札幌の土地活用で知っておきたい知識や注意点を解説！成功のポイントとは？

札幌における土地活用の目的と方法

国土交通省の地価公示概要によると、札幌市の地価動向は、住宅地で9.3%、商業地では5.8%の上昇との報告が出ており、住宅地・商業地ともに9年連続で上昇し続けています。

札幌市内および近郊で土地を所有しているのであれば、この機に活用しない手はありません。この記事では、土地活用について方法やポイントについて詳しくご紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

参照：国土交通省「令和4年地価公示概要」

土地活用の目的

所有する土地の所在地や面積、所有者の状況などによって異なりますが、土地を活用する方法には様々な選択肢が存在します。固定資産税や相続税などの税金対策として活用する方法もあれば、高収益や安定収入を得るために活用したり、地域貢献のために利用するというのもその１つです。このような土地活用では多くのメリットを得られる一方で、それぞれデメリットも存在します。

土地活用を始めるのであれば、まず「どういった目的で土地を活用するのか」、活用目的を明確にし、しっかりとした計画を立てることが重要です。

目的に応じた土地活用法を選ぶことで、大切な資産を価値あるものに変えることができるでしょう。

札幌の空き地を放置するリスク

所有する空き地を放置することには様々なリスクが伴うため、定期的な管理が必要不可欠です。敷地内に生える雑草の除去をしたり、札幌においては除雪といった冬場の管理も必要になります。これを怠ると近隣住民に迷惑をかけるだけでなく、行政から改善指導を受ける場合もあります。

放置リスクとしてあげられる代表的なものを４つご紹介いたします。

・土地の管理責任は避けられない

土地の所有者には、その土地を管理する責任があります。

管理せず空き地として放置していると、雑草など草木が生い茂り、害虫が発生や野生動物が住みつくなどのリスクがあります。また、誰にも管理されていないのが一目瞭然なことから、ゴミの不法投棄をされてもなかなか気付くことができません。こういった状況は、生活環境保全にも悪影響ということはもちろん、燃えやすい枯れ木やゴミなどが散乱していることから放火などの犯罪を誘発する可能性もあるといえます。

・損害賠償責任が発生する可能性がある

所有する土地に対して管理責任があると同時に、その土地で起きるトラブルに対しても責任を負う必要があります。民法第717条では、所有する土地が原因で第三者に損害が生じた場合には、損害賠償責任を負う可能性があるとされています。

つまり、土地の管理不行き届きから近隣トラブルや放火などが発生すれば、損害賠償責任を追わなくてはいけないリスクがあります。

・固定資産税を払い続けなければいけない

使っていない空き地でも、毎年１月１日時点で登記簿上の所有者として登記されている方には固定資産税の納税義務があります。使用していないからといって、固定資産税を滞納し続けると、延滞金の発生は避けられません。また催促を無視するなど、さらに滞納を続けることで財産を差し押さえられるリスクも出てきます。

・資産価値が下がる可能性がある

管理不行き届きによるトラブル発生など、空き地の状況が悪くなることで資産価値が下がり、売却する際の売却額に悪影響を及ぼす可能性があります。

また、収益を得る機会損失も見逃せません。札幌では、住宅需要や駐車場需要が高い地域も多く、適切に活用すれば安定的な収益を生む可能性があるにもかかわらず、放置することでそのチャンスを逃してしまいます。

札幌での土地活用の種類

土地活用には、土地の特性や地域の需要を考慮した多様な方法があります。札幌という土地柄をふまえ、代表的な土地活用の方法について４つご紹介していきます。

この他、コインランドリーやコワーキングスペース、太陽光発電施設など、札幌の特性や地元のニーズに応じた土地活用の可能性も広がっています。

・土地貸し

土地をそのまま借地として貸し出すことは、初期投資もほぼ無しで毎月安定した収入が得られますので、副収入を得るにはシンプルで最適な選択肢といえます。ただし、借地として貸し出すには、良い借り手を探す工夫が必要になるでしょう。

コンビニや飲食店などの事業者は、だいたいが100坪以上の土地を条件として事業地を探していることが多いため、面積が広い方が借り手が見つかりやすい傾向にあります。

・賃貸経営

土地活用の代表的な例としては、アパートや戸建てなど建物を建てて入居者を募る、賃貸住宅の経営です。

札幌は学生や単身者の多い都市であり、ワンルームマンションやアパートへの需要が高く、特に地下鉄やバス停の近くなどの土地は賃貸住宅に向いています。

また、賃貸経営は安定した収入を得ることができるだけでなく、固定資産税の軽減や所得税の控除などの税制上のメリットも享受できます。

・貸店舗経営

大通やすすきのなどをはじめとした商業地域や人通りの多い場所、店舗需要の多い場所であれば、土地に店舗などを建築し、店舗やオフィスとしての貸し出しすることで高い収益が期待できます。また、住宅と異なり企業が借主になることがほどんどなので、高い賃料設定で長期にわたって収入を見込めるでしょう。

・駐車場経営

都市部では駐車場の需要が高く、初期投資も比較的低いため、コンパクトな土地であれば特に、駐車場として活用するのは良い選択肢と言えます。駅徒歩圏内や通勤路、ショッピングモール周辺などの立地であれば、駐車場の経営で十分な収益が見込めるでしょう。たとえ駅から離れていたとしても、周辺に賃貸物件が多いなどの立地であれば、その入居者向け駐車場スペースとして需要があるケースもあります。

札幌で土地活用するメリット

現在、北海道全体では過疎化が進んでいるものの、札幌の人口は増加を続けています。

2040年頃には札幌の人口は北海道全体の約4割以上になるとも予想されており、札幌への人口集中は今後も続いていく見通しです。そのため、札幌で土地活用するメリットは大きいといえるでしょう。

この章では代表的な土地活用のメリットを３つご紹介します

安定した収入が得られる

土地活用の大きな魅力は、安定的な収入を得られる点にあります。例えば、札幌市内で賃貸アパートを経営すれば、学生や単身者、転勤族などからの一定の需要が見込めますし、地下鉄沿線や大学近くの土地であれば、特に高い入居率が期待できます。

また、駐車場経営を行う場合、雪対策を施した月極駐車場などは冬季でも利用の減少を抑えられるため、年間を通じて安定した収入を確保しやすいでしょう。

ただし、入居者や利用者が減少した場合や、賃料収入がローン返済や維持費などを上回らない場合には、経済的負担が大きくなるというデメリットがあります。

このようなリスクを最小限に抑えるためには、土地活用の検討段階で念入りに事業計画を立てる必要があります。初期投資額や収支、利回り、エリアの需要など様々な観点から調査を行い、継続的な収益の確保につなげましょう。

節税になる

土地活用は、相続税や固定資産税、所得税の節税につながります。

例えば、更地の状態では固定資産税が高く課されますが、住宅やアパートなどが建っている土地については、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）について固定資産税の額が1/6になります。さらに、その土地が市街化区域内にあると都市計画税の額は1/3になるという軽減措置もあり、賃貸住宅を建設することで固定資産税の負担を軽減できます。

また、相続時に賃貸住宅が建っている場合、建物部分の評価額が低くなるため、相続税対策としても有効です。さらに、土地活用による収益は事業所得として扱われるため、経費計上が可能になり、所得税の負担軽減にもつながります。

このように、土地活用を行うことで複数の税制上のメリットを享受できます。

地域に貢献できる

土地活用は、地域社会への貢献にもつながります。例えば、駐車場や医療施設、高齢者施設、商業施設など、その地域に求められているもので土地活用することで、地域の活性化や発展に繋げていくことが期待できます。

また、札幌市では保育所不足が課題となっている地域もあり、所有する土地を保育施設用地として提供することで、地域の子育て環境を支援する役割を果たせるでしょう。

さらに、雪国ならではの課題に対応した土地活用、たとえば除雪スペースの提供や雪捨て場の設置は、地域住民にとって大きな助けとなります。

このように、土地活用は所有者自身だけでなく、地域全体の課題解決にも寄与できる可能性があります。

札幌の土地活用のポイント

土地活用を検討する際には、いくつかポイントを抑える必要があります。

ここでは、特に重要な３つのポイントについてご紹介しますので、土地活用を成功させるためにしっかり理解しておきましょう。

法律や規制を確認する

土地活用を進める際には、都市計画法や建築基準法、用途地域に関する規制など、法的な確認が不可欠です。

例えば、札幌市内の特定の地域では、建物の高さ制限や用途制限が厳しく設定されています。そのため、建設計画がこれらの規制に反していないかを確認する必要があります。また、雪国特有の建築基準として、雪下ろしや排雪に関する配慮も求められるため、札幌ならではのポイントを押さえることが重要です。

土地に建物などの建設して運用を検討される場合は、ハウスメーカーや工務店に相談すると、これらの法律や規制に則った計画が可能です。

また、アパート建築に強いハウスメーカーでは、賃貸経営を始めるまでの流れや収益性などの経営プランについても相談できます。アパートなどの賃貸住宅の建築は、出費も大きくなりますので、何社かに相談し、それぞれ見積もりをもらって比較しましょう。

不動産業者に相談する

土地を活用する方法について迷ったり悩んだりする場合、所有したままにしていても固定資産税などのコストや管理手間等がかさむ一方です。そのような時は、まず不動産会社に相談して土地の査定をしてみるのも選択肢の1つです。

不動産会社で、土地の売却価格を査定してもらい、その金額で納得できれば、そのまま売却し現金化することができます。査定価格は不動産会社によって異なるため、まずは複数社に査定を依頼してみると良いでしょう。

不動産会社では、土地の価値を知るための査定や土地の有効活用に関する相談など、不動産に関わる様々なサポートを提供していますので、売却を決めていなくても、まずは相談することで良い活用方法が見出せるかもしれません。

収支計画を立てる

土地活用の成功には、明確な収支計画が欠かせません。初期投資費用や運営コスト、収益の見込みを具体的に把握し、事前にリスクを見極めることが重要です。

収支計画では、収入から支出を差し引いて、どれぐらいの収益を得られるかを算出します。

例：賃貸経営の場合の収支計画

【収入として計上】

・家賃

・共益費

・礼金

・駐車場料金　など

【支出として計上】

・初期投資費用など借入金の返済額

・固定資産税や都市計画税などの税金

・火災保険料

・維持管理費　など

このとき、年間の「収入」の合計額が「支出」の合計額よりも多い場合は、収益を得られますが、「収入」の合計額が「支出」よりも少ない場合には、赤字となり採算が取れなくなってしまいますので、事業計画を見直す必要が出てきます。

特に、札幌では除雪費用や冬季の光熱費など、雪国特有のコストが発生するため、これらを考慮した収支計画を立てる必要がありますので注意が必要です。

また、収益が見込めない場合でも、長期的な視点で土地の価値を高めるための活用法を検討することが大切です。