空き家の売却に必要な税金は3種類！3,000万円控除の特例も詳しく解説

こんにちは、札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

 

近年では、「相続した実家をどうすればよいか」など相続で取得した不動産についてのご相談が増えており、お困りの方も多いのではないでしょうか？

 

実家に住む理由がなく、空き家としてそのまま放置同然で所有する方も多いですが、固定資産税や管理コストなどの維持費がかかることはもちろん、倒壊リスクなどが年々増していき、近隣への迷惑につながる可能性もあります。

 

このようなリスクから解放されるためにも、売却についてしっかり検討しておくことをオススメします。

 

空き家の売却には様々な税金がかかりますが、税額を控除できるような特例もあります。

 

今回の記事では「空き家の売却に関わる税金」について一つずつ詳しく解説していますので、無駄な出費のない空き家売却にぜひお役立てください。

空き家を売却にかかる税金３種類

空き家の売却には、おもに下記3種類の税金が課税されます。中でも譲渡所得税が課税される場合には高額になりがちなので、しっかり抑えておきましょう。

 

それぞれについて、計算式も交えながら詳しく解説していきます。

【空き家売却にかかる税金】

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税

空き家売却の税金①登録免許税

空き家の売却では、売却する家の名義を売主から買主の名義に変更する「所有権の移転登記」を行う必要があります。その際に課税されるのが「登録免許税」です。

 

登録免許税の金額は以下の計算式で算出できます。

 登録免許税の計算式

不動産の固定資産税評価額×登録免許税率（売買による移転は0.2%）＝登録免許税

※登録免許税率は登記の種類によって異なりますが、売買の場合は税率2.0%となります。

 

例：建物評価額500万円、土地評価額1,000万円、計1,500万円の不動産の場合

建物500万円×2.0%＝10万円（建物の登録免許税）

土地1,000万円×2.0%=20万円（土地の登録免許税）

 

この場合、不動産全体で30万円の登録免許税が課されることになります。

 

※不動産の登録免許税率は、その不動産をどのように取得したかによって異なります。

売買でなく、相続で取得した場合は税率が0.4%となります。

 

また、司法書士に登記作業を依頼する場合は、1～2万円程度の報酬支払いが発生します。

空き家売却の税金②印紙税

印紙税とは、空き家売却の際の売買契約書に貼る印紙のことで、国・自治体に対して支払う税金の一つです。定められた金額の印紙を貼って消印をすることで納税したとみなされます。

 

印紙を貼っていなかった場合には3倍の額の過怠税が、消印されていない場合には同額の税金を納めなければいけません。

 

また印紙の金額は、契約書の掲載金額（ここでは空き家の売買価格）によって異なります。2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応され、下記表の通りとなります。

 

契約書の記載金額	印紙税額（軽減後）
1万円未満	非課税
1万円以上50万円以下	200円
50万円超100万円以下	500円
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円
契約金額の記載のないもの	200円

印紙税額は、2024年3月31日までに作成される契約書の場合です。

 

なお、売買契約書は売主用と買主用の2通作成しますので、2通分の印紙税が必要になりますが、売主と買主で1通分ずつ負担するのが一般的です。

空き家売却の税金③譲渡所得税

空き家の売却時に、利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されるのが「住民税」と「所得税」で、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれています。

利益が発生しなかった場合には課税されないのが特徴です。

 

税額は「譲渡所得額」と「空き家の所有期間」によって大きく変わります。

まずは「譲渡所得額（空き家売却の利益）」から計算してみましょう。下記の計算式で算出できます。

譲渡所得（空き家売却利益）の計算式

譲渡所得=売却価格-（取得費+譲渡費用）

 

例：空き家の売却価格2,000万円、取得費用200万円、購入価格1,000万円の場合

売却価格2,000万円-（取得費用200万円+購入価格1,000万円）=譲渡所得 800万円

 

≪売却価格≫

空き家の売却価格のことを指しますが、金銭ではなく対価として物や権利を受け取った場合などは、その物や権利の時価が売却価格（譲渡価格）とされます。

 

また、売却価格の他に固定資産税の清算金が含まれますので注意してください。

 

≪取得費≫

売却する空き家を購入した当時の費用のことで、購入代金はもちろん、購入時の仲介手数料や印紙代・登録免許税・不動産取得税などの諸費用や測量費や整地費、改良費なども含まれます。

 

※購入時の価格がわからない場合

購入した当時の費用がわからない場合は、「売却価格の5%」を取得費として計算することになっています。

 

≪譲渡費用≫

空き家を売却する際に生じた、仲介手数料や印紙代・建物解体費など様々な諸費用のことを指します。固定資産税など、維持や管理にかかった費用は含むことはできませんので覚えておいてください。

 

譲渡費用に含めていいものか否かの判断が難しいものも多いので、不動産会社に確認してみましょう。

 

税率は空き家の所有期間で変わる！

次に税率についてですが、「空き家の所有期間」が5年を超えるかどうかがポイントで、下記のように大きく異なります。

 

空き家の所有期間	所得税率（復興特別所得税率含む）	住民税率	合計
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	15.315%	5%	20.315%
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	30.63%	9%	39.63%

 

先ほど例にあげた譲渡所得（空き家の売却利益）が800万円の場合、税額は下記のようになります。

 

土地の所有期間	計算式	譲渡所得税額
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）	800万円×20.315%	1,625,200円
所有期間が5年以下（短期譲渡所得）	800万円×39.63%	3,170,400円

※控除等の考慮なしの場合

 

短期譲渡所得だと、税率は長期譲渡所得のおよそ2倍になり、税額も大きく異なります。

 

※相続した不動産の場合の所有期間は、実際の所有期間が5年を超えるかどうかではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定します。

 

※相続した実家を売却する場合、被相続人の親が実家を所有していた期間も含みます。そのため、相続直後の売却だとしても親が5年以上その不動産を所有していれば、長期譲渡所得の税率が適用されます

 

なお、空き家を売却した場合には、算出した譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる「空き家の譲渡所得3,000万円控除の特例」が適用されます。次章にて、詳しく解説しています。

相続した空き家を売却するときの税制特例

前章でも解説した通り、不動産を売却して利益が生じた場合に通常は譲渡所得税がかかりますが、空き家の売却の場合は一定の要件を満たすと「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されます。

 

この特例が適用されると譲渡所得から3,000万円を控除することができ、例えば3,000万円で空き家を売却したとすると特例が適用された場合、税金は0円になります。

 

この章では、譲渡所得の計算式や「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用要件について解説していきます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝譲渡価額 – 必要経費（取得費用＋譲渡費用）- 特別控除3,000万円

 

譲渡価格：空き家の売却価格

所得費用：空き家を購入した当時の費用

譲渡費用：空き家の売却で生じる、仲介手数料などの諸経費

 

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例適用要件

• 亡くなられた方が1人で暮らしていた家であること

別荘など自宅以外の不動産には適用されません。

 

• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること

上記の日付以前に建築された一戸建てに限り、マンションなどには適用されません。

 

• 相続から売却までずっと空き家であったこと

空き家であったことを公的に証明するために、被相続人居住用家族等確認書や電気・ガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書などの書類が求められます。

 

• 売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地である

耐震基準を満たしていない空き家は、売却の際に基準を満たすように修繕するか、更地にして売却するという条件があります。

 

 適用期間

• 特例の適用期限とされる2023年12月31日までの売却であること
• 相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること

 

その他適用要件

• 売却金額が1億円以下であること

売却金額は、家と土地を合わせて1億円以下であることが要件です。また、売却金額には固定資産税の精算額も含めます。数回に分けて売却したり、共有名義の相続のまま売却した際も、その合計金額で判断されます。

 

• 親子や夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

特例の適用を受けるには確定申告が必要

特例の適用を受けるためには、必要書類を添えて確定申告をする必要があります。

確定申告は、譲渡の翌年の2月15日から3月15日の間にしなければならず、 必要な書類が多岐に渡るため、申告前に税理士など専門家に相談をするのがおすすめです。

 

弊社でも空き家に関するご相談を承っておりますので、売却をご検討の方はぜひ弊社「S plus home(エスプラスホーム)」へご相談ください。

ご相談はコチラ（https://s-plushome.jp/consultation）から