初心者でも分かるアパート相続！手続き完全マニュアル

アパートの相続は、多くの人にとって一生に一度あるかないかの重要な出来事です。
このような稀な機会には、一般的に難しく、複雑なものだと感じられがちです。
しかし、相続に関する基本的な知識と準備があれば、いざとなった際にスムーズに進めることが可能です。
本記事では、アパートの相続における手続きの概要やそれにかかる費用について、初心者の方々にも理解しやすい形で詳しく説明します。
相続に関する不安を解消し、いざという時に落ち着いて対応するために必要な情報を学びましょう。
相続の手順から関連する法律、必要な書類、費用の詳細まで、この記事がアパートの相続に直面した際の頼りになれば幸いです。

アパート相続の方法

アパートの相続方法は、単独で相続する場合と複数人で相続する場合で異なります。単独での相続は比較的シンプルで、相続人がアパートをそのまま所有し、経営を引き継ぐ形となります。

この場合、遺産分割協議や他の相続人との調整は必要ありません。

一方、複数人での相続の場合、相続人間で遺産分割協議を行い、アパートの所有権をどう分割するかを決定する必要があります。

複数人での相続では、相続人間の意見の相違からトラブルが起こりやすく、特に財産の評価や分割方法に関する不一致が原因となることが多いです。

単独で相続する場合

単独でアパートを相続する場合、相続人が一人だけであるため、遺産分割の協議や合意が必要ないという大きな利点があります。

この場合、相続登記の手続きや相続税の申告などの基本的な手続きのみを行うことで、相続を完了できます。

複数人での相続にありがちなトラブルや複雑な協議を避けることができるため、手続きは比較的簡単でスムーズに進むことが一般的です。

複数人で相続する場合

複数人でアパートを相続する場合、遺産分割協議が必要になります。

相続人が協議を通じて、誰がどの程度の遺産を相続するかを決定します。

この過程では以下の三つの分割方法があります。

現物分割:

　現物分割は、相続財産を物理的に分割する方法です。

例えば、「賃貸アパートAと預金は長男が相続し、賃貸アパートBと有価証券は長女が相続する」というようなケースです。

この方法はシンプルですが、相続人の数と同等の財産が存在することは稀で、一般的には平等な分割が難しいことがあります。

代償分割:

　代償分割では、一部の相続人が物件などの財産を相続し、他の相続人に対して金銭で代償を支払います。

たとえば「長男が賃貸アパートを相続し、その代わりに長女に代償金を支払う」というケースです。

この方法は、同等価値の財産が不足する場合に適していますが、代償金を支払えるだけの金融資産を持っていないと実行できないデメリットがあります。

換価分割:

　換価分割は、財産を売却してその代金を分割する方法です。

「賃貸アパートを売却し、その売却代金を相続人で分ける」という形をとります。

この方法は財産を平等に分けやすいメリットがありますが、物件を手放すことや売却に伴う譲渡所得税の発生などのデメリットもあります。

 

いずれの方法も、複数人で相続する場合には適切な対応が必要です。

特に、共有名義での相続は、管理行為や処分行為において共有者全員の同意が必要になるなど、難しい側面もあります。

そのため、複数人での相続では、特に事前の準備と適切な協議がとても重要となります。

アパート相続の必要書類・資料

アパートを相続する手続きを進める際に必要な書類とその概要を以下の表にまとめました。

 

書類名	説明
不動産の登記事項証明書	不動産の所有権や抵当権などの登記状況を示す書類
登記申請書	不動産の名義変更などを申請する際に提出する書類
遺産分割協議書	相続人間で遺産分割の合意があったことを証明する書面
相続人全員の印鑑証明書	相続人全員の印鑑登録された証明書
被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍・除籍・原戸籍謄本	被相続人の戸籍上の変遷を示す書類
被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票	被相続人の最終住所や家族関係を示す書類
相続人全員の戸籍謄本	相続人全員の戸籍を証明する書類
不動産を相続する相続人の住民票	不動産を相続する人の現住所を示す書類
不動産の固定資産評価証明書又は評価通知書	不動産の価値を税務上評価する書類

 

これらの書類は、不動産相続における登記手続きや相続税の申告などに必要となります。

適切な書類を揃えることで、スムーズな相続手続きが可能になります。

アパート相続に必要な手続き

相続人・相続財産の調査と確定

アパートの相続において、最初の重要なステップは、相続人と相続財産の調査及び確定です。

この段階で、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本などを通じて法定相続人を特定し、残された財産（不動産、預金、有価証券など）の全容を把握します。

この流れは、遺された財産と共に、知られていなかった債務や意外な相続人の存在も明らかになることがあるため、非常に重要です。

はじめの段階で、不備のないよう慎重に行い、相続財産と相続人の正確な把握をしましょう。

遺産分割協議

遺産分割協議は、相続財産の分配を決定するための手続きです。

この協議は、特に遺言書が残されていない場合に行われ、相続人全員が参加することが必須です。

目的は、相続人全員が納得する形で遺産を分配することにあり、各相続人の意見を聞き、公平な分配案を作成し、全員の合意を得ることが求められます。

合意に至った内容は、遺産分割協議書として書面化され、これが法的な効力を持ちます​​。

この過程では、相続人間の意見の相違を解消し、合意に至るための協議が行われます。

相続人間で意見が合わない場合、中立的な第三者、例えば弁護士や専門家の介入が助けとなることもあります。

遺産分割協議は、相続人全員の意向を反映させるため、時には時間と労力を要することがあります。

相続登記申請

アパートの相続に際して、相続登記申請は必要な手続きの一つです。

2024年4月1日から、不動産の相続に伴う登記が法的に義務付けられることとなります。

これは、不動産の名義変更を公式に記録するために必要な手続きで、相続人が被相続人から不動産を引き継ぐ際に不可欠です。

相続登記の申請方法には、法定相続、遺言による分割、遺産分割協議による分割の3つの方法があります。

登記を行うためには、必要書類を法務局に提出する必要があります​​。

この登記を行うことで、不動産の正式な所有権移転が記録され、法的な保護を受けることができます。

相続税の申告

相続税の申告は、相続財産を受け継ぐ際に重要な手続きです。

この申告は、相続が発生したことを知った日から翌日に始まり、そこから10ヶ月以内に行う必要があります。

納税方法に関しては、通常「現金での一括納付」が基本とされています。

この期限内に申告や納税を行わない場合、延滞税が課されるリスクがあります​​。

相続税の申告には、相続財産の評価や計算が必要であり、しばしばプロの助けを借りることが推奨されます。

適切な申告と納税を行い、法的な問題を避けて相続を実現することができるでしょう。

アパート相続にかかる費用

相続税

相続税は、被相続人から相続人に移転する財産に対して課される税金です。

この税金は、相続財産の総額が一定の基準を超えた場合にのみ発生し、その目的は相続によって得られる経済的利益に対する公平な課税を実現することにあります。

相続税の納付期限は、相続開始を知った日から10ヶ月以内です。

具体的には、法定相続人の数により金額が変動しますが、相続する財産が3,600万円以下の場合、相続税負担は発生しない可能性があります。

相続税の評価額や計算方法は複雑であり、適切な申告と納税を行うためにプロのアドバイスを受けることが望ましいでしょう​​。

所得税

相続における所得税は、相続財産を売却した際に発生する税金です。

財産を売却することで得た利益に対して所得税が課せられます。

この税金は、不動産や他の資産を処分した際に利益が生じた場合に支払うもので、売却利益から控除される経費や損失がある場合には税額が軽減されます。

所得税の納付期限は、所得が発生した年度の確定申告時に支払うことが一般的です。

具体的な納付期限は年度ごとに異なるため、確定申告の締め切りを確認する必要があります。

相続時に所得税が発生するかどうかは、相続財産の売却に関連します。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を購入した際に課される地方税で、納税先は都道府県です。

この税金の計算方法は、課税標準額（一般には固定資産税評価額）に税率を乗じることで求められます。

税率は通常4％ですが、2024年3月31日までの間は、土地や住宅の取得に対しては3％に引き下げられています。

不動産取得税の軽減措置があり、特定の条件を満たす場合には固定資産税評価額または不動産取得税から一定の金額を控除することができます。

新築住宅の場合、固定資産税評価額から最大1,200万円（2024年3月31日までの間に取得した認定長期優良住宅の場合は1,300万円）の控除を受けることができ、これにより不動産取得税が免除される可能性があります​​。

 

中古住宅についても軽減措置が適用される場合がありますが、新築日や新耐震基準の適合などの条件が影響します。

控除額は新築日に応じて異なり、都道府県によっても異なるため、事前の確認が必要です​​。

相続登記費用

不動産を相続した際には、相続登記を申請する必要があり、この過程で複数の費用が発生します。

まず、登録免許税が必要で、これは不動産の固定資産税評価額に基づいて計算されます。

例えば、固定資産税評価額が1000万円の土地の場合、登録免許税は約4万円になります。

 

次に、相続登記には戸籍謄本などの各種証明書の提出が必要で、これらの書類の取得には手数料がかかります。

たとえば、戸籍謄本の発行手数料は1通450円、除籍謄本は1通750円、印鑑証明書は1通200～300円程度です。

 

また、司法書士に相続登記の申請を依頼する場合、その報酬も支払う必要があります。

報酬の目安は一般的に5～15万円程度で、相続人の数や不動産の個数、追加作業が必要な場合は費用が加算されることもあります。

 

これらの費用は、相続登記を行う際に考慮する必要があるため、不動産を相続する際にはこれらの費用を予算に組み入れておきましょう。

アパートを相続する際の注意点

経営リスクを理解しておく

アパートを相続した後は、その経営が継続されます。

これには空室リスクやテナントとのトラブル対応など、様々な経営上の問題が伴います。

相続人はアパートの経営を継続するための意識を持ち、管理会社と連携しながら適切に対応する必要があります​​。

相続時に揉める可能性がある

アパートの相続は、特に相続人が複数いる場合、遺産分割協議によって分割方法を決める必要がありますが、これはトラブルの元となり得ます。

現物分割、代償分割、換価分割など、様々な分割方法がありますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

例えば、現物分割では、誰が不動産を相続するかが明確になる一方で、不動産と現金との評価の違いにより公平な分割が難しい場合があります。

代償分割では、不動産を相続する代わりに他の相続人に対して現金等を支払う方法ですが、実行するためには相応の現金や資産が必要です。

換価分割では、アパートを売却して得た現金を分割する方法で、他の方法に比べて公平性が高いですが、売却の手間や土地の手放しにつながるデメリットがあります​。

まとめ

アパートの相続は、多くの場合、複雑な手続きと多岐にわたる課題を伴います。

まず、経営リスクを理解し、相続後も継続的な管理と運営が求められることを認識する必要があります。

また、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって公平な分割方法を決定する必要がありますが、これはしばしばトラブルの原因となり得ます。

現物分割、代償分割、換価分割など、様々な分割方法がありますが、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

 

加えて、アパートの相続税の計算は複雑であり、プロに依頼することが望ましく、特に築年数の古いアパートの場合、相続税の計算がさらに困難になる可能性があります。

 

アパートの相続は、これらの点を考慮すると、複雑な事態に陥りやすいものです。

不明な点や不安な点があれば、弁護士や不動産業者などのプロに相談しましょう。

プロによる的確なアドバイスとサポートを受けることで、スムーズかつ効果的に相続手続きを進めることができるでしょう。