土地売買で失敗しない！必要な書類・費用・流れについて詳しく解説

こんにちは。札幌の不動産会社「S plus home」の浜谷です。

土地の売買を検討し始めたら、手続きの流れや基礎的な知識を頭に入れておくことが大切です。

この記事では、土地売買時に必要な書類や費用・税金も含めて、売買の前に押さえておきたい基本情報をご紹介します。

 

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。

土地売買についてのご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

土地売買の流れ

まずは、土地の売買契約における一般的な流れを、「売り手側（売主側）」と「買い手側（買主側）」に分けて説明していきます。

売り手側

売り手側（売主側）から見た、土地売却の流れについては以下７つの順に進んでいきます。

 

➀土地の売却・購入前の準備

まずは、売却する土地の価格相場を把握しましょう。不動産ポータルサイトや一括査定サイトなどを活用することで、自分でも相場を把握することができます。

 

②不動産会社へ査定依頼

複数社に査定依頼しましょう。提示された査定額の根拠となるデータや理由を説明してもらうことが大切です。

 

③不動産会社と契約

契約する不動産会社を決める際は、査定価格だけでなく、「こちらの意図を組んでくれるか」「信頼できるか」など担当者の対応力にも注目しましょう。

 

④売却活動

不動産情報サイトへの掲載や購入希望者への内覧対応など、不動産会社が売却活動を行います。不動産会社は、売却活動について、売主への定期的な報告が義務付けられています。

 

⑤交渉

買主候補が購入を希望する場合は、「買付証明書（購入申込書）」が提出されます。その際、販売価格よりも低い価格で購入したいという価格交渉や条件交渉などがあることもあります。

 

⑥売買契約締結

売主と買主の間で、価格や引渡し時期などの詳細条件を取り決め、不動産売買契約を締結します。この際、売却価格の一部を手付金として買主から受け取ります。

 

⑦土地の決済・引渡し

買主から手付金以外の残代金を受領し、売主から買主へ土地の所有権移転登記の手続きと、土地の引渡しをし、売却が完了します。

 

買い手側

次に買い手側（買主側）から見た、土地売却の流れについては以下４つの順です。

 

➀土地探し

土地購入の予算や希望の地域など、条件に合う土地を不動産ポータルサイト等で探します。住宅ローンで購入を予定している場合には、融資の事前審査をこの段階で済ませておきましょう。

 

②購入申し込み

土地が決まったら、販売を仲介している不動産会社などに問い合わせて「買付証明書（購入申込書）」を提出します。家を建てる前提の購入なら、具体的な建築計画や資金計画などを立てておきましょう。

 

③売買契約締結

購入する土地に関する重要事項説明を受け、不動産売買契約を締結します。この際、売却価格の一部を手付金として売主に支払います。

 

④土地の決済・引き渡し

住宅ローンを組む場合には、融資の本申込を行い、ローン契約を締結させ残金を支払います。土地は、所有権移転登記後に引渡しとなります。

 

土地売買に必要な書類

土地売買の契約には、多くの書類が必要になります。

売り手側と買い手側で、必要になるタイミングにわけてリストアップするとともに、書類の説明や注意事項等を簡潔に解説していきます。

 

売り手側の必要な書類

まずは、売り手側で必要になる書類です。土地の売却依頼時で４種類、引渡し時で７種類の書類が必要になります。

ただし、あくまで一般的な例を元にリストアップしておりますので、状況に応じて他の書類が追加で必要になる場合もあります。

 

土地売却依頼時の必要書類4種

①売買契約書

売却する土地を、購入した当時の売買契約書が必要になります。紛失・手元にない場合は、購入した際の不動産会社に問い合わせてみてください。

 

②重要事項説明書

こちらも、売却する土地を購入した当時の重要事項説明書です。売買契約書同様に、紛失・手元にない場合は、購入した際の不動産会社に問い合わせてみてください。

 

③土地測量図・境界確認書

隣地との境界線や土地面積を確認するために必要な書類です。こちらも、売却する土地を購入当時に渡されているはずですが、無い場合は法務局でコピーを取得するか、引き渡し時までに土地家屋調査士や測量士に依頼します。

 

④固定資産税納税通知書

固定資産税の納税額を確認するために必要になります。毎年春頃に送られてくる書類ですが、最新のものを用意してください。無い場合は、売却予定の土地が所在する市区町村の役所で再発行出来ます。

 

引き渡し時の必要書類7種

➀実印

印鑑証明書に登録している実印が必要になります。

 

②身分証明書

運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど、売主本人であるという確認が取れる顔写真付きの身分証明書が必要です。

 

③印鑑証明書

印鑑証明書は、市区町村の役場等で発行から3ヶ月以内のものを用意してください。

 

④住民票

転居等で登記簿上の住所と現住所が異なる場合にのみ、住民票が必要となります。

 

⑤銀行口座の通帳

今回売却する土地の、売却代金を振り込む銀行口座の通帳を用意します。

 

⑥ローン残高証明書

ローンの残債がある場合は、毎年年末頃に発行されるローン残高証明書が必要になります。最新のものを用意しましょう。

 

⑦登記識別情報（登記済証）

登記識別情報は、土地の所有者が所持し、登記名義人であることを公的に証明する書面です。「権利証」とも呼ばれる、重要な書類です。無い場合は、司法書士に作成を依頼することもできますが5〜10万円程度の費用がかかります。

 

買い手側の必要な書類

続いて、買い手側で必要になる書類です。土地の購入時で５種類、引渡し時で４種類の書類が必要になります。

こちらも、一般的な例を元にリストアップしておりますので、状況に応じて他の書類が追加で必要になる場合があります。

 

土地購入時の必要書類5種

➀買付証明書（購入申込書）

土地を購入する意思を示す証明書で、不動産会社などに依頼すれば入手できます。なお、買付証明書の提出時点ではキャンセルが可能で、違約金等の発生もありません。

 

②印鑑

住宅ローンを利用して土地を購入する場合は実印、利用しない場合は認印でも可能です。

ただし、売買契約という重要な契約なので、安全性を高めるために実印での捺印を求められることが一般的です。

 

③本人確認書類

運転免許証など、住所・氏名・生年月日の3点が確認できるものを用意してください。詐欺行為などを防ぐためにも、写真付きの本人確認書類が求められることが多いです。

 

④印鑑証明書

印鑑証明書は、市区町村の役場等で発行から3ヶ月以内のものを用意してください。

 

⑤収入印紙

売買契約書に貼付・消印するための収入印紙です。売買価格に応じて収入印紙の金額が決まっていますので、仲介に入る不動産会社に確認しましょう。

 

土地の決済・引渡し・登記時の際の必要書類4種

➀実印

②身分証明書

③印鑑証明書

上記①〜③の書類は、前章で説明した土地購入時と同じ条件でそれぞれ必要になります。

 

④住民票

司法書士が所有権移転登記をする際に必要になります。市区町村の役場等で取得した、発行から3ヶ月以内のものを用意してください。

 

土地売買にかかる費用と税金

この章では、土地の売買にかかる費用と税金について説明します。

こちらも売り手側と買い手側に分けて、一覧表にまとまめましたのでご覧ください。

 

土地の売却にかかる費用

費用の種類	内容	金額の目安
（1）仲介手数料	売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う手数料	（土地価格×3％）＋6万円＋消費税
（2）住宅ローンの抵当権抹消登記費用（登録免許税）	土地に抵当権が設定されている場合、それを抹消するためにかかる登記費用	土地１筆あたり1,000円、司法書士に依頼する場合は報酬として別途1～2万円程度が必要になる
（3）住宅ローン一括返済手数料	売却代金でローンを一括返済する際には、金融機関所定の一括返済手数料がかかる	ローンの残高や金利の種類等によって異なるため、金融機関に確認が必要
（4）建物解体費	土地に建物があり、解体後更地として売却する場合にのみ必要になる	建物の大きさや土地の状況により異なるが、30坪木造の家で100〜200万程度、鉄筋コンクリートだとそれ以上
（5）印紙税	売買契約書に貼る印紙のことで、売却時にかかる税金の１つ。2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応	売買契約書に記載された契約金額によって印紙税額が異なる。契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合、印紙税は1万円（軽減後）
（6）他費用	必要になる可能性がある費用として、譲渡所得税や敷地測量費、相続で得た土地の売却の場合には、相続登記の費用等があげられる	それぞれ状況に応じて費用が異なる

 

土地の購入にかかる費用

費用の種類	ポイント	金額の目安
（1）仲介手数料	売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う手数料	（土地価格×3％）＋6万円＋消費税
（2）登記費用	土地を自分の名義に変更するための所有権移転登記にかかる費用。登録免許税と司法書士に依頼の場合はその報酬	登録免許税は、土地の評価額に応じて算出が必要になる。司法書士への報酬は、6～8万円程度が相場
（3）住宅ローン事務手数料	土地を購入するために住宅ローンを組む場合の金融機関への手数料。	借入額や金融機関により異なる
（4）印紙税	売買契約書に貼る印紙のことで、売却時にかかる税金の１つ。2024年3月31日まで税額には軽減措置が適応	売買契約書に記載された契約金額によって印紙税額が異なる。契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合、印紙税は1万円（軽減後）
（5）固定資産税	土地の固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対し、１年間分の納税を義務付けているため、土地決済日以降の固定資産税を日割で精算する	土地の評価額に応じて固定資産税は異なる。税額が分かれば、決済日からその年の12月31日までの日割で算出する。
（6）不動産取得税	土地を取得した際にかかる税金。令和6年3月31日までに取得の土地に関しては3%の軽減税率が適用。 また、家を建てるために取得した土地で一定の要件を満たす場合には、税額の軽減措置あり（令和6年3月31日まで）	土地の固定資産税評価額×税率

 

まとめ

この記事では、土地売買の流れと必要な書類、費用、税金についてご紹介しました。

土地の売却にかかる期間は平均で６ヶ月程度、土地の購入については、希望の土地が見つかったらすぐに書類等の準備に取り掛からなければいけません。

土地の売買は大きな取引ですので、基本的な流れや知識を理解し、スムーズで損のない契約につなげましょう。

 

弊社「S plus home(エスプラスホーム)」では、札幌や札幌近郊の不動産売却の仲介や買取を行っています。

土地売買についてのご相談や査定についても無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。