サブリース契約の解除ってできる？どうしてもサブリースアパートを売却したい！

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。 

サブリース契約をしているアパートなどの不動産を売却したい際や、親から相続を受けたアパートがサブリース契約をしていた物件の場合、サブリース業者との契約があるため契約を無視してオーナーが勝手に売却を行うことはできません。 

もちろんサブリース契約をしたまま売却を行うことは可能ですが、サブリース契約付きの場合は新しいオーナーがつくことは基本的には難しいでしょう。 

そんな中で、サブリース解約を希望して売却を行いたい時はどうすればよいのでしょうか。 

サブリースとは 

サブリースとは、アパート・マンション経営を行うオーナーからサブリース会社が賃貸物件を一括で借り上げて、入居者へ貸し出す（転貸する）仕組みのことです。 

入居者の有無や増減にかかわらず、オーナーにはサブリース会社から定額の家賃が支払われるため、空室のリスクを回避して安定した経営を行うことができます。 

相場満室家賃の８０％程度が保証院額として支払われますが、アパートやマンションの投資をする上では空室リスクが１番不安定な部分でもあるので、その点でサブリースは大きなメリットがあります。 

また、入居者募集や賃貸契約の締結、家賃の集金、修理や退去時の対応などの管理業務についてもサブリース会社が代行して管理してくれるので、負担が大幅に軽減できて投資者にとっては使い勝手が良いものです。 

なんといっても、サブリース契約をすることによりアパートオーナーの１番のリスクである空室を回避することができるのが大きなメリットです。 

空室が続くと、大規模修繕の積み立てやアパートローンの返済の計画が崩れるなど金銭的なデメリットが強いために、サブリース契約を選択するケースもあります。 

サブリース契約、オーナー契約者からの解約はできない？ 

サブリース契約では、一般的にローンの返済年数に近い長期間の契約が多く、中には３０年というものもあります。 

しかし長期間所有するとなれば、相続による売却や、家賃が下がってしまったため売却したい等で状況が変わり整理が必要になるケースもあります。 

この時に、サブリース契約は契約内容によってオーナー側からの解約ができない場合があります。 

それは、前提として、日本では借地借家法により借りる側が守られる立場にあり、立場的弱者である借主が不利益を被らないように、借主に有利な定めがされています。 

サブリース契約だと、あくまでオーナーとサブリース会社の契約となるため、借主はサブリース会社となり、基本的にはサブリース会社を保護する権利となりますので、オーナーからの途中解約は認められにくいという事になっています。 

契約には「正当な事由があれば解約できる」と記載していることもありますが、例えばこの正当な事由というのは、建物が老朽化等により入居を続けるのが危険だから、等の理由にあたり、オーナーチェンジは正当な解約自由として認められない事がほとんどです。 

また、途中解約できる場合にも、違約金の支払いが必要な場合がありますので、契約書類の内容をしっかり確認しておきましょう。 

立ち退き交渉で解約できる可能性 

基本的にサブリース契約は解除できる可能性があります。 

サブリース契約で、解約に関する項目が契約書に記載されていれば、解約は可能です。 

ただし、多くの契約書類には、解約については数カ月前の告知と違約金を支払う旨が記載されています。 

解約の告知は6カ月～1年、違約金は、賃料の3カ月～6カ月を設定している事が多いです。 

しかし、一部のサブリース会社では、多額の違約金を支払わなければ解約できない等、サブリス会社に有利な設定をしているケースもあるので、まずは契約書の内容を正確に把握しておくことが重要です。 

また、サブリース会社が借地借家法の主張により解約を拒否する場合、立ち退き交渉をしていくことで解約できる可能性があります。 

サブリース会社としても、今まで収益を出していた物件を解約するメリットがなければ、解約に応じる必要がありません。 

よって、サブリース会社の利益損失を補うような交渉をしていく必要があります。 

交渉についてはプロに依頼して相談するのが良いでしょう。 

サブリース解約には時間がかかる 

サブリース物件の売却は主に解約交渉や契約内容の引継ぎなど時間がかかります。 

通常の不動産売却よりも早めに、余裕をもって進めることがポイントです。 

もしサブリース契約を引き継いだまま売却をする場合は、オーナーチェンジ物件としては投資家に毛嫌いされがちなため、売却できない可能性もあります。 

サブリース契約が解約できた場合でも、実際に契約が解除されるのは、契約解除通知書を提出してから3カ月〜6カ月後な上に、 アパートも今日売って明日売れるという訳にはいかず、売却が完了するまでに一定の期間を要します。 

この解約から売却完了までの間に、入居者のトラブル対応等アパートの管理業務も行っていかなければなりません。 

新しい管理会社を探して業者委託にするのか、自分で大家として管理していくのか、選ぶことになります。 

サブリースを解約する流れ 

・サブリース契約の内容を確認する 

・サブリース会社に解約通知書を送る 

・サブリース会社と交渉をする 

サブリース契約の内容を確認する 

まずは、契約書の内容をしっかり確認しましょう。 

解約に関する条項や、解約時の違約金についてどのような条件が書かれているかを確認して、どのような交渉を進めていくかを検討します。 

サブリース会社に解約通知書を送る 

解約通知書には、以下の記載をします。 

内容証明郵便で送ることをおすすめします。 

・相手のサブリース会社の名称
・契約書の条項に基づく解約の通知
・対象となる物件
・契約期間・契約終了予定日
・持ち主であるオーナーの住所・氏名・捺印
・解約通知日　 

・違約金、立ち退き料 

全日本不動産協会によるサブリース解約通知書のテンプレートがありますので、参考にしてみてください。 

参考：　「貸室賃貸借契約（サブリース）終了についての通知」の雛型 

サブリース会社と交渉をする 

サブリース会社と解約の合意に至らない場合、交渉を行います。 

サブリース契約の解除の交渉の際には法的な解釈が必要になるため、サブリースを専門とする弁護士や不動産会社に仲介を依頼し、契約の解除交渉を進めていくことになります。 

持ち主のオーナーに専門知識がない場合は、自身での交渉に限界があるので、専門知識のあるプロに交渉を依頼するようにしましょう。 

第三者のプロに相談の上解約手続きをしましょう 

サブリース会社との契約解除は、サブリース会社からの解約は簡単ですが、基本的にサブリース会社が有利となる法体系となっているために、オーナーから途中解約をするのは難しいものです。 

高額な違約金などのトラブルもありますので、契約内容をしっかりと確認した上で、どのような交渉や手続きを行っていくのかを売却経験のある不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。 

S plus homeでは、札幌や札幌近郊のアパート、マンションの無料査定を行っています。 

売却を検討している方は、是非お気軽に査定をご依頼ください。