不動産売却のコツ

2024.12.09

「マイホームが売れない…」を解決!買取保証のメリット・デメリット

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自宅を売却する際に、確実に売却できる方法として「買取保証」という選択肢があるのをご存知でしょうか。
買取保証は、特定の条件下で不動産会社が物件を買い取ることを約束する制度です。
本記事では、買取保証のメリット・デメリットや注意点について解説し、検討した方が良いケースについても紹介します。

 

買取保証のメリット

 

期限までに確実に売却できる

買取保証の最大のメリットは、買主が見つからない場合でも確実に売却できることです。
通常の不動産売却では、買主が現れるまで時間がかかる場合がありますが、買取保証では売却期限があらかじめ確定しているため、計画的に進められます。
例えば、転勤や相続などで急いで資金が必要な場合、売却期限が決まっていることで心理的な安心感を得ることができます。

 

予算の計画を立てやすい

買取保証を利用すると、売却価格が保証されるため、新居購入や生活設計のための予算計画を立てやすくなります。
例えば、売却益を頭金やローン返済に充てたい場合、具体的な金額が確定していることで計画を進めることが可能です。
「いつ売れるかわからない」という通常の仲介売却とは異なり、計画的な進行ができる点は大きなメリットです。

 

まず希望額で売りに出せる

買取保証の多くは、仲介売却と併用できる仕組みです。
不動産会社にいきなり売却するのではなく、まず希望する価格で市場に売り出すことができます。
その期間中に買主が見つかれば、より高い価格での売却が可能です。
一方、期限までに売れなかった場合は、不動産会社が保証価格で買い取るため、「売れ残るかもしれない」という不安がありません。
これは買取保証ならではのメリットです。

 

仲介手数料がかからない

通常の仲介売却では、一般的に売却価格の3%+6万円(税別)の仲介手数料が発生します。
しかし、買取保証を利用すると、不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料が不要になります。
例えば、3000万円の物件を売却する場合、仲介手数料としておよそ96万円(税別)が必要ですが、この費用を節約できる点は経済的なメリットと言えます。

 

契約不適合責任が問われない

買取保証では、不動産会社が買主となるため、通常の個人間取引で発生する「契約不適合責任」が免除されるケースがほとんどです。
これにより、売却後に発覚した物件の瑕疵や問題について、売主が責任を負う必要がありません。
例えば、一部に隠れた不具合があった場合でも、不動産会社が対応してくれるため、トラブルの心配が少なく安心です。

 

 

買取保証のデメリットと注意点

 

売却価格が安くなる

買取保証を利用すると、保証価格は通常の仲介売却よりも低めに設定されることが一般的です。
不動産会社は、買い取った物件を再販する際に利益を得る必要があるため、市場価格の70~80%程度の保証価格となる場合があります。
このため、可能な限り高く売却したい場合には、買取保証が適していないこともあります。
売却の目的や状況によっては、仲介売却を優先する選択肢も検討しましょう。

 

不動産会社を変更できない

買取保証を利用する際、不動産会社との契約形態が「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」に限定されることが一般的です。
これにより、他の不動産会社に切り替えることができなくなり、売却活動の自由度が低下します。
最初に契約する不動産会社が、信頼できるかつ実績のある会社であるかを事前に十分確認しましょう。

 

買取保証対象外になる可能性がある

すべての物件が買取保証の対象になるわけではありません。
不動産会社が買い取る基準を満たさない場合、保証が適用されないことがあります。

建物が老朽化している場合や修繕費用が高額になる場合などです。
また、土地や建物の規模が極端に狭い場合や、周辺環境や立地条件が特殊で再販が難しいと判断される場合も同様です。
これらの基準は不動産会社によって異なるため、買取保証を利用する際には、事前に詳細な条件を確認しましょう。

 

買取保証を検討すべきケース

 

急いで確実に売却したい場合

転勤や離婚、相続など、限られた期間内で確実にマイホームを売却する必要がある場合、買取保証は非常に有効な選択肢です。
たとえば、転勤で3か月後に新しい勤務地へ移動する際、売却が完了しないと新居の購入資金が確保できない状況があるかもしれません。
この場合、買取保証を利用することで、まず希望価格で仲介売却を試みながら、期限内に売れなければ保証価格での売却が可能です。

 

ただし、買取保証の利用にあたっては、保証価格が市場価格よりも低く設定される場合があるため、売却価格が予算や希望に見合うかを事前に確認しましょう。
また、契約内容についても、不動産会社ごとに条件が異なるため、複数社で比較検討することをおすすめします。

 

住み替えの場合

住み替えを検討している場合、現在の持ち家の売却が新居購入の資金に直結することがあります。
たとえば、現在の家を3,000万円で売却し、その資金を4,000万円の新居購入に充てたい場合、売却がスムーズに進まないと次の住まいを確保できなくなるリスクがあります。

 

買取保証を利用すれば、最初は希望価格で市場に売り出し、期限までに売れなければ保証価格で売却することが可能です。
これにより、新居購入のタイミングを計画的に進められる点が大きなメリットです。

 

ただし、買取保証の契約では、専属専任媒介契約や専任媒介契約が求められることが多く、他の不動産会社に変更ができなくなる場合があります。
そのため、契約する不動産会社の実績や信頼性を十分に確認してから決めましょう。

 

仲介で売れるか不安な物件の場合

立地や構造、築年数などに特殊な条件がある物件は、通常の仲介売却で買い手が見つかりにくいことがあります。
例えば、築30年以上の古い家、駅から徒歩圏ではない物件、または周辺に競合する物件が多い地域では、売却が長期化する可能性があります。

 

このような場合、買取保証を利用すれば、期限内に確実に売却できるため安心です。
さらに、売却後に発覚する瑕疵についても、不動産会社が買主となるためトラブルを避けられるケースが多いです。

 

ただし、買取保証の対象物件には条件があります。
建物が老朽化している場合や修繕費用が高額になる場合、土地や建物の規模が極端に狭い場合、または再販が難しい立地条件の物件などは対象外になる可能性があります。
不動産会社によって基準が異なるため、事前に詳細を確認しておきましょう。

 

 

買取保証は、転勤や住み替え、売却が難しい物件など、特定の状況下で非常に有効な売却手段です。
仲介売却を試みながらも、期限内に売却が成立しない場合、不動産会社が保証価格で買い取る仕組みのため、計画的に進めることができます。
特に、売却期限が限られているケースでは、心理的な安心感を得られる点が大きなメリットです。
また、保証価格があらかじめ確定していることで、資金計画や次の住まいの購入計画がスムーズになります。

一方で、買取保証には市場価格より低い保証価格が設定されることや、契約する不動産会社が専属契約で固定される場合が多いというデメリットもあります。
また、物件の状態や立地条件によっては保証対象外となる場合があるため、事前に契約内容や買取基準を十分に確認しておきましょう。

買取保証を検討する際は、売却の目的や優先順位を明確にした上で、不動産会社を慎重に選びましょう。
買取保証を上手に活用することで、あなたの状況に合った安心で効率的な売却を実現できるはずです。

この記事を書いた人

代表取締役浜谷 卓

一つ一つのお取引を大切にし、必ずご満足のいくサービスをご提案致します。

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