アパートの売却相場を徹底解説！査定金額や相場の調べ方について

アパートの売却を検討する場合、売却相場を知っておくことはとても重要です。

売却相場を知らないことで適切な取引ができず、大きな損失につながってしまうこともあるかもしれません…。

正確な売却相場を知ることは、アパートの資産価値を適切に把握することができるとともに売却取引を成功させるための大きな手助けになることでしょう。

しかし、売却相場はさまざまな要因によって変動していきます。

そこでそのため、売却相場の動向やトレンド、売却時の金額査定の求め方、売却相場の調べ方の情報を知っておくことが必要です。

本記事では、各ポイントごとに詳しく解説し、アパートの売却取引を成功させるために役立つ情報をご紹介致します。

アパート売却の相場とは

冒頭でも説明した通り、アパートの売却を検討する場合、売却相場を知っておくことが重要です。そもそも売却相場とはどのようなもので、どのような要素によって決定するのでしょうか。

この章では、売却相場の定義と相場を決定する主要な要素について説明します。

売却相場の定義とその重要性

売却相場とは、過去の不動産成約価格から予測される現在の不動産取引価格のことです。特にアパートの場合、同じ地域の同様の物件の取引価格や需要と供給のバランス、市場全体の状況から推定されます。

売却相場は、売り手や買い手が取引価格を判断する際の基準となるため、相場よりも高すぎると買い手がつかず、低すぎると損失につながる可能性があります。

そのため売却相場を知ることは、適切な価格設定をする上でとても重要です。

相場を決定づける主要な要因

アパートの場合、相場に影響を与える主要な要素としては、入居率、立地条件、建物の状態、家賃滞納者の有無等が挙げられます。

入居率は、アパート全体の総部屋数に対して、実際に入居している部屋の数のことで、適切な賃料設定やアパートの管理体制が影響し、入居率が高いほどアパートの売却価格も相場より高くなります。

立地条件は、アパートの位置や周辺環境のことで、交通の便が良いか、周辺に施設や商業地があるかどうか、学校や公園などの近さなどです。こちらも好条件のほうが相場よりも価格は高くなります。

建物の状態は、築年数やメンテナンス状態のことで、新しくてメンテナンスが行き届いているアパートは、売却相場よりも価格が高くなる傾向があります。

家賃滞納者の有無は、賃貸収入に悪い影響を与える入居者情報のことで、その有無によって相場に対する価格に影響します。

アパート売却の相場動向

次にアパート売却の相場動向を確認しておきましょう。

相場動向を知ることで、市場を把握し、売却のタイミングの判断材料になります。

そこで、アパート売却相場のトレンドや今後の相場動向について解説します。

直近のアパート売却相場のトレンド

アパートの売却相場は、国土交通省が公表している不動産価格指数 (2023年11月30日公表) のデータによると継続的な上昇傾向にあります。

特にマンション・アパート（一棟）は2013年頃から上昇傾向が強くなり、全国で対前期比0.5%増、三代都市圏以外の地域で対前期比1.6%増、南関東圏で1.1%増となっています。

トレンドは、売却相場は都市部中心に上昇し、郊外にも広がっている傾向にあります。

これは新型コロナウイルスの流行により、リモートワークなど生活スタイルが変化したことで、都市部だけでなく、郊外の不動産需要が高まったことが考えられます。

特に地方都市（札幌、仙台、福岡）の売却相場の上昇が顕著に表れています。

今後の相場動向

上昇傾向にあるアパートの売却相場ですが、このまま上昇が続くのでは？という意見もあれば、長期的に上昇が続くのは難しいという見方もあります。不動産の価格推移は、需要と供給のバランス、経済の状態、地域の特性などに影響を受けることはもちろん、政治や経済の影響も受けるため、現時点で正確に予測することは非常に困難です。予測はあくまで参考程度にとどめるのが良いでしょう。

また、エリアによっても相場の動向は異なりますので、売却を考える際は地域の不動産動向に詳しい不動産会社に相談するのが確実です。

アパート売却の査定金額の求め方

次にアパートの売却金額の査定方法とその求め方を知りましょう。

査定方法や求め方を知っておくことは、アパートの売却価格を適切に設定する役に立ちます。アパートの資産価値を正確に把握し、取引に重要な不動産会社が適切か判断するためにも必要な情報といえます。

査定方法には、大きく３つの種類があり、それぞれの考え方や計算の仕方を実例を交えながら説明します。

収益還元法

収益還元法は、賃貸収入などの将来的な収益を評価して査定を行います。

この方法は、アパートなどの投資用収益物件を査定するときに利用することが一般的です。

算出方法は、アパートの年間収益(家賃収入など)から固定経費を差し引いた純利益を同様の物件や地域市場での平均的な利回り率で割って求めます。

具体例として、あるアパートの年間収益340万円、固定経費が40万円、このアパートの還元利回り率が5%であると仮定した場合を計算します。

年間収益340万円から固定経費40万円を引いた純利益＝300万円

純利益300万円÷利回り率5%＝アパートの価格6,000万円

この場合、アパートの売却査定価格は6,000万円となります。

収益還元法による査定方法の場合、評価額を上げるために家賃収入をいかに高くできるかポイントになります。

原価法

原価法は、査定の対象となる不動産をもう一度再建築した場合にどのくらいの費用（再調達価格）がかかるのかを基準として評価する方法です。この再調達価格に、築年数による価値の低下を考慮（減価修正）して土地の評価を算出します。

計算式は「積算価格＝単価×総面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数」です。

例えば、築10年・面積200㎡・１㎡あたりの単価が15万円・耐用年数22年の木造アパートだとすると、単価15万円×総面積200㎡×残存年数（耐用年数22年-築年数10年）÷耐用年数22年＝積算価格1,650万円となります。

原価法は、建物を再建築した費用をもとに算出するため、建物の査定によく用いられますが、土地についても査定額を出すことができます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、査定するアパートと同じエリアで売却された類似のアパートの制約価格を比較し、査定金額を推定する方法です。類似アパートの取引価格から平均（㎡）単価を割り出し、その単価で査定するアパートの面積を乗じます。

取引事例比較法のメリットは、市場価格に近い価値を導き出せる点ですが、同じ条件のアパートが限られている場合やアパートの特徴が他のアパートと大きく異なる場合には正確な査定が難しいというデメリットもあります。

取引事例比較法を適用する場合、適切な取引事例を複数件ピックアップすることが必要です。そのため、豊富な取引データがあることや類似している物件が多い、市場が安定している等の条件が揃っている場合に、有効な算出方法といえます。

アパートの売却相場の調べ方

次はアパートの売却相場の調べ方についてご紹介します。

取引を成功させるためには、正確な最新の情報を収集しておく必要があります。

ここでは、３つの調べ方をご紹介し、それぞれの特徴や使い方を説明します。

国土交通省「土地総合情報システム」を使う

国土交通省の土地総合情報システムは、土地の利用状況、所有者情報、地籍情報、地価情報、地図情報、都市計画情報など、様々なデータを一元管理し、提供しています。

売却相場を調べる上で信頼性の高い豊富なデータを得ることができ、サイトも視覚的にわかりやすいシステムです。実際の操作画面をご紹介します。

「不動産取引価格情報検索」をクリックします。

相場を調べたい不動産の地域を選択し、「この条件で検索」をクリックします。

その地域で取引された不動産の取引価格や面積、建築年などを確認することができます。

REINS（レインズ）を使う

REINS（レインズ）は、不動産取引情報を集約し提供するための情報ネットワークシステムです。リアルタイムで信頼性の高い情報を得ることができ、市場全体の動向や取引の傾向を把握できるのがメリットです。ただし、不動産業者用のシステムなので一般の個人では利用することができません。個人で利用したい場合は、レインズの情報をもとにした個人向けサイト「REINS Market Information」を使うことができます。

不動産ポータルサイトの検索機能を使う

不動産投資ポータルサイトでは、実際に販売中の投資用アパート情報を検索することができます。主要な不動産投資ポータルサイトとしては、「楽待」や「健美家」、「不動産投資連合隊」などが挙げられます。

特に、国内最大級のサイト「楽待」は情報量が多く使いやすいですし、「健美家」は細かく検索条件を絞れるのが強みです。

それぞれ地域に特化した検索機能があるため、築年数や面積など類似したものを検索できれば、所有するアパートの価格目安を付けやすいでしょう。

大切な資産を適切な価値で取引するために

今回の記事では、アパートの売却相場について、国土交通省データをもとにした相場の動向や調べ方、売却金額の査定方法などについてポイント毎にご紹介しました。

アパートの売却を検討する場合、取引を成功させるためには正確な情報とそれを取得するための正しい知識が必要です。大切な資産を適切な価値で取引するために、本記事をぜひご活用頂けると幸いです。

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。アパートの売買についてもご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。