しましょう。特に訳アリの不動産はデリケートな取引になるので、親身になって対応してくれるかといった対応力にも注目することが必要です。

• 告知義務に関する知識が豊富か

前述した通り、告知義務に該当する範囲は広く、特に瑕疵については買主側の感覚によって問題にならないというようなケースも存在します。ただし、問題にならなそうだからと言って、告知しないという選択は危険です。不動産会社の中には、判例などから「説明する必要がない」と安易に判断してしまうところもあるため、告知義務のある不動産売却には知識や経験の豊富さは非常に重要になります。

些細なことでもトラブルに発展するのを回避するため、書面にして伝えるというのが売主にとっても買主にとっても良い取引といえますので、まずは複数社に相談し、法律の観点からも適切なアドバイスを受けられる信頼できる不動産会社を選びましょう。

｜トラブルを解決してから売却する

当然ですが、隣人トラブルがある不動産は買い手がつきにくい傾向にあります。まずはトラブルを解決できる方法はないか検討しましょう。

隣人トラブルを解決することは難しい場合も多いですが、可能であれば解決してから売却する方が高く売れるというメリットもあります。

ただし、自身だけで隣人と話してみるなど安易に行動するのは、関係がさらに悪化する可能性がありますので注意が必要です。まずは、トラブルに合わせて適切な専門家に相談してみましょう。

• 管理会社・自治体

マンションやアパートなどであれば管理会社が問題解決に乗り出してくれる場合があります。また、騒音やゴミ出し、駐車など生活に関するトラブルなどは自治体で相談できます。

一方で、人間関係に関するトラブルについては、アドバイスのみに留まるケースがほとんどで直接的な解決は難しいでしょう。

• 警察

管理会社や自治体に相談しても解決しないようなトラブルの場合には、警察に相談するという手段もあります。特に隣人の行動や言動がトラブルの直接的な原因である場合には警察に相談してみましょう。緊急性のない相談でも、警察署の専用窓口や警察相談専用電話「＃9110」に連絡できます。

• 弁護士

弁護士への相談には費用がかかりますが、証拠収集から法的な手続きまで一括で依頼することができます。十分な証拠が揃えば、内容証明の送付や強制退去などの勧告を行うことができる他、訴訟を起こして損害賠償を求めることも可能です。

ただし、証拠が不十分な場合は法的手続きが難しく、問題が解決しないまま、費用だけが発生するというリスクもありますので慎重に選択する必要があります。弁護士でも初回は無料で相談できる場合も多いので、まずはそういったものを利用して相談しましょう。

• 土地家屋調査士

境界線トラブルなどの土地に関するトラブルであれば土地家屋調査士に相談してみるといいでしょう。土地家屋調査士は、土地の境界についての専門家です。調査や測量、境界標の設置や復元、境界確認書や図面の作成なども依頼できるので、境界トラブルの解決や将来のトラブル防止にもつながる可能性があります。

• 不動産会社

売却を予定している不動産であれば、不動産会社が適切な対応をアドバイスしてくれる可能性があります。特に隣人トラブルのある不動産の取引実績が豊富な会社であれば、その経験から問題解決について適切な対応についてもアドバイスしてくれるなど期待できるでしょう。

｜トラブルの程度が軽く条件の良い物件なら仲介で売却する

多少の隣人トラブルがあっても、告知義務があるとまでは言えない程度の場合、立地など物件の条件が良ければ不動産会社に仲介を依頼し、一般的な方法で売却ができます。

▶︎軽微なトラブルの例

・隣人が挨拶をしないなど買主の生活に支障をきたさないもの

・騒音がたまに気になるなど、生活音レベルの騒音問題

・過去にトラブルが起きたものの、現在は完全に解決済み

 

このような場合は、隣人トラブルの影響が小さくなるため、一般的な売却方法で十分買い手を見つけられる可能性があります。

｜条件が悪い物件は買取を検討する

立地や建物の条件が悪い上に隣人トラブルを抱えているような物件は、買い手がつきにくく、仲介での売却が難航することも少なくないため、不動産会社に買い取ってもらうのも選択肢の1つです。

不動産に隣人トラブルのような瑕疵がある場合でも、価格の折り合いが付けばすぐに不動産会社へ売却でき、現金化が可能です。しかしその反面、市場価格よりも安くなる傾向にあることや、条件によっては買取を断られるケースもありますので、まずは何社か探してみると良いでしょう。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取

を行っています。ご相談や査定を無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。