札幌の売れない土地には特徴がある！対策次第で売却できる可能性があります。

土地が売れるまでの期間

札幌市内にある土地の売却を進める際、売れるまでの期間はどのくらいなのでしょうか？札幌の中でも、エリアにより売却実績のある不動産会社が異なりますので、売却した不動産がある区に強い不動産会社を探すのがおすすめです。

土地が売れるまでの期間

土地を売り出してから売れるまでの期間は、その土地の所在地や条件によって異なりますが、札幌市内の場合、3ヶ月から6ヶ月程度が一般的な目安でしょう。そのため、この期間を大幅に超えても売却が進まない場合には、「土地が売れない」と判断されるケースが多いです。

不動産取引の流れとして、売却開始から数週間程度で購入希望者が現れることが理想です。しかし、問い合わせなどの反響が無い場合は、土地の販売価格や条件に問題がある可能性があります。

また、売却期間が長引くと土地の市場価値が下がるリスクもあり、早めの対策が求められます。特に札幌のように冬季の積雪が多い地域では、土地の魅力を伝えづらい季節が存在しますので、時期も重要な要素の一つとなります。

 

【一般的な土地売却の流れ】

 

▶︎売却活動開始直後（1～2週間）

・購入希望者が現れることが理想

・反響がない場合は価格や条件を見直す必要あり

 

▶︎売り出し3ヶ月～6ヶ月

・この期間内に売れる土地が多い

・札幌の場合、冬季（積雪時期）は敷地が雪で隠れてしまうため状況確認がしづらく、売却が停滞しやすい

 

▶︎売り出し6ヶ月以上

・市場での注目度が下がり、「売れ残り」と見なされるリスクあり

・土地価格の見直しや改善策が必要

売れない土地を放置するリスク

売れない土地をそのまま放置すると、様々なリスクが伴うため定期的な管理が必要不可欠です。敷地内に生える雑草を除去したり、札幌においては除雪といった冬場の管理も必要となります。これを怠ると近隣住民に迷惑をかけるだけでなく、行政から改善指導を受けるケースもあります。売れないからといって放置せず、早期に売却の方針を見直すことが重要です。

放置リスクとしてあげられる代表的なものを３つご紹介いたします。

 

• 周辺環境や景観の悪化、近隣住民とのトラブル

・雑草など草木が生い茂り、害虫発生や野生動物が住みつくなどで悪臭発生のリスク

・放置による生活環境や景観悪化で、近隣住民から苦情が来る場合あり

・燃えやすい枯れ木やゴミなどが散乱している状況だと放火などの犯罪を誘発する可能性も

 

• 税金や維持費の負担

・固定資産税や都市計画税を支払い続ける必要あり

・雑草除去、ゴミの不法投棄対策などの維持管理費も負担が必要

 

• 資産価値の低下

・管理不行き届きによるトラブル発生など、土地の状況が悪くなることで資産価値が下がり、売却する際の売却額に悪影響を及ぼしたり、売却期間が長引く可能性がある

 

 

札幌の売れない土地の特徴

土地が売れない原因には、土地自体に売れない特徴がある場合と、土地の特徴以外が売れない原因になっている場合とがあります。

立地に問題がある

札幌で売れにくい土地の多くは、立地条件に問題がある可能性が高いです。

例えば、交通の利便性が悪いエリアやスーパー等の商業施設が遠く、不便と言える場所は値打ちが下がり、需要も低くなります。山林などであれば、電気・ガス・水道などのライフラインが整備されていない場合もあるので注意が必要です。

また、周辺環境も重要です。土地の周辺に墓地や工場、暴力団の事務所、風俗店などの嫌悪・迷惑施設があるなど、快適な暮らしを妨げる要因になりかねないと判断されてしまう施設があると購入を敬遠される要因となります。

さらに、高い建物に囲まれていて日当たりが悪い、景観が良くないなどの土地も売れにくい傾向にあります。

 

• アクセスの悪さ

・主要道路や公共交通機関から遠い

・札幌特有の冬季の積雪による不便さが影響

 

• 周辺環境が悪い

・廃墟や風俗店などが近隣にある

・景観が悪く、生活環境として魅力が低い

土地の形状や面積に問題がある

土地の形状が整形地と呼ばれる四角形であれば売れやすい傾向にありますが、それとは逆で三角地や旗竿地など、いびつな形状の土地（不整形地）は売れにくいと言えます。

特に「旗竿地」と呼ばれる形状の土地は、間口が狭く、車の出入りがしにくい、除雪がしづらい、消防車が入りにくいなどの欠点があり、敬遠される土地の一つです。

また、傾斜や高低差がある土地も、建物を建てる際に造成や擁壁工事等の費用が掛かってしまうため買い手がつきにくい傾向にあります。

土地面積についても、狭すぎる土地は建物を建てる際の自由度が低く、広すぎる土地はその分購入価格が高額になるため、買い手が限られます。

札幌では雪の処理スペースも必要となるため、こうした形状や面積の問題はさらに顕著になるといえるでしょう。

 

• 形状の問題

・三角形やL字型など設計が難しい形状

・整形地でない場合、購入者の自由度が制限される

 

• 面積の問題

・建物の設計や除雪が難しいような狭すぎる土地

・広すぎる土地は逆に価格が高額になり、買い手が限定される

法的な制約がある

土地が売れない理由の一つに、法的制約があげられます。例えば、土地が広くてもその半分に崖地を含んでいたり、一見適度な広さに見えても建蔽率容積率が低く、用途制限が厳しい等で、希望の大きさの建物が建てられないなどの土地は、買い手が見つかりにくい場合があります。さらに、「市街化調整区域」という市街化を抑制する区域に定められているエリアは、基本的に建物を建てることが出来ないため、需要が極端に低く、売却が難しい土地に該当します。

また、建築基準法の道路に2m以上接していない接道義務を満たしていない土地は、建物の建築ができない場合があり、これも売却を難しくします。

 

用途制限

・都市計画法や建築基準法で使用目的が限定されている

 

建築不可の土地

・接道義務を満たしていない場合、建物を建てられない

近隣住民とのトラブルがある

土地が売れないもう一つの原因は、近隣住民とのトラブルです。例えば、先ほど放置リスク部分でご紹介したような管理不行き届きによるトラブルをはじめ、騒音や不法駐車など近隣環境に問題がある場合も、買い手は敬遠します。

また、土地の権利関係が複雑になっているケースも注意が必要です。複数人が相続した土地で売却の意思確認や同意が取りにくい、土地に接する道路が個人所有の私道であるがその私道の利用権が不明確、土地の境界に越境や争いがある等が、権利関係が複雑な土地といえます。

このような土地は、トラブルが発生しやすかったり、権利関係を整理するのに時間が掛かったりなどの問題があり売却における大きな障壁となります。

 

境界線が不明確

・土地の境界が確定していない場合

 

近隣住民との争い

・騒音や不法駐車などのトラブルが発生している

 

権利関係が複雑な土地

・多数の権利者が存在する土地

・私道に接する土地や土地境界に問題がある

 

売れない土地をスムーズに売る方法

売れない土地でも市場に合わせて価格を調整したり、条件を改善したりすることでスムーズに売却できるケースも少なくありません。この章では４つ、売却の方法をご紹介しますので参考にしてください。

値下げする

売れない土地を早く売却するために、値下げを検討するのは有効な手段の一つです。

ただし、売れない状況が続くと安易に値下げしてしまいがちですが、短期間に小刻みで値下げを行うのは、買い手側への印象が薄く、ほとんど効果がありません。

また、少額の値下げを繰り返すことで買い手側に「まだ安くなりそうだな」という印象も与えてしまうので注意が必要です。

値下げを検討しはじめたら、まず不動産会社に相談し、市場価格と比較して妥当な価格を把握しましょう。その上で、適正価格より若干低い金額に値下げすることで、競争力が高まり、売れやすくなる可能性が高いです。

土地の条件を改善する

売れない土地を売却しやすくするには、条件を改善することも有効です。

例えば、境界線を明確にするために測量を行い、境界確定を行うことがあげられます。また、広すぎる土地は分筆して小さく分けることで、需要が高まりやすくなります。

他にも、古い建物が残っている場合は解体し、更地として販売することで購入希望者の幅を広げられます。札幌では、冬季に向けた除雪対策を示すことで、買い手に安心感を与えることも有効といえるでしょう。

ただし、測量や解体などには費用がかかりますので、事前に不動産会社に相談することが大切です。

不動産業者との契約方法を変える

土地が売れない場合の特徴として、売却を依頼している不動産会社が問題となっている場合もあります。売却を依頼している土地が不動産情報サイト等にきちんと登録されているか、こまめに活動報告をしてくれているか等、不動産会社によっては得意な地域の土地、そうでない土地が存在する場合もありますので、まずは確認してみましょう。

また、不動産会社に依頼する際の媒介契約としては「専任媒介契約、または専属専任媒介契約」がおすすめです。複数の不動産会社に重ねて依頼ができる「一般媒介契約」には広く広告できるというメリットがありますが、買い手がどの会社で購入するか不確実なため、手数料が確実に得られるとは限らず、販売活動に力を入れてくれないというデメリットがあります。その点、1社の不動産会社のみが取り扱う専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、土地が売却できれば必ず手数料を得ることができるので、積極的に販売活動をしてくれる傾向にあります。

一般的に媒介契約は3か月ごとなので、うまくいかない場合は不動産会社や契約形態を変えてみるのも方法のひとつです。契約形態を適切に選ぶことで、売却のスピードと効率性を向上できる可能性があります。

買取を検討する

買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

売れない土地を放置するリスクや労力・費用を考えると、思うような売却利益が得られない場合がほとんどです。売れない要因がある土地については、早めに「買取」を選ぶ方が手元に残る金額が多くなるケースも少なくありません。

買取は、不動産会社が直接買い取ってくれるため、買い手を探す期間を設ける必要がなく、価格の折り合いが付けばすぐに売却できるので、現金化まで早いことも魅力といえます。さらに、買取金額が確定しているため、売却後のトラブルが少ないというメリットも。

ただし、仲介での売却に比べて価格が低くなる傾向があるため、資金計画に影響を与える可能性があります。また、土地の条件によっては買取を断られるケースもあります。買取と仲介のメリット・デメリットを比較し、自身の状況に合った方法を選びましょう。