知らなきゃ損！相続アパートの減価償却、税金を最小化する方法

減価償却の基本

アパートなど事業用不動産の相続において、「減価償却」はしっかりと理解しておきたいポイントの１つです。特に減価償却費は、確定申告や譲渡所得を計算する際に使用したり、節税にも関わってきますので、基本から抑えておきましょう。

減価償却とは

アパートを含む固定資産は、年数の経過によって建物部分が劣化するなど、価値が減少していきます。この価値が減少していく分の金額を、帳簿上の建物価格から減らしていく会計処理のことを「減価償却」といいます。

これにより、建物や設備の価値が時間の経過とともに減少することを、会計上でも反映させることができます。ただし、あくまでも会計上のルールとしての費用なので、実際の建物の減耗や劣化に相当する金額でもなければ、その分のお金の支払いを必要とするものではありません。支払いがないにも関わらず、帳簿上は経費として計上できるため節税の手段としても利用されています。

 

また、アパートの土地部分については減価償却を行う必要がありません。

実際の土地価格は、市況によってその時々で変化がありますが、会計上、土地は年数の経過に関わらず、価値が下がらないと考えられるためです。土地の借地権なども同様です。そのため、不動産の減価償却は「建物価格」と「土地価格」を分けて、建物価格にのみ減価償却を行います。

たとえば、札幌の賃貸物件で築20年の木造アパートを購入した場合、その建物部分の購入価格を耐用年数に基づいて分割し、毎年経費として計上できます。この経費計上は実際の収益から控除され、課税所得を減少させることができるため、節税の役割を果たします。

 

また後ほどの章でも詳しく解説していますが、減価償却で得られるメリットは節税だけではありません。企業や個人事業主が損益を把握しやすくするだけでなく、資産の寿命を反映し、税務上の負担を軽減できるなど多岐にわたります。

特に札幌のような地方都市では、比較的安価な中古アパートが市場に多く流通しており、減価償却を適切に利用することで、所有者は賃貸経営の収益性を向上させることができるでしょう。

減価償却は節税につながる

アパートを相続した際、減価償却は相続人にとって大きな節税メリットをもたらします。減価償却費は不動産収入から控除されるため、課税所得を抑えることができ、所得税・住民税の節税につながります。

 

例えば、札幌で親族から築25年の鉄骨造アパートを相続した場合、このアパートの建物部分の評価額を基に減価償却を計算します。この計算により得られた減価償却費を経費として計上することで、所得税や住民税の負担を軽減できます。

また、相続開始時点での不動産の取得価額は時価評価となるため、相続直後の減価償却額が高額になるケースが多く、初期の税負担軽減効果が大きいのも特徴です。

さらに、減価償却費の節税ポイントとしては、同じ金額の物件であれば、償却期間が短い木造物件や古い物件の方が、減価償却費を大きく計上することができるので、節税効果が高くなります。

 

また減価償却は、将来物件を売却する際に必要になる譲渡所得税の計算にも影響を与えます。売却益を計算する際の取得価額に減価償却費が反映されるため、相続後の資産管理において戦略的に活用することが求められます。

このように減価償却は、単なる経費計上に留まらず、節税や資産運用において重要な役割を果たすため、しっかり理解しておきましょう。

 

減価償却の計算方法

減価償却の計算は、アパートの取得時期や計算方法によって異なります。

札幌のアパートを取得した場合の具体例をあげて、できるだけ分かりやすく記載しておりますので、ぜひご参照ください。

 

 

減価償却の2つの計算方法

減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」の２つがあります。

ここでは、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産の償却費計算式をご紹介します。いずれも、償却率については国税庁の「減価償却資産の償却率等表」をご確認ください。

 

１．定額法

定額法とは、毎年同じ金額を減価償却費として計上する方法です。

平成19年4月1日以後に取得した建物については、建物本体は定額法で計算する必要があります。

計算式は以下の通りです。

 

減価償却費＝取得価額×定額法の償却率

 

例えば、札幌で木造アパートを1,000万円（建物価格のみ）で購入し、耐用年数が22年の場合、定額法の償却率は0.046なので、毎年の減価償却費は46万円となります。

 

 

２．定率法

定率法とは、資産の残存価額に一定の割合（償却率）を掛けて減価償却費を計上する方法です。

平成19年4月1日以後に取得した建物については定額法で計算する必要がありますが、建物附属設備や構築物であれば、定額法または定率法を選択することが可能です。

定率法の計算式は以下の通りです。

 

減価償却費＝未償却残高×定率法の償却率

 

定率法では、未償却残高が毎年減少していくため、初年度の減価償却費が高くなる傾向があり、初期の節税効果を高めることができます。

ただし、定率法の償却率により計算した償却額が「償却保証額」に満たなくなった年分以後は、毎年同額となり、以下の計算式で算出します。

 

減価償却費＝改定取得価額×改定償却率

 

参照：国税庁「No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)」

 

 

取得時期ごとの計算方法

減価償却の計算方法は、取得時期によって異なります。平成19年以前は旧税制が適用されていましたが、それ以降は新税制が適用されています。

また、相続による取得の場合、被相続人の計算基準が引き継がれるケースがありますが、法改正や個別状況によって異なるため注意が必要です。

 

たとえば、札幌で平成20年に取得したアパートの場合、定額法が原則適用されますが、築古物件を相続した場合、被相続人が旧税制下で定率法を用いていたケースも考えられます。そのため、相続直後の計算式を確認することが重要です。詳しくは、以下国税庁のサイトをご参照ください。

 

参照：国税庁「No.2105 旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)」

 

 

 

具体的な計算例

札幌で築15年の木造アパート（建物1,500万円・土地1,000万円）を、平成19年3月31日以前に取得した場合と平成19年4月1日以後で取得した場合とに分けて、具体的な計算例をご紹介いたします。

 

【計算例の①②共通事項】

• 取得価額（建物部分）：1,500万円

・法定耐用年数（木造アパート）：22年

・築15年経過時点での残存耐用年数：法定耐用年数22年−経過年数15年＝7年

・土地部分：いずれのケースでも、土地（1,000万円）は減価償却の対象外です。

 

 

• 平成19年3月31日以前に取得した場合

この場合、建物部分の減価償却については定率法または定額法を選択できます。今回は定率法を用いた計算をご紹介します。

 

償却率（定率法） 0.369（国税庁の「減価償却資産の償却率等表」に基づく）

 

初年度

減価償却費＝未償却残高×償却率

1,500万円×0.369＝553.5万円

 

２年目

未償却残高：1,500万円−553.5万円＝946.5万円

減価償却費：946.5万円×0.369＝349.3万円

 

この計算を毎年繰り返し、7年目で償却が完了します。

 

ちなみに定額法にて計算した場合には以下となります。

減価償却費＝取得価額÷残存耐用年数

1,500万円÷7年＝214.3万円

毎年一定の金額（214.3万円）を7年間にわたって償却します。

 

 

② 平成19年4月1日以後に取得した場合

この場合、建物部分の減価償却方法は定額法のみが適用されます。

 

償却率（定額法）：0.143（国税庁の「減価償却資産の償却率等表」に基づく）

 

減価償却費＝取得価額×償却率

1,500万円×0.143＝214.5万円

 

この金額を毎年一定額として7年間償却します。

 

 

 

減価償却の計算に必要なもの

減価償却の計算には、「取得価額」「未償却残高」「耐用年数」の３つが必要になります。また、賃貸アパートを相続した場合にも、この３つを引き継いで減価償却費を計算します。

この章では、それぞれについての解説をはじめ、調べ方についてもご紹介していきます。

取得価額

取得価額とは、アパートの建築・購入費用はもちろん、取得するまでにかかった費用のことを指します。そのため、仲介手数料や立退料など、取得のためにかかった付随費用も含まれます。これらの費用は、アパート購入時の売買契約書や領収書で確認ができます。

札幌での不動産購入時には、土地と建物の価額が分かるよう明記されていることがほとんどなので、建物部分の価格を特定することで減価償却計算が可能になります。

｜未償却残高

未償却残高とは、減価償却資産の取得価額のうち、これまでに減価償却されていない残りの額を指します。つまり、今後経費として計上することができる部分です。前年の決算書の「減価償却費の計算」欄で確認でき、相続後の計算や譲渡所得計算にも重要な情報となります。計算式は以下の通りです。

 

未償却残高＝取得価額－前年末までの償却費の累計額

耐用年数

耐用年数は、資産ごとに国税庁の「法定耐用年数一覧」で確認できます。耐用年数は償却資産の種類によって細かく設定されており、例えば木造アパートは22年、鉄骨造アパートは34年が標準耐用年数です。この場合、木造アパートの資産価値は22年間使えばなくなるものと考えるので、22年間で減価償却していくことになります。札幌で中古物件を購入した場合、経過年数に応じた耐用年数の再計算が必要になるケースもありますので、事前に確認が必要です。

また、耐用年数とは法的に定められた資産価値がある期間を指すもので、物理的に問題なく使用できる寿命の目安を指す耐久年数とは異なりますので覚えておきましょう。