特定空き家とは？指定される条件や注意点・対策をまとめて解説！

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

近年、空き屋の放置が増加していることで、様々なトラブルが報告され、社会問題となっています。

この問題を解消するため、2015年に空き家対策特別措置法が制定され、行政は「特定空き家」に認定された空き家の所有者に対し、指導や勧告、命令等を行うことができるようになりました。

この記事では、どのような空き家が「特定空き家」に該当するのか、行政からどのような指導や勧告等を受けるのか、またその対策について詳しく説明していきます。

特定空き家に指定される条件とは？

まず、空き家対策特別措置法によって「空き家」とされる家は、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）」と定められています。

つまり、「1年間を通して人が出入りしていない」「水道や電気、ガスなどを使用実績が1年以上ない」等、1年以上利用されていない状態にある家のことです。

さらに、下記４つのいずれかに該当するものが「特定空き家」にあたると定められています。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

では、具体的にどのような状態を示すのか①～④の項目ごとに例を紹介していきます。

この他にも、それぞれの状態に応じて適切に判断され、特定空き家に指定される場合がありますので、あくまで一例としてご参照ください。

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

・基礎に不同沈下等があり、建物が傾いている

・土台が腐朽、または破損している

・屋根の飛散や外壁等が脱落する恐れのある

・擁壁等が老朽化して崩壊の恐れがある

空き家を放置することで、躯体部分の劣化や耐久性の低下などが急速に進み、上記のような状況を引き起こす可能性が高くなります。

基礎部分に不同沈下がないか、建物に傾きがないかなど確認しましょう。

そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・ゴミが溜まった状態で放置され、明らかに不衛生

・草木が生い茂り、不法投棄を誘引する可能性がある

・浄化槽の破損により、汚物の流出や悪臭がある

このような状態は、臭気や害虫などが発生し不衛生であることはもちろん、近隣住民への迷惑につながるので、特定空き家に指定されやすいといえます。

適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

・屋根や外壁の汚れや落書きを放置している

・窓ガラスが割れたまま放置されている

・敷地内にゴミ等が散乱し、山積みになったまま放置されている

・立木やツタ等が家の全面を覆う程度まで生い茂っている

・看板が原型を留めておらず、破損したり汚れたまま放置されている

管理がされていない結果、既存の景観に関するルールに著しく適合していない空き家として特定空き家に指定される可能性があります。

その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

・立木の倒壊や枝折れ等が生じ、敷地外に大量に散乱している

・動物の鳴き声やその他の騒音が頻繁に発生している

・動物の糞尿やその他の汚物等が放置され、悪臭がある

・多数のねずみや害虫等が発生し、近隣住民に支障をきたしている

動物が住みついている、落雪が歩行者の通行を妨げている、不審者等が簡単に侵入できる状態で放置されている、なども生活環境の保全に悪影響といえます。

特定空き家に指定されたらどうなる？

特定空き家に指定されると、空き家対策法の手続きに従って段階に応じた措置が施されます。

空き家を適正に管理する義務は所有者にありますので、行政からの助言や指導があった際はすみやかに役所の担当者へ連絡し、改善の意思を伝えることが大切です。

改善指導や勧告の流れ

• 空き家の調査
• 特定空き家に指定
• 改善措置の助言や指導
• 勧告：固定資産税の優遇措置解除
• 命令：50万円以下の罰金
• 行政代執行措置

固定資産税の優遇措置が解除とは？

勧告を無視した場合、固定資産税の優遇措置解除の罰則をうけます。

通常、所有している土地に居住用建物が立っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の１に軽減されています。

この適用が解除になるということなので、固定資産税が最大6倍、都市計画税は最大3倍支払うことになります。

命令、行政代執行措置とは？

改善命令は、助言・指示・勧告よりも重く、命令背くと50万円以下の罰金が科されます。さらに命令をうけても改善が見られない場合は、行政が所有者に代わり対処し、その費用を所有者に請求する「行政代執行措置」になります。

対処の方法には、樹木の伐採や建物の解体等が行われる可能性があり、実際に行政代執行措置によって特定空き家が解体された事例は数多くあります。

【解体費用の例】

特定空き家の指定を取り消すには？

特定空き家に指定された場合、その要因となった状況を改善することで指定を解除してもらうことができます。

倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある状態の場合は、建物を解体や大規模な修繕が必要になる可能性が高いですが、衛生上有害となるおそれのある状態や景観を損なっている状態の場合は、ゴミを撤去したり雑草や立木を伐採したり、問題となっている部分を改善して適切な状態にできるよう努めましょう。

特定空き家に指定されたときの措置や対応策

上記「改善指導や勧告の流れ」でもご紹介した通り、特定空き家に指定されたからと言って、すぐに罰則が科されるわけではありません。

それぞれの段階毎に一定期間の猶予がありますので、その期間内に改善できるよう対策することが大切です。

具体的な対策例を下記にあげましたので、参考にしてください。

空き家を解体して土地活用

解体費用の出費はありますが、空き家がなくなるので「特定空き家」に指定されるデメリットを回避することができます。

さらに、土地に活用できるような要素があれば、駐車場経営や建て貸しなどで収益を上げることができるかもしれません。

賃貸として貸し出す

築年数の古い家には借り手がつかないと思いがちですが、あえて築年数の古い家を選んでスローライフを送りたいと考える人も近年増えています。

特に戸建ての賃貸は供給が少ないため、郊外であっても借り手が見つかる可能性があります。先入観で決めつけず、不動産会社に相談してみるのをおすすめします。

売却する

一番手間をかけずに解決できるのは、売却という選択肢です。運用するにしても、固定資産税の支払いや管理手間等の労力が必要ですが、売却は引渡しが終わってしまえばその必要もありません。

空き家が売りにくい立地であったり、売りにくい条件がある場合は不動産会社に買い取ってもらうなどの方法もあります。（「売れない土地の特徴と対策14例をご紹介」にて詳しく解説）

代行会社に管理してもらう

所有者の代わりに清掃やセキュリティ等の管理を行ってくれる、管理代行会社にお任せするという方法もあります。代行する管理業務の内容により異なりますが、月額1万円程度が相場です。

この場合、固定資産税等も合わせて年間で掛かる支出を計算し、その価値があるのかをしっかり検討した上で判断しましょう。

最後に

このように、空き家の放置にはたくさんのデメリットがあり、何より近隣住民の生活に悪影響を及ぼすことにつながります。

空き家を所有されている方は、今回の記事を参考に、空き家を適切に管理して特定空き家に指定されないように心掛けましょう。また、売却等をご検討される際はぜひ、「S plus home（エスプラスホーム）」へご相談ください。